広告宣伝費であれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

先日、麒麟さんから、

そこの住宅メーカーで建設するのが条件ですが
日経新聞に一面のスペースで掲載していました。
かなり宣伝費がかかっているのではないでしょうか?


ということで、広告宣伝費の話しが出たので、

今日はそれを話題に。


で早速。

日経新聞のサイトに広告費が載ってました。


全国版の朝刊の一面で...

2040万円困った


3029615部 発行らしいので、

1部あたり 67335円...


それだけ広告費をかけても、回収できる仕組みってことなんでしょうね。

一括借り上げや建築条件付きっていうのは。



ちなみに、不動産関連の雑誌で、

リクルートのスーモマガジンっていうのがあるんですけど、

雑誌の中のほうで、1ページ広告を打つと

20〜25万円です。

キャンペーンとか会社紹介とか新築紹介で使いますね。

これだけ使っても直撃で問い合わせがあるわけではないので、

もったいない感じなんですよね〜


で、物件の写真付き1コマは 3710円 です。

あれも載せたいこれも載せたいなんていうと

すぐに数万円になるので、

反響(問い合わせ)がありそうな物件しか載せませんまる



コストパーフォーマンスがいいのは断然ネットですね。

こちらは1コマ500円です。

地域によって違うようで、広島は1000円でした困った


ネットの方が全国に配信されますし、

ケータイやスマホでも閲覧できますから、

問い合わせにつながる可能性が高いですよね笑顔


そこの業界もそうですけど、紙媒体は高いです悲しい





そこそこの不動産業者で実費広告費

マガジン 10コマ前後 37,100円

ネット 200枠 100,000円


ぐらいかなはてな


閑散期で200〜300万の売上でしょうから

売上に対しては5%前後でしょうか。

(正確かどうか知りませんが、他業界の広告費割合がありました)

これは賃貸の場合ですけども、

先程の日経新聞一面 2040万 に対して

不動産業界の広告比率が

5%なら 売上が4億800万円

4%なら 5億1000万円

3%なら 6億8000万円

2%なら 10億2000万

...


そんな単純じゃないでしょうけど、

とりあえず、2040万かけても、

なんだか随分儲かってそうですね汗困った


おしまい



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レインズ掲載 即日商談中(-。-;

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日の公開で、レインズに収益物件が出ていました。


岡山市北区津島東2丁目




岡山大学岡山理科大学の近くの


学生向け物件です。






1989年築 RC

土地面積 250.55u

建物延面積 214.2u



約18uほどのワンルーム12室...


...



今はいくらで貸しているのか知りませんけど、


家賃3万円は厳しいでしょうねー汗


2.5万円として12室で 月30万円


年360万円ですかー


...


いくらなら買いますかはてな


...


...


...


...



レインズ掲載価格は 5900万円びっくりはてな


表面利回り 6.1%...



これじゃ誰も買わんだろーって思いつつ


とりあえず掲載元の 三〇のリ〇ウス に電話したところ


女性の方が 「商談中でーす」 だと怒り



売り物を隠すんならもっとマシなウソつけやー(笑)



ほんと売主のことなんかお構いなしで


自分とこの仲介料のことしか考えていない業者って多いんですよねー悲しい



こんなしょーもない業者に頼んだ売主がかわいそうですわ汗




おしまい



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いろいろ取り組んでいます。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


世の中の大家さんで、


管理会社に任せっきりの方も多いのかもしれません。


昨日取り上げた 入居率33% の物件


多分そんな感じでしょう...


でも、そんなんじゃなかなか満室にはならないです汗


新しいとか、立地が良いとか、


建物になにか売りがあればいいですが...


世の中の大家さんはいろいろやってますよー



例えば、岡山市北区伊島の単身用では



お客さんの要望に合わせていくつかオプションを用意しています。


結構な持ち出しになりますが悲しい


...


岡山市北区東花尻の単身用では





...



岡山市北区津高の単身用では




保証会社の費用まで大家負担汗


火災保険 と 鍵交換代(任意) だけでOKなんて...


鍵交換しなかったら 15000円 で入居できますまる


家賃2万円ちょっとで、広告料3ヶ月出してます悲しい


短期で出られたらたまらんです汗


若い人が○ブホテルの代わりや


SOHOで使ったら面白くないですかねはてな



しかし、これでも 8室中 5室 空き なんですけでも...


...



とにかく、入居者の質なんて言ってられません落ち込み




岡山市郊外で、築古の単身用で勝負するなら


これぐらいの取り組みは最低ラインかもしれません悲しい


簡単には勝たせてもらえませんよ汗



おしまい





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おとり広告

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


スーモに載っている中区国富の 24.5万円 って



このブログをご覧の方なら


「あーあれか」って感じでピンとくる方もいるかもしれません。


そうなんですびっくり


追跡シリーズ1でお馴染みのあれですびっくり


相変わらず 3部屋 空いているようです汗


103 2LDK 70.86u 18.5万円 ⇒ 15.5万円

106 2LDK 70.59u 18万円 ⇒ 15万円

108 2LDK 70.59u 18万円 ⇒ 15.5万円



わたくし、インサイダー休憩中ですけども、


これぐらいの情報は知り合いの業者に聞けば


いくらでも手に入るのでとても助かりますまる


...


今は、8・9月限定で 13.9万 まで値下げOKらしいですバニー


新築で1年以上空けていますから


もうなりふり構っていられないってとこでしょうか...


ようやく土俵に乗れそうな価格になってきましたが


ギリギリ乗れるかどうかって水準ですけども汗



この9月には決まるといいですね。


...


はてな


スーモに載っていたのは 24.5万円 の部屋でしたよねはてな


とっくの昔にこの部屋は入居中のはずなんですけどねー



不動産賃貸の世界では 意図的 に


こんなことをする業者がいます。


やる業者ってだいたい決まっているんですけどねー

黄色とか緑とか...



これを おとり広告 といいまーす(笑)



おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、一人旅 第一弾 で 


世界遺産 石見銀山 へ行ってきましたー車


一人旅って言っても、蒜山に家族を迎えにいくついでの


寄り道はてなで勝手に企画しただけなんですけども汗


400kmほどを、ラジオで高校野球を聴きながらひとりぼっちで走ってきましたーバニー




銀山と一口にいっても、約600程の坑道があるらしく


実際に中を見られるのが 龍源寺間歩(りゅうげんじまぶ) という坑道です。


坑道のことを 間歩(まぶ) と呼ぶらしいです。







銀山いうだけあって、ここへ行くまでの道のりは当然  なんですよー困った


このクソ暑いのに2.3kmの坂道を歩くなんて虚弱体質のわたくしには無理なんで


700円 で 電動自転車 を借りましたー自転車



これ、かなり儲かってますわーお金


...


さて、昨日の おとり広告 の続きですけども


ある日、お客さんが怒って入ってきたんです汗


何を怒っているのか事情を聞くと、


1、近所の緑の看板の不動産屋に行きました。

2、自分たちで事前にインターネットを見て、良さそうな物件を探しておきました。

3、それらの物件(全10件)の問合せ番号をメモに書いて持って行きました。

4、お店で調べてもらいました。

5、1件目... 空いていないですね。

6、2件目... 空いていないですね。

7、3件目... 空いていないですね。

8、担当の女の子がそわそわしてきました。

9、4件目、5件目、6件目... 空いていないですね...

10、担当の女の子オロオロしてきました。

11、奥に座っている店長らしき人、完全にシカトです。

12、こっちもそろそろ切れそうです。

13、7件目、8件目、9件目... はい。予想通りです...

14、10件目... はい。全滅です。


15、怒鳴りつけて出てきましたわ(`Δ´)!



ってことらしいです汗


これ、もちろん実話です落ち込み


数件なら手違いということもありえますけども...


10打数10安打ってあんた...


イチローも真っ青ですわ汗



でもね、これって珍しいことじゃないんですよー



不動産屋って怖いですねー(笑)


もちろん一部の業者だけなんですけどね。



おしまい



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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 5号 19,000円でH25年6月から入居

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 土地1,230万  建物本体 約900万

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


先日行ってきた石見銀山なんですけどもね


銀山だけでなく、当時の町並みも保存されているんですよ。


岡山で言ったら、倉敷の美観地区みたいな感じですかねー




郵便局はこんな感じで




山陰合同銀行までこんな感じになってます。




古民家の再生もやってみたくなりますねーバニー


...


さて、今日も おとり広告 の続きですけども


多分 おとり広告 ってなくならないでしょうねー悲しい


岡山市でのことしかわかりませんけど


とにかく賃貸の会社が多すぎますわー汗


岡山駅を出たら、東口にも西口にもたくさんありますもんねー


もうね、お客さんの取り合いなんです。


お客さんにウケる物件を載せておかないと見向きもされないですからねー困った


でもね、お客さんウケする物件って、すぐ決まっちゃうんですよ。


できる営業マンほど


超人気物件が空いたら


広告を打つ前に既存の見込み客にすぐ連絡いれますから
まる


できない営業マンは、そもそも空いていることすら気づいていませんけど...


できる営業マンほど、新着の物件情報に敏感でねー


朝一に必ず確認して、メールやFAXが届くたびに確認します。


不動産業って、情報を提供してお金に変えるっていう側面がありますから


どんな業界でもそうかもしれませんけど、情報を制する者が勝ちますまる



そんな情報に敏感な人間が


お客さんに連絡を入れる前にあることをするんですよ力こぶ



なんだと思いますはてな



ヒント  優良物件は早いもの勝ちなので...



つづく



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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も おとり広告 の続きですけども


新情報っていうのは


各管理会社の業者閲覧用の専用サイトや、


FAXやメールで同時に配信される
ものなので


常に網を張って警戒している営業マンほど素早くキャッチしますまる


それを、まだ部屋が決まっていないお客さんに連絡する訳なんですけども


どの業者のどの営業マンも同じように察知できる環境ですから


スピード勝負
なんですよ走る


...


でも、用意ドンでスタートするわけではないですし、


お客さんにすぐ連絡が繋がらないこともありますわね。


そこで、「繋がりませんでしたー。その間に他の会社に決められちゃいましたー」


なんて間抜けなことを避けようとする営業マン


お客さんがいるいないに関わらず押さえたり(予約)します。


管理会社によってもまちまちですけど


電話1本で概ね3日程度は確保できたりするんですよ。


これはねー、そのまますんなり決まればありがたいんですけど


結局、カラ押さえになることもしばしばなんで


管理会社や大家からしたらきついんですよねー
悲しい



そんなことは大家さんは知らんでしょうけど...




そんな状況を解消しようと


新築や人気物件などは 申込書 がないと押さえない


ってスタンスの会社も増えましたけど


結局、「申込書を書いておけばひとまず押さえられるから」


みたいなトークで一旦物件を確保しておいてから


じっくりクロージングをするって感じなんですよねー汗




そんな感じで熾烈な争いが繰り広げられているので


キャンセル待ちが5番手6番手とかへっちゃらで起こります汗


...


なので、優良物件がネットに載ってたりしても


押さえ や 申込 や キャンセル がコロコロ変わっていくことがあるので


結果、おとり になることが多いです。


この場合はある程度仕方のない面もありますけど


これだけ競争が激しかったら


まともに取り組んでぶつかっていかない業者も出てきますよ。
汗



実在する満室の人気物件を広告に載せて


とりあえず来店させてごまかしながら成約に漕ぎ着ける...



もっとひどいのは


実在しない架空の物件を作って広告掲載している会社もありますから


ほんまビックリしますよ落ち込み



おしまい



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クチコミってどうなん?

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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9月13日(金)、14(土)の午前中に新築ペット物件の内見会に行きます。
ご都合の合う方はご連絡ください
まる

今のところの参加予定者
Sさん
しょーですさん(土曜日)
ポリックさん(土曜日) 初登場
わたくし


9月6日(金)10時半から、あつさん&mtanaさん物件 ダブル見学会やります。
ご都合の合う方はご連絡くださいまる


今のところの参加予定者
あつさん
mtanaさん
かこさん
みーこさん
大黒天人さん
ゆずこりんさん(初登場)
ロッカーキャットさん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


最近は色々なところで クチコミ って見かけますよね。


アマゾン とか 楽天 とかで買い物すると


コメント と 評価 を求められたりします。


わたくしもネットでちょこちょこ買い物をするので


その度にコメント記載と評価をしております。


自分が買い物をするショップのクチコミって結構見ますしねまる


...


そんな流れが不動産サイトにもきてましてねー


ポータル運営会社も腐る程ありますから


いろいろ差別化に大変そうです
汗


...


一昔前は、掲載料が主な収入源だったと思います。


1コマ 何円 とか 100コマ 何円 って感じが多かったですね。


単純にたくさん載せたほうがお客さんの目に触れやすいですから


掲載数はどんどん増えていく傾向にありましたけど


まぁ、どこのお店も予算の限度ってもんがありますから


ある程度増えるとそこからはなかなか増えるもんでもないですし


単純に掲載を増やせば問い合わせが増えるってもんでもないんでねーダメ


ある程度の掲載数を維持しつつ


写真を綺麗なものにしたりして


費用対効果を高めようっていう流れになっていきましたね。




なので、ポータル運営会社が掲載料で稼ぐっていうのも頭打ちにになったんでしょうねー困った



そうなってくると、どこのポータルもオプションに力を入れてきましてね



例えば、


そのお店の専用サイトを別に簡単に作れるようにしたから○万円 とか


従業員の紹介コーナーを作った から ○千円 とか


クチコミの投稿をできるようにしたから ○万円 とか



あの手この手でオプションを売りつけてくるんですよーお金



つづく



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クチコミってどうなん? 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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9月21日(土)の10時半から いいてんきさんのアパート の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください
まる

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
かこさん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


今日は、以前書いた続きを。

2013年09月05日 クチコミってどうなん?


どこのポータル運営会社も頭打ちで、


各種オプションで稼ごうとしているなんて書きましたけども


そのうちのひとつに、クチコミが投稿できるシステムがありましてねー。


店舗を利用してくださったお客様に記入してもらったりする訳ですけども


クチコミの内容が良く、評価が高くなったりすると


自店の情報が上位表示
されたりするんですよねー


ちなみに、私が現役店長の頃にはこのような仕組みはありませんでしたダメ


...


そんなメリットがあると


一生懸命接客して、お客様にたくさん評価の高いクチコミをしてもらうように頑張るになるびっくり


というのは表向きで、


真面目に取り組んでいる会社はもちろんあるとしても


不正を働く会社も当然あるんですよね...



自ら架空の投稿をして表示ランクを上げる



実際のところ、本当にそんな行為が横行しています悲しい


...


クチコミ と 5項目に星を5つ 付けられるんですけども




ある店舗の最近のクチコミは、ほとんどが 短文 で

・雰囲気が良い
・安心できました。
・スタッフの雰囲気が良かった。
・対応が良い
・全員が声をかけてくれてよかった。
・明るい雰囲気で良かった。
・対応が早かったので、助かりました。


などなど...


ちなみにこの短文の評価は 星5つ汗


ほんまかはてな




時々、混ざる 長文 は

他の担当者が他の顧客とのコミュニケーションの取り方が良かった。雑談もまじえてスムーズな対応であった。教育が行き届いていると思った。

星 4 4 4.5 4 4



とても丁寧にいろいろな説明をして頂けました。お店もフレンドリーでとても話しやすく感じがとても良かったです。無理を言っても聞いて頂けたのでとても感謝しています。

星 5 5 5 5 4.5


こっちは本当っぽっく見えますがねー


...


...


最近の、5項目の星の数だけみると


7月31日 4 4 5 4 4

7月31日 3.5 4 5 5 4.5

7月31日 5 5 5 5 5

8月6日 5 4 5 4 4



この4日に4件投稿があって、満点はひとつだけ。



こっからさきは書くのも面倒なんで


まとめて書きますけども





8月16日 9件投稿 全部満点 全部短文

8月17日 22件投稿 全部満点 全部短文

8月23日 4件投稿 全部満点 全部短文




これ見て、このクチコミを信じる人っているのかなーはてな



あほでしょはてな



真面目にクチコミやってる業者さんは気の毒になりますなー落ち込み



おしまい


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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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こんばんは。岡山大家です。


不動産屋っていろいろな知識が求められますね。


賃貸、売買、管理、建築、投資などなど


幅広いんで、賃貸メインとか売買メインって感じで


特化した会社が多いですよね。


...


私個人の感覚的なものなんですけど


不動産屋に勤めている人は不動産全般に詳しい


と世間の多くの方が思っているように思います。


統計を取った訳でもないので実際のところはわかりませんけど。


傍から見たら、毎日不動産屋で働いてるんだから


詳しくて当たり前だろー
って感じかもしれませんね。


...


社歴の長い社員とか、店長、課長、部長などの役職者なんかだと


相当詳しいんだろうなー
と思って


アドバイスをもらいに行ったこととかある方もいるかもしれませんねー


でもね、実は単純にそうとは言い切れないことが多いですよ汗


...



セミナーとかで社長さんとか、かなり上の役職の方が


講演されたりすることがありますけど


実は、役職が上に行けば行くほどよくわかっていない人達なんですよねー汗


小さい会社で、役員やそれに近い方でも現場で動いているなら別ですけど


そこそこの会社の上層部になれば


現場のことなんかやってませんからねダメ



セミナーの資料は部下に作らせて


本番は抽象的なことを一通り話していれば


それなりに格好がつきますからね(笑)



そんな大して中身のない話でも、


○○社のお偉いさんの話だからって


妙に納得して満足される方も多いんでしょうけど(笑)




もちろん、その方たちもかつては現場でバリバリやってらしたんでしょうけど


現場から離れると、一気に 現場感 が無くなっていくもんなんですよねー困った



私も、かつて その 現場感が無くなっていく感覚 に襲われたことがありました悲しい



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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