賃貸営業マンであれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


大家さんにとって一番大切にしないといけない人って

どんな立場の人だと思いますはてな


...


...


...



個人的には 賃貸店舗の営業マン だと思っています。


例えば、

・超人気エリアに物件がある
・周辺相場よりも家賃が安い
・建物が新しい、若しくはきれいにリフォームされている


など、物件のスペックに問題がなくても

賃貸営業マンがお客さんに紹介をしてくれないと

入居が決まらないからです。



自分で募集して決めるっていう強者の大家さんもいらっしゃると思いますけど、

普通は不動産屋さんにお願いしている訳ですから

そもそも紹介をされていないと、

どれだけ待っても決まらないと
落ち込み



という訳で、賃貸営業マンが一番大切な人だろうと思っていますまる



ですが、勘違いしている大家さんってすごく多いです悲しい


わかりやすく書くと

「うちは人気物件なんだからどこの不動産屋も頭下げて紹介させてくれっ言っててくるんだよ。お前のとこにも紹介させてやってもいいぜはてな

とか

「なんでおめ〜のところは決めんのならびっくりさっさと決めろやびっくり

とかね悲しい



横柄な大家 や 文句しか言わない大家 は実際多いんですよ落ち込み


文句を言えば言うほど

賃貸営業マンから紹介されなくなる って気づかないんですね〜悲しい



賃貸営業マンからすれば、星の数ほどある物件の一つや二つが紹介できないからって

ど〜ってことないんですよ。



まぁそれでも、新築なんかの場合は、不動産屋も紹介したいですから

下手に出て紹介させてもらえるように話をしますけど、

古くなってきたら、そんな大家の物件なんて用無しですからダメ



そりゃそうなるでしょうはてな



賃貸営業マンの間で

「あの大家うっとうしいわ〜。文句しか言わんし。」

「あんなんほっときゃええんよ。もう付き合いせんかったらええが。」



みたいなことになっていることも知らずにね〜汗



不動産屋もたくさんありますけど、そうやって徐々に干されていくんですダメ



どの業界も同じでしょうが、結局は 人間関係 です。


大家自身が、自分の物件を売り込む営業マンでなければいけません。



賃貸営業マンに気持ちよく働いてもらう


それができている大家さんは成功していますよ笑顔



おしまい



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賃貸営業マンであれこれ2

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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こんばんは。岡山大家です。



横柄な大家さんもいますけど、

横柄な不動産会社や営業マンもいます落ち込み


わたくしは、大家として不動産会社を訪問したことはありませんけど、

仕事で訪問しても無愛想な対応をするところはありますね。


共同仲介で契約を進めていて、

全く理解していないトンチンカンな営業マンに遭遇したこともあります。


そんな相手と仕事をすると、

どうせトラブルになるので、極力避けるようになります。


なので、お互いパートナー選びが重要になると思います。





個人的に思う 大家さん側のポイント は


・いつでも連絡がつながる
 
 深夜などの非常識な時間は別として、

 日中に連絡がつきやすいと
 
 空室の確認や案内などがとてもスムーズなので、

 営業マンとしてはとても紹介がしやすいんです。



・ある程度柔軟に対応してくれる

 営業マンも決めてなんぼですから、

 どうにか決めようと頑張ります力こぶ

 そんな過程で、交渉が入ることがありますが

 「この大家さんは柔軟に対応してくれる」ってイメージがあれば

 お客さんの要望を積極的に伝えてくれます星

 
 

 わたくしの 物件3号 の場合、

 営業マンから電話がかかってきて

 「ペット希望のお客さんがいるんですけど、猫一匹はダメですかはてな

 「猫か〜汗う〜ん... 現状(修繕なし)で入ってくれるんならいいわ。話してみて。」
 
 で、あっさり決まりましたバニー

 ペットはなかなか決断が難しいですけど、

 一例として挙げておきます。



要は、大家さんもある意味 営業 ですから

ある程度コンタクトを取って、

いろいろ相談をしてきやすい環境を整えると

おいしい話も入ってきやすいだろうなと思うわけです笑顔


お菓子を持って、たまに訪問するだけで

気にかけてもらえるようになるもんですキラキラ



つづく



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賃貸営業マンであれこれ3

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



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こんばんは。岡山大家です。


みなさん、不動産業界で言う 「広告料」 って知ってますかはてな


最近は 「報奨金」 なんて言い方が増えてきました。


...


...



ひとつ質問を出してみます。



ここに 大家A と 大家B がいます。

それぞれの物件はとても近くに建っていて

同じころに同じメーカーで建てたので、

築年数、外観、設備などもほぼ同じです。



営業マンのあなたは、お客さんをそれぞれにご案内しました。

家賃も同じなので、

お客さんは「どちらでも構わない」と言っています。



営業マンのあなたはどちらをプッシュしますかはてな


...


...



さて、先ほどの 「広告料」(報奨金) の話に戻ります。

「報奨金」といえば、なんとなくピンとくるかもしれませんね。


そう。いわゆる リベート のことです。


リベートの意味はこちら



つまり、

「報奨金を払うからうちの物件をもっと紹介してよ〜力こぶ

「決めてくれてありがとう笑顔報奨金を払うから次回も頼むよびっくり



といった類のものです。


もちろん大家さんから支払う義務はありません。



地域にもよりますけど、

昨今、報奨金の相場は

家賃の1か月分 は当たり前

家賃の2ヵ月分 3ヵ月分 を支払うといった物件も少なくありません。


くどいようですが、

大家さんから支払う義務はありません。


...


...



さて、もう一度質問です。


ここに 大家A と 大家B がいます。

それぞれの物件はとても近くに建っていて

同じころに同じメーカーで建てたので、

築年数、外観、設備などもほぼ同じです。



営業マンのあなたは、お客さんをそれぞれにご案内しました。

家賃も同じなので、

お客さんは「どちらでも構わない」と言っています。



ここまではさっきと同じです。



違うのは...


大家Aは、報奨金で 家賃1ヵ月分 を 支払う と言っています。


大家Bは、報奨金を 支払わない と言っています。



営業マンのあなたはどちらをプッシュしますかはてな



つづく



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賃貸営業マンであれこれ4

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


賃貸営業マンであれこれの続きです。



賃貸営業マンって、

会社から売上を求められています。


会社によって違うと思いますが、

それぞれ目標やノルマがあったりします。


一般的には、月100万円程度が多いでしょうか。

頑張る営業マンなら、200万や300万をあげるでしょう。



営業マン自身は

どこの物件を決めても、手間というかすることは同じなんですね。



ならば、

1件決めて5万円の作業よりも

1件決めて10万円の作業のほうを

営業マンとして求めるのは

自然な流れだと思います。




そこで、前回出てきた

報奨金 の存在です。



大家Aは、報奨金で 家賃1ヵ月分 を 支払う と言っています。


大家Bは、報奨金を 支払わない と言っています。



この場合なら、

確実に 大家A の物件が決まります。



できる営業マンは、

報奨金の額が頭の中に入っています。



物件A 報奨金2ヶ月

物件B 報奨金1ヶ月

物件C 報奨金なし


...



誰でも 物件A で決める動きを取るでしょうね〜汗




大家さん側の考え方としては


報奨金を1ヶ月払うということは

家賃を1ヶ月損する
ということです。


家賃を1ヶ月損するということは、

空室期間が1ヶ月ある
ということです。


いつまで続くかわからない 空室期間 にドキドキするよりも

さっさと決めてしまいたいということになります。



空室期間というのは、

かなりのストレスです悲しい



さっさと営業マンに決めてもらって楽になりましょう星



おしまい



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賃貸営業マン VS 管理担当者

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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こんばんは。岡山大家です。


昨日、バーダックさんからのコメントで

「賃貸営業マンとはほとんど交流が無いです。
満室時でも時々訪問し、雑談でもしてコミュニケーションとった方がいいですかね?
顔つなぎしておけば、優先順位が少しでも上がります?」



というお話がきたので、

今日はその関連のお話で。



...



ちょっと前置きが長くなりそうですが汗



大家さんとして、賃貸物件の仲介をお願いするならば、

基本的には、

ある程度、複数店舗展開していたり

地場に古くから根付いているような

会社に依頼するのがベターと言えますまる



そんなある程度の規模の不動産会社というと

賃貸仲介もするけど

管理業務もするよ
っていうところが多いでしょう。




そもそも、管理業務ってなんだはてなってことですけども


業務的にはいろいろありますが

・空室募集
・入居審査
・退去修繕
・敷金精算
・入居中のクレーム処理
・滞納家賃の督促、回収
・リフォーム提案



などなど、たくさんあります。


要は、大家さんが自分でできないとか

面倒だからやりたくないとか

ってことを、管理会社に委託してるんですね。



ちなみに一般的には、回収家賃の5%程度を頂く場合が多いですね。



さて、その管理業務。


規模にもよりますが、

基本的に不動産の素人では到底できませんダメ


では、どんな人がすることになるのかというと...



つづく



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賃貸営業マン VS 管理担当者 2

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


さて、賃貸物件の管理業務


することが多すぎて素人では難しいということで、

賃貸経験者を配置することになります。



賃貸って不動産の基本なんで、

賃貸現場を経験しているといろんなことを覚えられるんですね。



なので、大概の会社は賃貸経験者が数名いるはずです。

その人を軸に、管理部門に入った新人を育てていったりします



....



前置きが長くなりましたが、


ある会社の賃貸部門に

Aさん 社歴5年 30歳
Bさん 社歴3年 28歳
Cさん 社歴2年 25歳
Dさん 社歴1年 23歳
Eさん 新入社員 22歳


の5名がいるとします。


管理部門を作るにあたって、

AさんかBさんが候補にあがります。


Aさんが管理部門にいくと

管理部門の発言力が強くなり


Aさんが賃貸部門に残ると

賃貸部門の発言力が強くなり



パワーバランスができるんです。



管理部門が強ければ

「管理物件の客付けをもっとやってくれびっくり
「変な客はいれるなびっくり




賃貸部門が強ければ

「売上がいるんだから、管理物件にばかりこだわっていられないびっくり
「少々微妙な客でもどんどん入れないと売上にならないびっくり



みたいなことになるんですね。


なので、その会社の誰が強いのかはてな


見極める必要があります。

 


さらに言うと、

懇意にしている担当者が異動することもありますし、退職することもあるので

どちらの部門にも顔を売っておくことがよろしいかと思いますね。



一般的に、不動産業界は人の入れ替わりが多いですし、

店長クラスだけでなく、営業マンや事務員とも仲良くしていれば

その会社全体で大家さんの評判があがりますから


ひいきにしてもらえやすいと思いますまる



おしまい



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不動産屋へ営業にいってきました。

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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へお願いします。


かこさん、ロッカーキャットさん物件の見学会をやります。
11月19日(火) 午前11時
岡山市南区並木町2−14−15 ネグザスボール 駐車場
へ集合でお願いします。


現在の参加予定者

 ロッカーキャットさん
 かこさん
 あつさん
 みーこさん
 大黒天人さん
 Tさん(初登場)
 わたくし





こんばんは。岡山大家です。


今日は、19日に見学会をさせていただく


読者の かこさん の記念すべき1号物件


先乗りで見学してきましたー走る




なかなかの好仕上がりです笑顔


19日にはもっとたくさん写真を撮ってきますねカメラ


...


なぜ先乗りしてきたのかといいますと、


リフォームも美装を残すのみということで


本格募集するために、地元の有力業者にアポをとって


10時に現地待ち合わせにした
からなんですまる



やっぱりね、営業マンに現場を見てもらうのが一番びっくり


リフォーム箇所の解説をしたり


質問にも即答してきましたよまる



少々の差し入れを持参し、


広告料2ヶ月や、


各種相談事にもある程度柔軟に対応
するというようなことを


アピールしておきましたまる



バシバシ写真も撮ってくれたので


社員同士での共有や広告掲載に役立ててくれるでしょうカメラ


...


いつの募集のときでも


こうやって動いてくれれば助かるんですけど


そうそう動きがいい不動産屋ばかりでもないんでねー汗



売上に貪欲な人ほどこういう情報には敏感なもんなんですけど


営業マンっていつも仕事に追われてるもんで...



お客さんが急に来店するとか


いろいろ目先の仕事が山盛りなんでねー悲しい



今回は結構リフォームしていて


広告料2ヶ月 なので 一撃で15万円以上


家賃相場的にも高くない


ってことで魅力的に感じてくれたんだと思います。




たまたまスケジュールが空いていたとか


たまたま天気がよかったからとか


オファー自体がよかったとか


いろいろ要因はありますけど


いかに営業マンに動いてもらうかっていうのは大切ですねまる



おしまい




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ダメな営業マン

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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3月21日(金・祝)に 東区東平島で
大東建託の新築1LDK、2LDKの10時から見学会
があります。
11時ぐらいに集合でお時間のある方は一緒にいかがですか?
よかったらその後食事でもレストラン
ご希望の方はご連絡お待ちしております。




こんばんは。岡山大家です。


先週、どうにかこうにか確定申告を終わらせましたが


早速、「還付金の振込の手続きに入りますよー」


っていうお知らせがきました。

還付金.jpg


昨年の分は、サラリーマンの収入がなくなったので


所得税も少なかったんですが、


数万円戻ってくることになりましたーグッド(上向き矢印)


どうせ、そのまま固定資産税の支払いに回すんですけどねふらふら


でも、戻ってくるのはありがたいですね。


...


さて、最近、久々にダメな営業マンに出くわしましてね...


ダメな営業マンって言っても、いろんなパターンがありますけども


今回出くわしたのは 放置するタイプ でした。



ある日、某物件の件で問い合せてきて


まだ空いているか?

犬は飼えるか?

犬をを買う場合条件は変わるか?


などを聞かれました。


そして、3月末退去なので内見はできませんが


次の日申込を入れてきました。


法人契約だけど、とりあえず全部手書きで。


普通、法人契約だと、総務から会社のゴム印を押してくるんですけど


雑な感じの手書きの申込書...


...


一応、大家さんにペットの打診。


「近所迷惑でなければOK。犬種を知りたい。」



その営業マンに聞いてもらうことに...


1日経過...


2日経過...


...


犬種を聞くだけで 3日 もかかるかーexclamation&question


そして、その犬種は


シーズー と マルチーズ...


...


シーズー 「と」


は?


2匹なんて聞いてないよ?


話しがおかしいでしょ?


...


3日もかけてこれか。


どうなっとんじゃ。


いまさら2匹って言いにくかったんかな?


そのまま隠して進めるつもりだったか?


どっちにしてもどっかで発覚するもんね。


...


2匹なら条件変えてくれんと説得できんわー


...


...


そしてさらに3日経過。


結局、白紙に...



連絡ひとつできない営業マンは相手にせんほうがよいです。



おしまい



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あなたの話しはどっち?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


<必殺さんセミナー&懇親会のお知らせ>

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ 自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
11月28日(土) 受付13時40分〜
セミナー 14時〜17時

岡山市北区本町6-36 第一セントラルビル1号館
5階 A会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円(税込)

セミナー内容は下記の通りです。
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

11月28日(土)18時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F

元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円 3時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひわーい(嬉しい顔)
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜グッド(上向き矢印)


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
 受付フォーム


 11月24日現在 53名+1

 定員53名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
 受付フォーム


 11月24日現在 34名+3

 定員34名満席になりました(>_<)


数名なら押し込めるかもしれませんので
 どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com へ
 とりあえずお尋ねください(^^;
 
もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)

......


<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

今回は12月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね!
(バンガローですので、人数調整が簡単なため)
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 わたくし

----

<イベント一覧>
 11月 7日(土)12時〜  so goodさんリノベ見学会
 11月 9日(月)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 1日目
 11月17日(火)10時〜  シークレット見学会1 北区某所テナントビル
          14時〜  シークレット見学会2 倉敷市某所平屋 
          15時半〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 1日目
 11月18日(水)13時〜  ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 1日目
 11月21日(土)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 2日目
          16時〜  大型戸建ノーリフォーム 見学会 2日目
 11月22日(日)10時半〜 ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 2日目
          14時〜  確定申告勉強会

 11月28日(土)14時〜  必殺大家人さんセミナー&懇親会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山


※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


届いたって話しを数名から聞いた マイナンバー


わたくしの元にも届きまして。

1.JPG


今回は法人のやつでしたが。

8.JPG


個人のやつは順次くるんでしょうが


なんやかんや紐付けされるんで戦々恐々の方も多いのかな(ーー;)


早速、マイナンバー詐欺もあるようなのでご用心を。


...


今晩は、しんさんと食事にいってきましたレストラン


場所を決めて欲しいということだったので


どこにしたもんか... と悩んだ結果こちらに。

2.JPG


ここ、必殺さんセミナーのあとの懇親会場です(^-^)

岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋 がってん八兵衛



一応、下見ってことでね(^^;

3.JPG


参加予定の方は迷わないようにきてくださいね〜


...


さて、昼間はある物件の視察に。


リフォームが終わったので感想を聞かせて欲しいというようなことでね。


建物も少々古かったのであまり期待していなかったんですけど


玄関を開けてみると

4.JPG


ほ〜。ここは下駄箱がないんですね。


代わりに置いてある収納がなかなかいい感じじゃないですか〜ひらめき


何も無いよりは断然いいね手(チョキ)


全体を白系のCFで明るく見せていますね〜

5.JPG

6.JPG


ちゃんとレースのカーテンや照明器具も付けて


小奇麗になってますわーい(嬉しい顔)



部屋の隅にこんな小道具も。

7.JPG


緑がワンポイントであるとちょっと雰囲気が変わるな〜



あとはお客さんを連れてくるだけですねひらめき


...


といっても、そこが一番難しいところかも...


リフォームや小奇麗にしておくってことは


こっち主導で積極的に取り組むことができますけど


お客さんを案内しにくるのは賃貸の営業マンだからね...



こっちがどれだけ綺麗にして準備していても


案内が無ければ基本的には決まりませんもうやだ〜(悲しい顔)



転勤者や遠方からの学生とかで、


時々、案内無しの写真だけで決まる時もありますけど


基本的には案内があってなんぼです。




小奇麗にしていても長期間決まらないって部屋は


もしかしたら案内がほとんど無いかもしれませんよ?


なぜ案内がないんでしょう?



ちゃんと不動産屋には伝えに行ったのに...



需要が少ない地域だと、


元々案内も少ないので仕方ないケースもありますが


それ以外で案内が少ない場合は


恐らく、営業マンがその部屋の存在を知らないんだと思いますよ。



こちらは伝えた...



確かにね、ごく一部の人には伝わっているでしょう。


でもね、その人たぶん普段からめちゃめちゃ忙しい人だと思います(^^;


或いは、めちゃテキトーな人か(笑)


そこで情報が止まったままになってる可能性って結構ありますよ(^^;



聞いた側からしたら


毎日たくさん入ってくる話しのひとつでしかないですからね(ーー;)



「おっ!?これは儲かる話しだぞ!すぐ拡散しよう!」


「あ〜、あそこのあれがちょっと小綺麗になったんね。はいはい。」



あなたの話しはどっちの話しなんでしょうね?



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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物件力と...

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

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 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会&ランチのお知らせ1>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)12時〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  わたくし

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

------


<見学会&ランチのお知らせ2>

ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学させていただけます。

12月8日(火)10時半
ホームセンター ダイキ豊浜店
岡山市南区豊浜町13番地68号

参加予定
 かこちゃま
 mtanaさん
 HR田さん
 わたくし

新築は新築でいろいろ勉強になることもあるんですよ〜ひらめき


ご希望の方はご連絡ください。
okayamaooya@gmail.com
※電話やLINEでも構いません。

-----


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目

 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は motoさんの物件4号見学会2日目でした家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;

 摂津屋さん
 mariさん(女性)
 HR田さん
 こももさん(女性)
 HR田Yさん
 わたくし

の6名

1.JPG

2.JPG


安い戸建がどう仕上がっていくのか?


みなさん興味津々でしたわーい(嬉しい顔)


ありがとうございます(^-^)



2日ともmotoさんはお仕事で不在でしたが


motoさんのお話しを聞きたがっていましたよ(^-^)


完成後もまたお願いしますm(__)m


...


その後のランチはJR上道駅のすぐ横にある


ナマステ・ガネーシャ 上道店

3.JPG


ここもボリューム満点(^^;


連日食べ過ぎてしんどいです(><)


...


さて、仲間内でも話題になったので、


ここで少し取り上げてみます。


必殺さんブログ
12月2日 質問コーナー『仲介会社との付き合い』



豪傑亀三さんという方がコメントをされていました。



「不動産業者の賃貸管理部門のものですがはっきり言います。

優先順位は

1、自社管理物件(専任)
2、虫食い管理物件(一般決まったら管理)
3、案内すれば決まると思われる物件(物件力と賃料設定等)
4、広告宣伝費をいっぱいくれる物件(客付け)
5、会社との付き合いが深い物件(売買のお客)

不動産業者はただ仲介手数料だけで食ってるわけではないので、
お金を落としてくれるオーナーが比較的優先されます。
また、お金を得る可能性が高い物件は営業マンが目をつけます。

あとは、困ったちゃんを受け入れてくれるオーナー物件も営業が目をつけています。
リスクを受け入れ客付けさせてくれるオーナー。

うまみのあるオーナーは相手にしてもらえますが、自分の方針を大事にされ、
『時代にそぐわない方針』を前面に出される方は、優先順位が下がりますね。

不動産業者を信用しない方もいらっしゃいますが、
すべてを言いなりなれって不動産業者はロクな不動産業者ではありません。
お気を付けください。

どこに頼んでも結果が出ないのであれば、それは多分不動産業者ではなく、
物件力や条件が足りないのかもしれませんね。 」




まさにそんな感じですね〜(^^;


豪傑亀三さんは、どこかの賃貸管理部門の方だそうで。


すごくリアルなお話です。


...


これに対して、賃貸営業マンの視点は若干異なります。


同じ会社の一員である以上


管理物件を優先するのはもちろんですが


管理物件といっても


超人気物件から、どうにもならない物件までいろいろあります。


好立地で新築、築浅などで家賃が適正であれば


誰がやってもすぐ決まりますから


売上が立ちやすいグッド(上向き矢印)


一方、どうにもならない物件はなかなか決まりませんバッド(下向き矢印)


いくら会社から、「決めろ決めろ」と言われても


売上という営業数字を追いかけている訳ですから


管理物件とはいえ、決まりにくいものは敬遠しますたらーっ(汗)


なので、管理を任せているから最優先にされている


と単純に言えるものでもありません。



管理物件だろうが、一般物件だろうが


決まらんもんは決まらんです。
(キッパリ)




結局は、物件力


リフォームしたり


広告料を上乗せしたり


家賃を下げたり


決まるための方策を取っていかないといけません。



管理を任せてるからっていっても


決めるのは管理担当者じゃなく、現場の営業マンですから。


上司や管理責任者などが尻を叩いても


その時は「はい!頑張ります!」とは言っても


心の中では「あんなクソ物件決まるわけなかろ〜が」と思っています。


そんな声は、上司には絶対聞こえてきませんけどね。


...


現場が決めたい物件


それは、簡単に売上になって単価の高いもの


それが、自社管理だろうと、他社管理だろうと、一般だろうと


あまり関係ありません。




具体的には


・賃貸条件が他に比べて有利(家賃が安いとか)

 場所がよくて綺麗で安ければ最高(笑)



・条件などの交渉が通りやすい

 家賃や初期費用の交渉。ペット相談など。



・ちょっとしたことで融通を利かせてもらえる(面倒なことは言わない)

 入居日が少し先でもOKとか。

 あの書類を出せこの書類を出せとか、過剰に要求しない。

 あーだこーだ言わない。



・単価が高い

 家賃が高い。広告料がでかい。



・決済までが早い

 サクッと審査を出して、サクッと契約書をくれるとこ。

 売上計上の関係で月内に入金まで持っていきたいのに

 契約書作成が遅い管理会社は最悪です(ーー;)



・広告料を決済金から相殺させてくれる

 広告料は後日支払になると月を跨ぐことが多いので当月売上にならない(ーー;)

 決済金から相殺させてくれれば最高。



これ以外だと、付き合いの深い大家さんの物件かな。


あまり売上にはならなくても


手伝ってあげんといけんな〜って思う大家さんの物件


特別に頑張りますよ。


大家さんの顔が見えるとか人柄ってのはとても大きい。



これは 人間力




管理オーナーなんか管理担当者とは面識があっても


営業マンが管理オーナーに会うことなんて滅多にありませんし


時々会ってもどこの物件のオーナーだか覚えちゃいない(笑)


しかも物件名を言われてもどこにあるのかさえ把握していない(笑)


そんな営業マンばかりだもんだから


管理を任せてるからって安心してちゃダ〜メよ(笑)



ん?もちろんわたくしは全管理物件を見に行きましたよ手(チョキ)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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