物件売却について

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日の予告通り、ダイさん、麒麟さんから いただいた

物件1号売却について書いてみたいと思います。


現在までの、物件1号の、家賃と修繕費の関係が

こんな感じです。



賃料は

1年目 13.7万
2〜5年目 14.2万
6年目 13.7万

で、

新築で買ったので、修繕費がほとんど発生していません。


で、今後はこんなイメージで考えています。




賃料は

13万 ⇒ 12万 と少しずつ下がり

8〜9万ぐらいで下げどまるかな〜

って感じです

修繕費は、退去の度に20万前後は覚悟しないとダメでしょう悲しい


ほとんどの物件がそうなんですけど、

新しいうちは

・家賃が高く取れる
・退去しても早めに次が決まる
・全体的に新しいので、再募集時の修繕費が少なくて済む




古くなると

・家賃が下がる
・空室期間が長くなってくる
・不動産業者への報奨金が必須になる
・修繕や設備の更新で費用が発生する


ってことになります落ち込み


なので、

旨みのあるところはこっちで取って

残りカスは他人に渡そう

という作戦です汗


買う前に考えていたことは、

・10年を過ぎると賃貸の旨みが薄れてくる
 ⇒家賃下落、空室長期化、修繕費発生

・10年以下なら、中古市場では新しい部類
 ⇒このタイミングならまだ売りやすい。古くなると売れにくい。

・当時の最新設備が見劣りしてくる
 ⇒10年程度で室内設備の故障リスクが上がってくる。
  (エアコン、給湯器、換気扇、浴室乾燥機、ウォシュレットなどなど...)

・敷地内駐車場の再抽選がある
 ⇒ここは10年後に再抽選で、再度確保できるかが不透明。
  駐車場がないと募集に悪影響が出ることも...

・このあたりから大規模修繕が増える
 ⇒修繕積立金で足りない分の負担の可能性が...

・修繕積立金は徐々に上がっていく
 ⇒6年目で最初の値上がりがありました。

・林原が開発されないかな〜
 ⇒イオンの進出はラッキーですまる


ってとこですね。



分譲マンションの特性を考えたら

長期保有には向かないことがわかりやすいと思うので、

明日簡単に書いてみますメモ



つづく



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物件売却について2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


分譲マンションというのは、

朽ち果てたときに土地が残りませんので、長期保有には不向きだと思うんですね。
(当然、持分はありますけど...)



土地の価値が少なく、建物の価値が多くを占めているため

全体の価値が大きく目減りするんです。



ちなみに、物件1号の固定資産評価額は

建物 513万 に対し 土地は 139万 で、

割合は 建物8 土地2 です。


1730万の築6年でこれです。

立地や眺望などの、建物以外の価値が大きく繁栄されていて

物件自体の資産価値が低い汗

資産としての魅力が小さいんですね悲しい

だから、付加価値がないと売却価格が大変なことになります困った



この割合がそのまま市場価格に連動するわけではないですし、

立地やニーズの関係もありますが、

基本的には建物割合が大きくて、それが年月とともに減少するイメージです。
(土地は大きく変動しないとして)


7:2...6:2...5:2...4:2...3:2...2:2...

建物8 がどんどん減っていくんですね悲しい




物件2号の固定資産評価額は

建物 433万 に対し 土地は 781万 です。

割合は 建物3.5 土地6.5 です。


建物3.5は減りますが、土地6.5は安定しています。



分譲マンションは、最終的に 10の価値が 3とか2 になって

売りにくくなるわ、担保にも使えないわ...


土地付きは 10の価値が 8とか7なので

安定した価格で売れますし、いずれは担保で使えます。


なので、


分譲マンションは

価値のあるうちに

高い家賃を取って

あまり引っ張らずに売り抜けるのがよろしいかとまる





明日は、2月25日 分譲マンションってバンバン売れるのか?2 

で、麒麟さんから頂いたコメントから 津高あたりの考察をしてみますキラキラ



おしまい



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戸建の出口であれこれ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


さて、3月1日から、物件3号に入居者が付きました。


60歳台のご夫婦 と 娘さん と  です。
 

近所で6万台の家賃を払っていて、高いので引っ越したいということでした。



当初、ペット可にするつもりはなかったんですけど、

家賃43,000円で、掃除も修繕もなしの現状入居で構わないならペットOK

という条件を出したところ、

それで構わないということだったので、そのまま貸しましたバニー


普通に原状回復やってたら20万は軽くかかったと思うので

修繕費は0円は助かりましたよまる




先日、入居者さんから電話があって、

「洗濯物を干すところに大きな木があるのだけれど切ってもいいか?」
「駐車場のブロック塀を少し削ってもいいか?」


という内容でした。


減価償却を4年取ったあとは、壊すか 売るか なので、


「どうぞどうぞ。もう古いんでね、ある程度好きにやってもらったらいいですよ。いずれは取り壊しになりますしね。」

「えっそうなんですか!?何回も引越ししたくないんでできるだけ長く住みたいと思っているんですが...」

「あ〜そりゃもちろん、○○さんがお住まいの間に壊すことはありませんよ。
 ただ、最終的には壊さないといけないだろうからある程度好きにやってもらっていいですよ」


って会話を交わしました。



実はわたくし、出口の選択肢のひとつに、この入居者への売却も考えています。



・戸建(平屋)は少ない。
・4万円台のファミリー物件はかなり少ない。
・猫が飼える物件はさらに少ない。
・年配のご夫婦で、家賃重視の引越しなので長く住みそう。
・現実問題、猫と一緒で高齢では、賃貸住宅の確保が難しい。


ので、


この方と折り合いがつけばですが、5年程度で売ってあげようかなと。



自分たちで好きなように造作をさせてあげれば、

愛着も出るし、住み慣れてしまうと引越ししたくなくなるでしょうし、


出口の有力候補です笑顔



おしまい



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RCの出口であれこれ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、麒麟さんから質問をいただきました。


RCの場合は出口戦略で買い手がつかなった場合はどうするんでしょうね?
自費で解体して更地でしたらお金がかかるでしょうが・・・・




RC(Reinforced-Concrete)というのは、

いわゆる鉄筋コンクリート造
のことですが、

まぁ、固いとか頑丈みたいなイメージですよね。

法定耐用年数というのも 47年 となっていて、

47年かけて少しずつ価値が減っていきますよ〜

みたいなことになっています。


築20年のRCでも、まだ使えそうな期間が長く残っているので、

融資は受けやすいですね。

木造で築20年なんかだと期間が残ってないんで難しいんですね。



「出口戦略で買い手がつかなった場合はどうするんでしょうね?」

ってことですが、


そりゃやばいですよ汗



RCでもいろいろな規模がありますけども、

岡山の場合は、


5千万前後の売値でしたら、

自己資金次第で融資が通るかもしれませんので、

一般の投資家でも手が届くことが多くなると思います力こぶ




逆に、4億、5億越えとかになると

結構な規模のマンションになりますから、

一般投資家にはハードルが高いです落ち込み

でも、上手くいけばファンドや大口投資家が手を出してくれる可能性がありますバニー


規模の大きなマンションは、

法律の制限で、郊外には建ちにくいので、

必然的に好立地に存在することが多いでしょう。

好立地で、資産価値や利回りが高ければ売れやすいと思います力こぶ



わたしは、1〜2億レベルのものが一番売りにくいだろうと思っています。


一般投資家からすると 高すぎる悲しい

大口投資家からすると 小さすぎる、立地が魅力でない悲しい


ってイメージです。




中規模のマンションだと、結構郊外に多いですから、安い土地に建ったりしています。

すると、土地も含めた全体の資産価値が低いので、

融資も通りにくく、かなりの自己資金を要求されます悲しい



それをクリアできる一般投資家はかなり少ないと思うんですよね〜汗




もし、出口で解体を選ぶとしたら、坪4〜5万程度ですかね〜はてな

今頃は産業廃棄物の処分がかなり厄介だそうで困った


木造の古い戸建の解体の見積もりが、軽く100万超えてましたからね〜汗

木とか瓦とか分別しないといけないらしいです汗


結構な規模のRCだと1000万単位でしょう汗



解体するには、解体しやすさが大切だと思います。

周りが開けている とか 大型重機が入る とかですね。

住宅地のど真ん中 や 入り組んだところ や 道路が狭いところ の物件は、

一見、安く見えても、「解体の出口」 を念頭に入れている場合は要注意ですダメ



解体後は、

マンションを再築するのかはてな

宅地で売却するのかはてな

も考えないといけないですね。


200坪とか300坪だと一般の方が買いませんから、

30坪〜50坪程度に区分けしないといけませんよね。







効率よく分割したいですから「接道」の状況が重要です。


全てが公道に面していたら、高く売れるものが

区分けしたら、奥の方が安くなりがちですから、

評価減の可能性も考えておかないといけないですね困った



ほんと出口戦略は重要ですよまる



おしまい



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抵当権抹消の準備。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 

 1月18日(日) に契約をしましたーグッド(上向き矢印)
 2月6日(金) に決済・引渡し予定
 売却価格は希望通りの1850万円

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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<見学会のお知らせ 1>

2月4日(水)、2月7日(土)
岡山市北区奥田南町8−39 くすりのラブ 奥田店 へ

読者のとーやさんがDIYした中古戸建てを
見学させていただけることになりましたー
両日ともに 11時 集合でお願いします。
時間のある方はランチでもいきましょう。


関連記事
2014年07月25日 視察三昧
2014年07月26日 こんなことにしかならんのですよ。
2014年07月28日 ももももしや!?
2015年01月11日 奥さんの協力はありがたいですねー

2月4日(水) 11時
 参加予定
  68さん
  HR田Sさん
  わたくし

2月7日(土) 11時
 参加予定
  I島さん
  H野さん(初登場)
  O幡さん
  わたくし

...


<見学会のお知らせ 2>

2月3日(火) 11時集合
ダイキ 玉野店
玉野市宇野1丁目16−1

見学会に初参加された Taimanさん(Investerさんから改名) が所有されている
玉野市の物件です。家

アパート2棟10室 を 200万円 で購入されたそうで(((゜Д゜;)))
そんなお宝物件を見せていただけることになりました。
平日の昼間でしかも玉野と遠方ですがご都合の合う方はぜひ。
その後ランチでもレストラン

参加予定
 Taimanさん(Investerさんから改名)
 68さん
 HR田Sさん
 ハルタナさん
 わたくし


...


<見学会のお知らせ 3>

赤磐市にあつさんが購入された戸建、物件5号も見せていただけます。

2月10日(火)、11日(水、祝) 両日12時〜

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島84−1 へ集合です。


...


<見学会のお知らせ 4>

中区国富にA山さんが購入された戸建も見せていただけます。

こちらも日程を調整して近日中にお知らせします手(パー)

2014年07月02日 ジャングル
2014年07月05日 中区国富の見学会




※各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー


...


こんばんは。岡山大家です。


<見学会のお知らせ 3> の日程が


2月10日(火)、11日(水、祝) 両日12時〜


に決まりました。


セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島84−1 へ集合ですのでご確認ください。

...


今日は新年会3日目でしたビール

DSC_2866.JPG


HMDさん
M谷さん
あつさん
HR田Yさん
mtanaさん
H場さん
わたくし

の7名


昨日はこれから始めたいって方が多かったですが


ガラリと変わって大半が現役大家さん家


税金のこととか、減価償却のこととか


それはそれで話す内容が全然違って面白いですねーわーい(嬉しい顔)


参加者同士お互い初対面の方もいましたが


不動産っていう共通項があるのと


ブログに登場している話題の主や


見学会をさせていただいたオーナーがいたりするので


「あー、あの記事の」 とか 「あー、あの物件の」


みたいになってすぐに馴染めるのがいいですねるんるん


なので会話してると、「あっ、この人あまり読んでないな」ってすぐバレちゃいます(笑)


...


さて、今日の午前中は、物件1号の抵当権の抹消の準備


UFJ銀行へいってきました。


2月6日に決済・引渡しをする訳ですが


抵当権が付いたままでは所有権移転ができないですからねー


あっ。抵当権っていうのは、簡単に言うと


もしローンの返済ができなくなった時には


その物件を取り上げちゃいますよー
って権利です。


いわゆる 担保 ですね。


このマンションを担保に入れるんでお金を貸してってことです。


で、その権利を誰にも邪魔されずに優先的に受けるには


登記
 というものが必要で、


お金を借りる際に同時に 抵当権設定登記 をされて


登記簿に記載されます。


こんな感じ。

000010872.gif


ちょっと見えにくいかもしれませんが


左の方に 抵当権設定 ってあって


右の方には


いくら借りたとか、どこから借りているとかが書いてあります。


...


で、今回は売却で残りの借金は全額返済しますから


返済と同時に抵当権を抹消してもらわないといけないということで。


買主さんもローンで購入されますから


今度は新しい銀行が抵当権を設定しますからね。


流れ的には


決済・引渡しの日に


1、買主さんがローン契約した中国銀行でお金を借りる。


借りるといっても今回は現金がボンって出てくる訳でなく


わたくしのUFJ銀行へ振り込まれます。


2、わたくしの口座に入ったら、ローン残額をUFJが引き落とす。


これでローン完済です。


UFJは抵当権を外すことを了承するので


3、司法書士がUFJに関係書類を取りに行く。


4、法務局へ行き


5、買主さん名義に変更すると同時に


6、中国銀行の抵当権を設定する



という感じ。


そのための準備にUFJに行ってきたという訳。


というのが、2月6日で完済するので


その日までの正確な残債を計算して銀行も準備しておかないといけないんでね。


で、2月6日時点の残債と手数料はこんな感じ。


14,061,293円

DSC_2865.JPG


当時1700万円借りたから、約300万円減っています。


この減った分は、今までの入居者さんが払ってくださったんですよねーグッド(上向き矢印)


払った分とは別に、毎月6万円ぐらいを口座に残してくれましたから


ほんとありがたいですねひらめき


さらに、残債を返済しても450万円ぐらいが手元に(゚д゚)


まぁ、そこからいくばくかの仲介手数料


それなりに儲かったので譲渡所得税を払わねばなりませんが...バッド(下向き矢印)


逆に、購入時に35年分を先に払ったので


保証料 や 火災保険料 は残りの期間分が返ってきます。


保証料は約13万円が戻るって言ってました。


保険の解約返戻金と合わせて多少は補填できますね手(チョキ)



もうすぐお別れの時がきてしまうんだなー...


それはそれでなんだか寂しいね...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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ここまで明かしたくなかった節税強化書