サブリースについてあれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、以前ダイさんにご質問頂いた サブリース について書きます。




不動産賃貸業の大きなリスクのひとつ

入居者がいないことです困った

要するに、家賃が入ってきませんわね汗


そりゃもう大変ですよ汗

それで破産したりするわけですからね〜悲しい



で、それをカバーしようというものが

サブリースというものです。

「家賃保証」 とか 「借り上げ」 とかいいますね。



通常のお金の流れは、

入居者(払う) ⇒ (もらう)大家

ですが、

サブリースの場合は、

入居者(払う) ⇒ (もらう)家賃保証会社(払う) ⇒ (もらう)大家

ということになります。


家賃保証の会社は、不動産会社や管理会社になることが多いですね。


なので、空室の場合でも

空室(家賃がない) ⇒ (もらえない)家賃保証会社(払う) ⇒ (もらう)大家


家賃保証の会社が払いますから

大家さん!安心でっせ!力こぶ

みたいな。



ですが、リスクを引き受ける家賃保証会社も、

もらった家賃をそのままパスしてたのではリスクだけが残るので、

家賃5万のケースなら

入居者(5万払う) ⇒ (5万もらう)家賃保証会社4万払う) ⇒ 4万もらう)大家

という形で、何%かを中間で抜きます。


一般的に

新築 90%保証

中古 80%保証

が多いと思います。


期間は10年保証が多くて、

35年保証をやってる会社もあります。



主に新築の場合は、全戸サブリースする 一括借り上げ

中古なら その時の空室のみを借上げする 部分借上げ
(中古でも一括借上げもあります)

があります。



空室リスクを回避できるということで、

小さな管理会社や不動産会社でなく、

ある程度信用力のある会社のサブリースであれば、

物件購入の銀行融資の際には有利に働きます。



サブリースがついていないと融資できない場合もあります。



大手メーカーの新築時には大概サブリースがついています。

大東建託、積水、ダイワ、ミサワ、レオパレスなど...


メーカーも建築がないと会社が儲かりませんから、

サブリースをつけたり、提携銀行にプッシュしてくれたりします。


なので、自分で金融機関を回るよりも、

メーカーにお任せした方がよい結果が得られる場合もありますね。



ということで、

サブリースは、大家さんにとってお得なシステムですびっくり




と思いきや...



つづく



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サブリースについてあれこれ2

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日のつづきです。

一見、サブリースがあれば安心に見えますが...

きっちり落とし穴が隠されています。




・あくまでも 家賃保証 なので、共益費や駐車場には及ばない。

例えば、

家賃5万
×共益費3000円
×駐車場5000円
×ネット3000円
×水道代2000円

合計 63000円

の場合で 80%保証なら

家賃5万に対しての 4万円 のみが対象
(保証割合は63%)

これで満足ですかはてなはてな





・家賃の80%とか90%というのは 回収家賃に対しての割合


回収家賃が対象なので、家賃延滞分には反映されない


家賃5万円 10戸 80%保証 の場合

満室時 総家賃 50万 なので 保証家賃は 40万 ですが、


2世帯延滞なら 2世帯分引いた 32万 が保証家賃です。


空室期間の保証で、延滞家賃の保証ではないんですね困った

基本的に、家賃回収や督促の義務はないので、

延滞の解消がいつになるかは別問題です汗


督促は大変ですよ〜悲しい





・免責期間がある


サブリース契約を結んでも、すぐに入居が付くわけではないので、

家賃保証会社が、1〜3ヵ月程度免責期間を取ります。


4月1日 サブリース契約開始
...
...
...
7月1日 保証家賃支払い開始


となります。


なので、その間は保証家賃が入らない困った

共益費や駐車場代は入りますけど...


ちなみに、この期間に入居がついた場合の家賃収入は

家賃保証会社の利益です困った


初回募集時の免責期間 以外にも

退去の度に免責期間を設けることもあります汗


そんなんやったら免責期間だらけになるかも汗





・礼金は?

礼金は家賃保証会社に持っていかれます悲しい





・敷金は?

敷金も家賃保証会社の預かりです。

お金に困っているオーナーは、敷金を使い込んだりしますが、

この場合は無理です。


結構まとまった額になるので、運用する人もいますけど、

当然無理です。




サブリースをお願いしたくなってきましたかはてな



次回、もう少し追い打ちをかけましょうか(笑)




つづく



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サブリースについてあれこれ3

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日のつづきです。

最初からならこちら


落とし穴満載のサブリース...


新築の家賃保証は 90% ですけど、

場所・間取り・賃料に間違いがなければ

な〜んもせんでも、どこの不動産屋でも簡単に満室にできます
OK


新しいうちが、一番客付力や収益力が高いのに

わざわざ10%捨てることはないと思いませんはてな


新築のサブリースを獲得した相手は万々歳ですよバニー


すぐ客付できて、免責期間の家賃は儲かるし、

退去もなかなかないし、

数年は楽勝でしょうお金




なので、

入居が難しそうな物件にサブリースをつけるべきだと思いますが、

そんな物件にサブリースはつけてはくれないんですよ悲しい


客付できなかったら自分らが損するんですから

そりゃ拒否しますわね落ち込み



要は、家賃保証会社が勝算のある物件にしかサブリースはしないんです。

家賃保証会社に勝算があるなら、自分で運営しても勝てますよ力こぶ




メーカーが新築を建てさせたいときは、

少々の悪条件でもサブリースを受けることがあります。


建築で儲けたいからですね。


あとは、後発の不動産会社が、

自社が専属で斡旋できる物件を増やす時ですね。


実は、少々難しそうな案件をサブリースしても、逃げ道があるんです走る




サブリースには「保証期間」というものが設定されます。

10年保証が多くて、35年保証もあります。


ですが、その間ずっと同じ家賃で保証してくれるわけではありません。



通常は、数年ごと(2年が多いかな)の見直しがあります。

経済状況や周辺相場の激変などで、家賃が大幅に下落した場合などに備えての保険みたいなもんです。


これが曲者で、


まずは、最初は 家賃5万 の 90%保証 4.5万 という

好条件で建築させます。



数年後に 契約家賃が 4万円に下落したら いわゆる逆ザヤ で、

毎月5000円ずつ持ち出しになりますから、当然見直しを迫ると。


基本的には穏便に交渉しますが、

要は、最終的に見直しに応じてくれないなら、サブリース自体を解約するよってことですよ。



もちろん約束がそのまま継続されるケースもありまけど、好立地物件の一握りでしょう。


長期保証 や 90%保証 なんて 建てさせるための方便です悲しい

融資が有利になるメリットはありますけどね。



保証があるから大丈夫だよ〜って入りやすく見せてるだけですね。



建てさせるときは都合の良いことしか言わんとです



これで建てたらどうなるかは

また明日。



つづく



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サブリースについてあれこれ4

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。

わたくし、仕事柄ちょこちょこ賃貸物件を見に行くので、

世の中の新築物件やリフォーム物件の写真を紹介していこうと思いまして。

岡山大家の賃貸物件探訪 というブログで、

見てきた物件を紹介しますので、

大家業に活かしてもらえたらうれしいです笑顔




さて、今日は昨日のつづきです。

最初からならこちら



サブリースをつけて建てさせる会社の一例です。


サブリースをつけると、利回りが低下するので、

限られたスペースに小さな部屋をたくさんつくることで

利回りを良く見せよう
としますお金


30u 12戸
1階 6戸 180u
2階 6戸 180u

12戸×5.5万=66万

よりも

20u 18戸
1階 9戸 180u
2階 9戸 180u

18戸×4万=72万

のほうが収入は多いですよね。


さすがに20u程度は狭すぎるので、

・ロフト付き
・家具家電付
・ネット無料
・敷金なし
・保証人なし
・フリーレント

などを謳って、極力建物以外で魅力
を出します。



18戸×4.5万=81万 とか 18戸×5万=90万

といった賃料を見せます。


そこからサブリース分を引いても、一見儲かりそう内容なんですね。


じゃあやってみようということで、建てました家


新しいうちはそれなりにうまくいくんです。


入居もそれなりにあるでしょうし、

空室があっても家賃保証会社が大丈夫な仕組みにしてあるからです。


実は、建築費にサブリース補填分も乗っかってるんですね困った


スカスカの建物のくせに建築費が高い理由はここにあります悲しい


いずれ行き詰まることは折り込み済なんです〓



建築屋は建て続けないと会社が回りません。

一棟建てたら、その周辺の地主さんを芋づる式に料理していきます。

「Aさんとこが建てたのがすぐ満室でうまくいっとるらしいで」
「ほな、うちもよってみようか」

みたいな感じもあるかもしれません。


当時新築の、アパートAの周りには

10年も経てば同じ会社のアパートがB、C、D、E... と複数建っています。


アパートGができるころには、アパートAは築15年。

何度か家賃改訂をしましたが、もう入居もサブリースの維持も厳しいです汗


逆ざやを抱え続けるわけにはいきませんから

、相当厳しい家賃改訂の条件を提示し

半ば無理やり解約に持っていきます〓


こうなるとほんと悲惨です汗汗汗


サブリース契約というのは

入居者 ⇔ 家賃保証会社  と  家賃保証会社 ⇔ 大家

という二つの契約で成り立っています。


大家から借りた家賃保証会社が、入居者に転貸(又貸し)している状態です。

なので、

大家との契約が切れると、入居者との契約もなくなります困った


じゃあ、入居者 ⇔ 大家 で直接契約すればいいじゃないか

と思うでしょうが、そう簡単にはいきません。


家賃保証会社は

築15年のアパートAに住んでいる人達に

「引越し費用はなし。家賃はアパートAと同等で、すぐ近くの築8年のアパートDかEに引っ越しませんか?」

と持ちかけます。

すぐ近くで、家賃は同等でグレードUP、引越し費用はなし

なら大概の人は引っ越しますよまる



すると、そろそろ入居がやばくなってきた

築10年前後のアパートD、Eの入居率は上がり、

築15年のほぼ全空きのアパートAが残されると...



無知な大家 の 全空き築古アパート が

中古市場や競売市場に登場です。






投資家としてはこういう物件を安く買いたいですね。

家賃さえ下げればそこそこ入居は付きますからバニー

ただし、耐用年数があまり残っていないので、融資期間が長く引けませんから

現金割合が高くなりますけども悲しい


出資額を少なく借入を大きくといった、

レバレッジ派には向かないですけど。



まぁ仕組みをよく理解すれば

なんとかとハサミとサブリースは使いようみたいな(笑)


せっかくなら、読者のみなさんにはうまくやってもらいたいものですまる


おしまい



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○○パレスと大○建託

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日は、いいてんきさんからのコメントにあったご質問を取り上げようと思います。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



2年ぐらい前だったか、


各社、新築の着工が伸び悩んでいた時期がありました。


当時はなかなか新築が受注できないので


大○建託と大○ハウスグループはリノベーションに力を入れていましたねー


入居の悪い物件の大家さんのところに行っては


1室200〜300万円ぐらいのリノベーションを提案して


たまーに受注できたり


逆にめちゃめちゃ怒られたりしていたようでした困った


ちなみに○和ハウスグループは


建築が 大○ハウス

管理が 大○リビング

客付けが 大○エステート



に分かれていまして、


リノベーションの話は管理部門の大○リビングの営業マンがやってました。


当時、大○リビングの営業マンがぼやいていました(笑)


大○建託も似たりよったりだったのではないでしょうかね。


...



○○パレス と 大○建託、大○ハウス の違いは


・物件のラインナップ

・募集力

・広告料予算



といったところだと思います。


次回、詳しく書いてみます。



つづく




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○○パレスと大○建託 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



○○パレス と 大○建託、大○ハウス の違いを現場で感じるのは


・物件のラインナップ

・募集力

・広告料予算



と書きましたが


どれも客付けに直結することばかりです。


物件のラインナップ でいうと


○○パレス


ほとんどが 単身用の狭い1K です。


狭い土地にどれだけたくさんの部屋が取れるかを追求した間取りで


トイレ風呂が一緒のものも多いですし、概ね20u前後ばかりです。


最近は、30u前後のものを中心に建築されていますけど


古くて狭い○○パレス は


家賃を下げて募集するのが手っ取り早いです。


...



それに対し、大○建託、大○ハウス


どちらかというとファミリー向けが中心です。


大○建託のアパートタイプの1Kなんてほとんど見ないです。


最近でこそRCで30u前後の1Kも増えてはいますが


古いものはほとんどが田んぼの 田 の字みたい


2DKです。


このタイプは、今のところ家賃4万円ぐらいがで下げ止まっていますし


1LDKへのリフォームも比較的簡単です。


...



大○ハウス


ほとんどファミリータイプです。


1Kは大○建託よりは多いですけど


25uぐらいのものが多くてまだまだ勝負できる間取りです。


7帖ぐらいあってセパレートなので


駐車場があれば3.5万ぐらいからいけます。



ファミリータイプは、家賃5万前後で下げ止まっていますし、


やはり比較的リフォームがしやすいです。


...


ラインナップの面からは


○○パレスの古いものは


・現代のニーズに合っていない

・汎用性が低い

・競合が多すぎる



といったとこでしょうか。


...



バブル期前後に、


目先の利回り(小さい部屋を多く)でしか考えられなかった人の物件が


市場に出てきているだけだと思います。



つづく




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○○パレスと大○建託 3

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



物件のラインナップもそうですけど、


でも、現場で一番感じるのは


・募集力 とか

・広告料予算



ですかねー


これは業界内でないと全くわからないと思いますけど


○○パレスの管理物件は


適正家賃の新築級はまだマシですが、ほんとに客付けしにくい汗


いろいろ原因はあるんですけど
※全て岡山でのケースです。


・そもそも1Kは余っている

・音が筒抜けっていう悪評をみなさんがご存知

・退去時にぼったくられると思っている方が多い

・郊外なのに駐車場が取れない物件が多い

・管理費(共益費)が高いので、トータルが高くなりすぎる
 ※パッと見の家賃は極端には高くない

・広告料が1ヶ月なので、売上単価が低い

・付帯商品をつけられないので単価があがらない

・人員削減で○○パレスの営業マンが少ないので営業にくる回数が少ない

・営業にきても賃貸システムが特殊で、コロコロ変わるので我々が理解しにくい



とりあえず思いつくことを書いてみましたが...


保証人が取れない とか 短期入居 とか


限られたお客さんにしか使わないんですよねー




多くの仲介店(不動産会社)が自社の管理物件をそこそこ持ってますから


○○パレス管理物件なんて


家賃も安くないし、売上単価は低いしで


最終手段でしか使わないんですよー悲しい


...



自社管理以外でも、一般の大家さんの安い単身物件でしたら


広告料2ヶ月以上だったり、家賃交渉ができたりしますから


単価も10万円超えてきて、


なにかと融通が利くんで


不動産屋の営業マンからすると


何かと決めやすいんですよ。


普段から顔見知りだと、


なんとか決めてあげないとって思いますしねーまる



つづく




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○○パレスと大○建託 4

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



ちょっと率直な現場感を書きすぎてますかね(汗)


関係者の方がいたらすみませんすいません


...



大○建託、大○ハウス


・ファミリー物件が中心

・家賃交渉、フリーレント、エアコン設置などの交渉ができるときもある
 ※家賃交渉は大○建託は難しい。大○ハウス物件はできるときがあります。

・営業マンが頻繁に訪れたり差し入れしてくれたりするので、決めてあげないとなーって気持ちになる

・広告料を増やして仲介店向けのキャンペーンをやってくれる
 ※特に繁忙期は熱心



など...


...



大○建託の方は


入居成績が営業マンの給料に反映されるので


とにかく熱心な方が多いですねーまる


決め物の空きがでればすぐにFAXを送ってくるし


普段から頻繁に空室一覧を送ってきます。



申込になればその日に、


遅くても次の日には契約書を持ってきます
走る


これは素晴らしい事なんですよーまる




契約書が早いってどんな効果があると思いますはてな




つづく




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○○パレスと大○建託 5

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
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 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんにちは。岡山大家です。


もう春先なんですねー


わたくし、猛烈な花粉症に悩まされております悲しい


鼻水ダラダラ、目はショボショボ、頭は痛い...


ほんと困りますね落ち込み


そんな中、今日は中区役所に出生届けを出してきましたーまる


引越しの時期だからか人が多くて随分待ったんですけど




お祝いはてなにこんなものを貰いましたーバニー




岡山市指定のゴミ袋です。

20リットル10枚入り 200円 を

30袋びっくり


紙おむつの廃棄が増えるからかなーはてな


それにしても6,000円分も頂けてありがたいことですバニー


...


そんなこんなで、前回の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



ちょっと脱線気味ですが、


契約書が早いってどんな効果があると思いますはてな


わかりやすいところでは


多少なりともキャンセル防止に繋がりますまる


申し込みを入れたはいいが、やっぱり少し悩んでいる...


みたいな方には踏ん切りをつけさせるというか


ここまで進んでるんならもう戻れないなみたいな効果はありますね。


...



これはこれで大事なんですけど、


仲介屋にとってのメリットがもう一つあります。


それは、決済(売上回収)を早くできることです。


営業マンは月毎に売上目標を負わされています。


達成によって給料が変わってくる会社もあるでしょうお金


月単位ですから、月末最終日までになんとか決済金を入れてもらいたいんです。


売り上げに余裕があるときはいいですけど


足りていないときは、なんとかして当月決済をしたがるもんなんです。


その為には、契約を完了させる必要があるということで


契約書がないと話にならない訳です。


例えば、


3月28日 午前 ⇒ 申込、審査通過

同日 午後 ⇒ 契約書到着

なんてことになれば


当月決済も無理ではありませんからねまる


営業マンは、そうやって毎月の数字を組み立てていっています。


...



なので、早く決済まで持ち込める物件


好まれるといいますか、


紹介の頻度や営業マンの押しが強くなるので


必然的に決まりやすくなります力こぶ




つづく




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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、前回の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



さて、仲介屋のスタッフは


毎月毎月厳しい目標に追われている訳ですが、


大○建託の営業マンも同じように


毎月の目標に追われています。


さらに、大○建託の店舗としても目標に追われておるようです。


月末に厳しくなると


「今月厳しいんです〜(>_<) なんとか今月決済入れてください〜」
「広告料2ヶ月出しますから〜」



って、29日とか30日に言ってくるんです...


いやいや...


もう日にちないし...



...



しかーし


切羽詰った仲介屋の営業マンは


そんなんでもねじ込んじゃうんですねーOK


...


なんといいますか、大○建託の営業マンは


給料に直結するからなのかはてな


上司が怖いからなのかはてな


よくわかりませんが


とにかく目標達成意識は高いと思いますねーまる


...



それに対して○○パレスの営業マンは


上司のプレッシャーこそ厳しいものの


入居が決まっても決まらなくても


給料は変わらない
そうなので...


...


人は減らされる汗


給料も減らされる汗汗


おまけに社員持ち株でコツコツ積み立てたものの


株価は大暴落汗汗汗




しょっちゅう愚痴を聞いてあげてましたねー(笑)



今は仕組みが変わったかもしれませんが


社員さんの意識がそれほど高くないのは今も変わっていないんじゃないでしょうかねー



つづく




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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