岡山大家の不動産投資日記

2016年05月19日

値段が付けばマシ。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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＜戸建見学会＆ランチ１＞

　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)

　５月２０日（金）１１時～
　　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３Y山さん
　　４HTさん
　　５Y口さん
　　６しゅんさん
　　７HR田さん
　　８OCさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　　１１時半～
　　参加予定（定員１０名）
　　１shinobuさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３児島大家さん
　　４Ｉ駒さん
　　５ＤＤＭさん
　　６摂津屋さん
　　７N村さん奥さん（女性）
　　８じいじさん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ２＞

　５月２１日（土）１１時～
　第一部
　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ

　岡山市北区今で新築完成見学会があります。
　　・岡山第二弾のガレージハウス　２棟２戸
　　・１階がピロティーの戸建賃貸　３棟３戸

　　現地　岡山市北区今４丁目２－８
　　日時　５月２１日（土）１０時～１６時
　　　　　５月２２日（日）１０時～１６時
　　
　　

　　狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。

　　ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。

　　５月２１日（土）１１時～
　　参加予定（人数制限なし）
　　１OCさん
　　２OCさん奥さん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４mayukaさん（初登場、女性）
　　５mayukaさんご主人（初登場）
　　６O幡さん
　　７たくみさん
　　８三Mさん（女性）
　　９ジムさん
　　10ジムさん奥さん（女性）
　　11ジムさんお姉ちゃん（女の子）
　　12ジムさん妹ちゃん（女の子）
　　13わたくし
　　※予定のあわない方は、各々見学してください。

　１３時半～
　第二部
　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目　第一便
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２Ｉ島さん
　　３nnwさん
　　４G地さん
　　５むーさん（女性）
　　６minakoさん（女性）
　　７A木さん
　　８Ｋ本さん
　　９仲介業者さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

　１４時～
　　参加予定（定員１０名）
　　１K只さん
　　２O村さん
　　３NG田さん
　　４KHさん
　　５sachikaさん（女性）
　　６Sさん
　　７mikachiさん（女性）
　　８SB田さん
　　９O幡さん
　　10仲介業者さん
　　※満席になりました。

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時～　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時～　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時～　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時～　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月１２日（木）１２時～　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　１４時半～倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月１４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月１９日（木）１１時～　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月２０日（金）１１時～　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月２１日（土）１１時～　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　１３時半～北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

５月１２日に回った最後四発目にたどり着いたのは

倉敷市児島(;''∀'')

１２時集合で、４か所回って帰ってきたのが１７時半でしたからね～(^^;

平日の昼間から物好きの多いことで(笑)

　一発目　かこちゃま１００万円戸建ての見学会２日目
　　関連記事
　　2016年05月07日　安く買うのがミソ
　　2016年05月16日　安く買えばなんとでもなります。

　二発目　じいじさんが破壊中の平屋
　　関連記事
　　2016年01月19日　贅沢な大人の遊び
　　2016年01月20日　男が３人？？
　　2016年04月07日　１０年後はどうなってるかな？
　　2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
　　2016年05月07日　安く買うのがミソ

　三発目　見学会史上歴代最高レベルと名高い由加山廃屋...
　　関連記事
　　2016年05月17日　歴代最高レベル？
　　2016年05月18日　気分はバイオハザード

そんなこんなで四発目。

ここ、建物の程度はまともなんです(^_^;)

玄関

部屋１

部屋２

キッチン

風呂

トイレ

外観

ね？割とまともでしょ？(^^;

ただね...

もちろんいろいろ問題もあってね...

...

問題その１

　平屋なんだけど、８ＤＫもある...

　広すぎるんよね...

　広ければ家賃が上がるってもんでもないし...

　時々、大家族や社員寮としていけるケースもあるけれど...

　リフォーム費用と賃料のバランスが合わんのんよね...

問題その２

　駐車場がない...

　倉敷市郊外で駐車場がないの致命的...

　大家族や社員寮なら尚更...

問題その３

　ロケーションはこんな感じ...

　

　完全に山中...

　ここへ向かうために数十メートルの間、幅１ｍ足らずの道を通ることに...

　もはや山へ墓参りにいく感覚...

　残置物撤去にこの道はちょっと...
　
　リフォームにしても引っ越しにしてもね...

　もちろん再建築不可...

駐車場が無くても、再建築不可でも

場所によってはアリなんですけどね...

さすがに児島の山中となると...

岡山市を拠点としている我々としては

わざわざここで買う必要がないですしね...

まぁ、仮に近所に住んでいたとしてもちょっとね(^^;

こんな感じでどうにもならない不動産って増えてくるんでしょうね...

いくらかでも値段が付く不動産はマシってことですね(-_-;)

おしまい

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜平屋についてあれこれ｜コメント(0)

2016年08月01日

平屋建て

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　
　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜トレジャーハンター１０　のお知らせ＞
　mihoさん赤磐市２０万円シークレットトレジャーハンター
　
　関連記事
　2016年07月27日　あと２９９７本

　８月２日（火）１２時～
　　参加予定（定員９名）
　　１HR田さん
　　２S山さん
　　３じいじさん
　　４OKOさん
　　５TAKEさん
　　６
　　７
　　８mihoさん
　　９わたくし

　その後、ランチと再生予定の瀬戸の大正築の古民家見学もあります。
　
　関連記事
　2016年07月09日　古民家見学

＜食事会・飲み会のお知らせ＞
　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月　６日（土）　食事会１９時～
　　定員５２名　7/28 8:49時点４６名
　　・座席確定者（先着順）大人３７名、小学生１０名、幼児４名、（３歳以下８名）
　　　Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
　　　mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
　　　minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
　　　TAKEさん一家、しんさん一家、shinobuさん一家
　　　岡山大家一家
　　　K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
　　　O幡さん、ryokoさん、aiさん
　　　よーすけさん、taimanさん

　　残り１名は先着順にします。

　　飲み会　２１時～
　　Dining Bar　TRON　（ダイニング　バー　トロン)
　　岡山市北区本町6-36 第一セントラルビルB2F
　　飲み放題90分付4品1800円
　　※エントリーフォーム作成中なのでちょっと待ってね(^^;

＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時～　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時～　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月１１日（木,祝）　　　　見学会＆飲み会　予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

昨日は、早島町１２０万円古民家見学のあと

久しぶりにじいじさんの事務所を見学させてもらいました(*^_^*)

関連記事
2014年05月27日　大きなヒビが...
2014年07月28日　ももももしや！？
2014年07月29日　Mr.SLIM
2014年09月22日　諦めなかったらいいんです。
2014年09月28日　５　異業種で考えれば気づくことも...

「じいじさん」で検索かけても過去記事が全然ヒットしない(;''∀'')

おかしいな～？　ってよく考えると

確か、じいじさんは旧名があったよな？

なんだっけ？で思い出したのが「T戸さん」(^^;

懐かしいな～

もう２年経つんですね～

で、折角なんでビフォーの写真から。

普通の事務所の状態

↓

自分で床貼り

↓

完成(*´▽｀*)

↓

現在Σ（・□・；）

お～Σ（・□・；）

どっかの雑貨屋さんみたいですね～(^^)

毎日ここで仕事してるんですね。

自分のお気に入りの空間で働けるっていいですね(^。^)y-.。o○

...

さて、長々と続いている物件１１号土地のお話し。

関連記事
2015年09月30日　買物デー
2015年12月17日　１億、５億、１０億
2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること

今回、新築をするにあたって強烈に意識したことは

どんな建物が長く住んでもらえるのか？

どんな建物が供給不足なのか？

どんな建物が供給過多になりにくいのか？

そして、

営業マンが紹介できずに困っているものは？

これらに該当するものは　戸建　と考えました。

戸建の中でも、平屋建てに注目しました。

入居者自身が管理してくれて

庭をいじったり愛着も沸いて

なかなか引っ越ししていかないケースが多く

入居期間が長くなりがち

現存する賃貸用の主な平屋建ては

築４０年超がほとんどで

徐々に解体されて減少していく。

容積率がもったいなさすぎて

空間効率から考えた投資効率は最悪。

空間を最大に使いたいオーナーと

空間を最大に使った建築をさせたいメーカー

の利害に一致しないため

今後も平屋建てが増える見込みは薄い。

現状でも存在そのものが少ない上に

今後も増える見込みが薄いので

当然賃貸現場でも取り扱いが少ない。

集合住宅の物音を嫌う人、階段を嫌う人は

一定以上存在するので

平屋建てを求めるニーズは根強い。

ニーズがあるにも関わらず、

新規供給される土壌がないんですよね。

ということで平屋建てにすることにしました。

全体イメージはこんな感じ。

何年も前から頭に描いていたものが

どうにか実現できそうです(≧▽≦)

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜平屋についてあれこれ｜コメント(2)

2016年08月03日

２　平屋建て

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

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＜食事会・飲み会のお知らせ＞
　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月　６日（土）　食事会１９時～
　　定員５２名　8/3 12:00時点５１名
　　・座席確定者（先着順）大人３７名、小学生１０名、幼児４名、（３歳以下８名）
　　　Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
　　　mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
　　　minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
　　　TAKEさん一家、しんさん一家、shinobuさん一家
　　　岡山大家一家
　　　K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
　　　O幡さん、ryokoさん、aiさん
　　　よーすけさん、taimanさん

　　残り１名は先着順にします。
　　※お店への連絡の都合で８月４日１２時で締め切ります。

　　飲み会　２１時～
　　Dining Bar　TRON　（ダイニング　バー　トロン)
　　岡山市北区本町6-36 第一セントラルビルB2F
　　飲み放題90分付4品1800円
　　
　　ご規模の方はこの専用フォームからお願いします。
　　https://ws.formzu.net/fgen/S69828336/

　　参加予定
　　　１ K高さん
　　　２～５ Sさんご一行
　　　６あつおさん
　　　７ O幡さん
　　　８ ryokoさん（女性）
　　　９ aiさん（女性、初登場）
　　　10 よーすけさん
　　　11 TAKEさん
　　　12 しんさん
　　　13 T本さん
　　　14 Ｔ本さん友人
　　　15 わたくし

＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時～　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時～　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月１１日（木,祝）　　　　見学会＆飲み会　予定
　８月２６日（金）　　　　　見学会予定
　８月２７日（土）　　　　　見学会予定
　８月２８日（日）　　　　　見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

進行中の物件１１号土地の新築。

関連記事
2015年09月30日　買物デー
2015年12月17日　１億、５億、１０億
2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること
2016年08月01日　平屋建て

どうも今月末には引き渡しということのようで

完成見学会の日程が決まりましたΣ（・□・；）

８月２６日（金）、２７日（土）　１２時～１６時　だそうです(;''∀'')

詳細はまたお知らせします(^^;

...

わたくしのイメージ的には、

よく見かけるこんなやつがベースなんですよ(^^;

住宅がまだまだ不足していた頃にたくさん建ちましたよね。

築４０年級、４０～５０平米ぐらいの平屋建て。

大都会は別にして、お住まいの地域にもまだまだ見かけるでしょ？

こういうのって、４０年以上経った今でも現役で活躍していて

結構入居してるんですよね(^^;

一度入居するとかなり入居期間が長い。

安定経営の肝はこれだと思うんです。

「退去しない」

ちなみにわたくしの場合こんな感じ。

１号　３回（約９年、区分マンション、売却済）
２号　２回（約６年半、平屋建て）
３号　１回（約４年、平屋建て）
４号　１回（約４年、平屋建て）
５号　０回（約４年、平屋建て）
６号　０回（約４年、２階建て）
７号　自宅
８号　０回（約２年、平屋建て）
９号　０回（約１．５年、２階建て）

比較的退去が少ないから

リフォーム費用や、再募集にかかる費用が少なくて

経営が楽なんですよね。

ほとんどの期間で入居率１００％。

自分としてはこれでも若干多いと思っていますが

相対的には少ない方でしょう。

入退去が経営を圧迫するのは間違いない。

経営が苦しい人はここで悩んでいる場合が多いでしょう。

おまけに、現存する平屋建ては

どんどん壊されていく運命。

にも関わらず、新規供給は圧倒的に少ない。

なぜなら、空間効率が悪くて、収益性が悪いから。

実際、具現化するにはなかなか骨が折れました(-_-;)

なんせ、２階部分は全部放棄したうえで

企画しないといけない訳ですから...

その為には

・安い土地

・下水が通っている

・地盤改良が要らない

・道路付けがよい

の要素が必要だと考えました。

おしまい

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜平屋についてあれこれ｜コメント(2)

2017年06月11日

平屋は、あるリスクが無いことに気づきました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却

　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号入居中、14号入居中
　　2戸1　15-1号入居中、15-2号入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号募集中
　16-2号募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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＜体験会のお知らせ１＞
　漆喰塗り教室＆ランチ～からの...
　１日目　６月１３日（火）１０時～
　参加予定（定員１０名）
　１ryokoさん（女性）
　２デンチさん
　３ゆうさん
　４真中さん（女性）
　５じいじさん
　６わたくし
　※この日は下塗りになります。
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;

　２日目　６月１７日（土）１０時～
　参加予定（定員１０名）
　１真中さん（女性）
　２こももさん（女性）
　３よーすけさん
　４minakoさん（女性）
　５とっこさん（女性）
　６ゆかさん（女性）
　７倉敷大家さん
　８
　９じいじさん
　10わたくし
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;
　※タイルやビー玉などを持参して埋めてもらってもいいです^_^
　※キャンセル出ました。

＜見学会のお知らせ１＞
　利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ
　１日目　６月１４日（水）１１時半～
　参加予定（定員１０名）
　１HTさん
　２BLXさん
　３namiさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５Kさん
　６こももさん（女性）
　７F木さん
　８Y原さん奥さん（女性）
　９O幡さん
　10
　11Y山さん
　12わたくし
　※定員を増やしました(^^;

　２日目　６月１８日（日）１１時半～
　参加予定（定員１０名）
　１こーへーさん
　２ゆかさん（女性）
　３麒麟さん
　４Y山さん
　５わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ
　１日目　６月２０日（火）１２時半～
　参加予定（定員１０名）
　１HR田さん
　２麒麟さん
　３ryokoさん（女性）
　４ayakoさん（女性）
　５ゆうさん
　６じいじさん
　７わたくし

　２日目　６月２４日（土）１２時半～
　参加予定（定員１０名）
　１真中さん（女性）
　２こももさん（女性）
　３倉敷大家さん
　４児島大家さん
　５摂津屋さん
　６N西さん
　７N西さん奥さん（女性）
　８
　９じいじさん
　10わたくし

＜イベント一覧＞
６月　３日（土）　１１時半～ ayakoさん２号戸建２日目＆
　　　　　　　　　　　　　　　わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月　６日（火）　１２時～　Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット２５０万円戸建見学会
６月　９日（金）　９時半～　木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月１０,１１日（土日）　　　必殺福井県あわら温泉合宿
６月１３日（火）　１０時～　漆喰塗り教室＆ランチ～からの...　１日目
６月１４日（水）　１１時半～　利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ１日目
６月１７日（土）　１０時～　漆喰塗り教室＆ランチ～からの...　２日目
６月１８日（日）　１１時半～　利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
６月２０日（火）　１２時半～じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
６月２４日（土）　１２時半～じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目

７月　１日（土）　１１時～　トレジャーハンターin玉野市奥玉＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会
７月８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』

８月　５日（土）　１７時～　花火大会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

今日は必殺研修旅行２日目。

その頃、岡山ではayakoさんが３号物件をゲット(*´▽｀*)

関連記事
2017年05月23日　至る所に危険地帯が...
2017年06月03日　ＤＩＹ女の引き継ぎ？

先日の第３９回あみだくじで獲得した

２棟で６０万円の戸建の契約決済でした。
※登記はもちろん月曜です(^^;

残念ながら、わたくしは必殺研修中で同席できませんでしたが

滞りなく終わったようでよかったです。

関係者のみなさんありがとうございましたm(__)m

ここ、当面はご主人の仕事用の倉庫で使ったりして

追々リフォームしながらその後貸していくそうで。

ayakoさんとこは小さいお子さんが多いから家から近いのが便利ですよね(^^)

メールを遡って探してみると

ayakoさんから初めてメールをもらったのが2015年9月15日。

もう少しで２年ですかー

当時は３２歳で、４０歳までに３つ持つのが目標でしたね。

とりあえず当初の目標は達成ですね(^^♪

おめでとうございます(^^)v

思い切って飛び込んできてよかったですね。

次はどこを目指していきましょうかね？(^^;

...

さて、必殺研修２日目で向かった先は

かの有名な　東尋坊（とうじんぼう）

グーグルマップ

絶景でございますΣ（・□・；）

端のほうまで進んでいくと

うひゃ～(◎_◎;)

これ、落ちたら死ぬやつですが(;´Д｀)

さすが自殺の名所だけあって一撃必殺ですな...

ん？なに観光してんだって？

いやいや、これ研修です。

この高さから落ちたら一撃ですよということを知れば

自分の物件から飛び降り自殺しそうな人の説得に役立つかと...

ん？そういえば、わたくし背の高い建物持ってなかったΣ（・□・；）

平屋中心で運営しているわたくしには

この研修はいらんかったか(◎_◎;)

今回の研修でも、平屋のメリットを尋ねられましたけど

・賃貸市場において、特に希少性が高くライバルが少ない
・賃貸用の平屋は築古が多く、今後は解体が増えて元々少ないライバルがもっと減る
・賃貸用平屋の新規供給はほとんどなく、ライバル激増もない
・階段を嫌う人（年配者や小さな子のいる家庭）には特に好まれる
・外壁や屋根のメンテに足場が不要で割安
・家が小さいので２階建てに比べてリフォーム面積が少なくて済む
・解体費用が割安

ざっと、こんな感じでしょうか。

しかし、今回の研修でもうひとつメリットを見つけましたよ。

一見、何も学ぶことなく終えそうだった東尋坊研修。

いやー、どこでもなんでも勉強になるもんですな～

あくまでも研修ですから常に学ぶ姿勢が大切です。

今後、平屋のメリットを聞かれたときに追加しますよ。

...

...

...

平屋は...

...

...

...

...

...

...

飛び降り自殺のリスクがない！

ちーん...

...

...

そういった冗談はさておき

こういう集まりはいろいろ刺激を受けるもんでね(^^;

いろいろ話を聞きにきた、大家を目指す３３歳のＮさん。

３２歳で取り組み始めた普通の主婦の方でも

早くも３つめですよ。

わたくしも３３歳前後に貯金を始めたのがスタートですから

Nさんにできないはずがない。

ちゃんと努力していればいつか大家さんになれますよ(^。^)y-.。o○

必殺さんを始め、ご参加のみなさん。

ありがとうございましたm(__)m

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜平屋についてあれこれ｜コメント(0)

2017年07月19日

うさぎとかめ

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号入居中、14号入居中
　　2戸1　15-1号入居中、15-2号入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号募集中
　16-2号募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置

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＜イベントのお知らせ＞
　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯
　２日目　７月２２日（土）１８時～
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３ゆかさん（女性）
　４しっしーさん
　５じゅんじゅん（初登場・女性）※ぬりぬりだけ
　６Mさん
　７じいじ先生
　８わたくし
　※残念ながらtaimanさんが来られなくなりました(-_-;)
　※２０時半からイオンモール６階で食事です。
　　ぬりぬりに参加できないけど、食事だけって方もどうぞ(^^;
　１O幡さん
　２F原Hさん
　３taimanさん
　４minakoさん

＜花火大会のお知らせ＞
　国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
　８月５日（土）１７時～
　　幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
　　大人女性→女、大人男性→男　()は人数
　参加予定男27 女26 中4 小10 幼12　計79＋14
　ファミリー専用席（座敷６組）（27名　満席になりました。）
　３Ｔ本さん　　　　計５　男女　　幼(３)17半~
　１りょういちさん　計５　男女　小幼(２)18~
　11ＢＬＸさん　　　計５　男女中小幼　 18半~
　７Ｙさん　　　　　計４　男女　　幼(２)18半~
　14Ｋ本さん　　　　計４　男女　小幼　 17半~
　21あつおさん　　　計４　男女　小幼　 18~
　　
　ファミリー専用席（テーブル５組）（21名　満席になりました。）
　６こーへーさん　　計４　男女中小　　 17半~
　４Ｓさん　　　　　計２　男　　小　　 17半~
　24ｍｔａｎａさん　計４　男女　小幼　 17半~
　26ＴＡＫＥさん　　計４　男女　小幼　 18~
　19あつさん　　　　計４　男　中小(２)　18半~
　20ＤＤＭさん　　　計３　男女中　　　18半~
　
　単身席（テーブル３０席）（30名　満席になりました。）
　☆１７時～（10名）
　２Ｏ幡さん　　　　計２　男女
　５ＯＣさん　　　　計２　男女
　13Ｆ原Ｈさん　　　計２　男女
　15真中さん　　　　計１　　女
　16Ｎ岡さん　　　　計１　　女
　28ｍｉｈｏさん　　計１　　女
　31Ｉ崎さん　　　　計１　男
　
　☆１７時半～（2名）
　12ｎａｍｉさん　　計２　　女(２)
　

　☆１８時～（8名）
　17Ｎ村さん　　　　計２　男女
　18むーさん　　　　計２　　女(２)
　22Ａさん　　　　　計２　男女
　23Ｙ田さん　　　　計１　男
　27よーすけさん　　計１　男

　☆１８時半～（6名）
　８ｒｙｏｋｏさん　計１　　女
　９とっこさん　　　計１　　女　
　30Ｍ井さん　　　　計４　男(３) 女

　☆１９時～（4名）
　10たくみさん　　　計１　男
　25摂津屋さん　　　計１　男
　29太陽Ｔさん　　　計２　男女　

　わたくしと別途主催者枠１４名参加

　満席になりました(^^;

　花火（１９時半）には間に合わないけど
　花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
　半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
　
　
＜イベント一覧＞
７月　１日（土）　１１時～　トレジャーハンターin玉野市奥玉＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会＆ランチ
７月　２日（日）　１１時～　中区某所アパート３室５００万円＆ランチ２日目
　　　　　　　　　１３時半～白猫さん北区某所２００万円戸建見学会
７月８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
７月１２日（水）　１８時～　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　１日目
７月１８日（火）　１２時半～かこちゃん古民家見学会＆ランチ
７月２２日（土）　１８時～　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　２日目
　　　　　　　　　　　　　　　
８月　５日（土）　１７時～　花火大会

９月１１日（月）～１５日（金）香港口座開設ツアー
９月２２日（土）　１８時～　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

普段からこのブログを読まれている方はよくご存じでしょうが

わたくし、平屋を好んで保有しています。

その平屋についての記事がありました。

家賃2.7万が6万にUPした「平屋投資」の旨味

その記事によると

住環境研究所というところが

2016年に全国の30代以上の男女1050人に行った

「老後の理想の住まい」についての調査によると、

「平屋」を選択したのは全体では247人（23.5％）。

「老後の理想の住まい」ですから

基本的には便利な場所のマンションを希望する人が多いのかな？

車を運転できなくなったら

やっぱり中心地のマンション希望が増えると思うな。

まぁそれでも４人に１人ぐらいは平屋希望の方がいるんだねー

年齢別では、60代が27.2％と最多。

60代が多いのは何となくイメージできるね。

30代でも16.7％ってのは割と多い気がするな。

好む理由として

一番多いのが「階段の上下移動がない」

これはよくわかるね。

年取って足が悪くなったりすると特にね(◎_◎;)

他には

「同一階で生活できる」
「コンパクトだが効率の良い間取りが楽しめる」
「庭が楽しめる」
「上下や隣に対する音を気にしなくて済むため」

など。

平屋ならではよね。

平屋についての投資家へのアンケートでは

「入居付けがしやすい」
「入居期間が長く、楽」
「安定した稼働が見込める」

「普通のアパートでは競合が多いですが、
平屋は数が少ないので、その希少価値の高さから入居付けが楽だと思います」

場所や家賃、駐車場の台数なんかで左右されるけど

基本的にはそうよね。よくわかるよ。

リフォーム費用が安かったという意見もあったよ。

購入した平屋をフルリフォームしたら約１００万円だったのが

同時期に別の２階建ての戸建の見積りが約２００万円。

物件によって程度も違うし

どこまでやるかってのもあるけど

相場的に、家賃の違いはわずか５０００円だって(；´Д｀)

こういうことはほんと多い。

他にも

外壁塗装も「高い場所に上る必要がなく、脚立があれば自分でも簡単」とか

建物の傾きに対しても

地元の工務店が『平屋だから簡単に直せるよ』とかね。

出口についても

オーナーチェンジで売却でもいい。
実需として販売することもＯＫ。
物件の解体費込みで土地としても。

どれも、いつもみなさんに言ってることですね(^^;

デメリットとしては

収入として0か100かどちらかしかないね。
規模が小さいのでスピード感がない。

ひとつひとつの家賃が小さいから

一足飛びに大きく投資したい人には面倒だわね。

うさぎタイプには向かんわ。

でも、確かに０か１００しかないけど

それが複数あれば良いわけよ。

スピード感が無いのはしかたないけど

安定感は抜群だからどっちを取るかよね。

５年１０年かければそこそこにはなるから

かめタイプにはおススメだと思うよ。

それを実践してきてかれこれ１１年。

比較的順調ですよ(^^)v

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜平屋についてあれこれ｜コメント(0)

2017年09月19日

平屋群

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却

　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号入居中、14号入居中
　　2戸1　15-1号入居中、15-2号入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置

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＜ＤＩＹ教室のお知らせ＞
　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ　３日開催
　１日目　９月２２日（金）１１時半～
　　・ランチ
　　・天井のシーラ塗り
　　・柱、建具のオイルステイン塗り
　　・その後はシークレット...
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじ先生
　　２わたくし

　２日目　９月２４日（日）１１時半～
　　・先にシークレット物件へ
　　・ランチ
　　・漆喰の下地塗り
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじ先生
　　２こーへーさん
　　３よーすけさん
　　４じゅんこさん（女性）※途中から
　　５真中さん（女性）
　　６こももさん（女性）
　　７わたくし

　３日目　９月３０日（土）１１時半～
　この日はこもも先生の指導の下、クロス貼りも体験できます。
　　・ランチ
　　・漆喰塗り
　　・クロス貼り
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじ先生
　　２こもも先生
　　３真中さん（女性）
　　４HTさん
　　５よーすけさん
　　６摂津屋さん
　　７ryokoさん（女性）
　　８F原Hさん
　　９わたくし
　　

＜飲み会のお知らせ＞
　ガス屋のＮさん、おつかれさま会
　９月２３日（土,祝）１９時半～
　芋蔵（いもぞう）イオンモール岡山　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１５名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13OCさん
　14摂津屋さん
　15わたくし
　※満席になりました(;^_^A

＜イベント一覧＞
９月　２日（土）１２時半～　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月　３日（日）１３時半～　北区某所シークレット戸建見学会
９月　６日（水）１２時～　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月　８日（金）１２時半～　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月　９日（土）１２時～　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月１０日（日）１２時半～　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月１１日（月）～１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月１８日（月,祝）１２時半～I島さん２００万円アパート見学会＆ランチ
９月２２日（金）１１時半～　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ１日目
９月２３日（土,祝）１９時半～ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！
９月２４日（日）１１時半～　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ２日目
９月３０日（土）１１時半～　じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ３日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

先日の台風の影響でしょうか

関連記事
2017年09月17日　先輩大家さんから後輩大家さんへ

近所の裏道を走ってたら木が倒れていました(◎_◎;)

OCさんとこの前の道も冠水したそうで(・_・;)

まぁあの辺りはちょいちょい冠水しますけどね(^^;

意外と問屋町や東古松あたりも冠水するんですよねー

市内の低いところは時々ありますけど

概ね良好のようで(^^;

...

さて、わたくし好みの物件が売れたようでして。

こんなやつ。

平屋が３棟連なってます(*´▽｀*)

ある程度まとめて手に入るし

こういうのがいいですね～

ただ、これは北区平田...

３９０．８４平米（１１８．２２坪）で３５５０万円...

坪３０万円ですか...

土地としてみたら高くはないですけど...

平田とはいえ家賃は４万円台かな...

５万円は厳しいわな...

ガツンと直せば可能性はいけんこともないけど...

でもこれにそんなお金かけられんわな...

仮に４万円なら　３棟×１２か月　１４４万円...

表面４％...

ちょっと手が出ませんね(-_-;)

場所がいいと土地値が高いから安くは買えないな～(；´Д｀)

買ったのは解体して何か建てる人でしょうかね...

...

こんなのもいいですよね～

平屋が１１棟Σ（・□・；）

いいな～。こんなんほしいな～(*´▽｀*)

でもここも北区平田...

１６８８．４３平米（５１０．７５坪）(◎_◎;)

１４５００万円(；´Д｀)

坪２８．３万円...

ここらあたりでは安いっちゃ安いわね...

ただやっぱり貸すなら４万円台かな...

仮に４万円なら　１１棟×１２か月　５２８万円...

表面３．６％...

ちーん(-_-;)

...

この広さがあるなら

きっとどっかのデベロッパーが何か建てるんでしょうね(；´Д｀)

土地が高いところでも平屋の家賃はそんなに変わらんからな～(-_-;)

土地代が５倍になっても家賃は５倍にならんしな...

逆に土地代が５分の１になっても家賃は５分の１にならんからね。

少々郊外でも家賃がそこそこ取れる。

平屋、戸建のいいとこですな。

一気に複数棟増えるからこんなのがいいんだけどな～(；´Д｀)

なかなかないよね...

おしまい

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2017年09月26日

昭和４０年（１９６５年）築

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☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
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☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

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　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
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☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号入居中、14号入居中
　　2戸1　15-1号入居中、15-2号入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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　３日目　９月３０日（土）１１時半～
　この日はこもも先生の指導の下、クロス貼りも体験できます。
　　・ランチ
　　・漆喰塗り
　　・クロス貼り
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじ先生
　　２こもも先生
　　３真中さん（女性）
　　４HTさん
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　　６摂津屋さん
　　７ryokoさん（女性）
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　　９N岡さん（女性）
　　10わたくし
　　※満席になりました(^^;

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９月　２日（土）１２時半～　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月　３日（日）１３時半～　北区某所シークレット戸建見学会
９月　６日（水）１２時～　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
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　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月　８日（金）１２時半～　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月　９日（土）１２時～　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月１０日（日）１２時半～　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月１１日（月）～１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月１８日（月,祝）１２時半～I島さん２００万円アパート見学会＆ランチ
９月２２日（金）１１時半～　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ１日目
９月２３日（土,祝）１９時半～ガス屋のＮさん、おつかれさま会
９月２４日（日）１１時半～　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ２日目
９月３０日（土）１１時半～　じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ３日目

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こんばんは。岡山大家です。

先日のじいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ１日目。

関連記事
2017年09月22日　ぬりぬり１日目

当初、そのあとこのシークレット物件へ行く予定でしたが

関連記事
2017年09月24日　２５万円で買い取ってきました。

みーちゃんからＬＩＮＥがきて

ケーキの写真とともに

リノベ物件のオープンハウスをやってるっていうじゃないですか！？

１６時までやってる...

土日は予定があって行くなここしかない！

ということで急遽予定変更でみんなで行ってきました(^^;

元は、こんな感じのボロマニアにはたまらん平屋（失礼(^^;）

４４．７㎡。

程よい大きさでいい感じですね～

それがこんな感じにΣ（・□・；）

おー...

もう新築じゃん(◎_◎;)

すごい変わりよう...

ペット可になってるんだねー

ほー、期待感が高まります。

ほー、洒落たドアですねー

この奥は洗面所かー

いわゆるパウダールームね。

なんだかどっかの雑誌にでてきそう(^^

トイレと一緒なんだけど、こういう感じだときっと受けるよねー

部屋も様変わり。

１４．５帖のＬＤＫになってます(*´▽｀*)

女子会開催中(^^;

これ、昭和４０年（１９６５年）築。

築５２年ですか(^^;

不動産未経験の方に

築４０年前後のボロ戸建ての話しをすると

「そんなに古くて大丈夫なん？」

みたいなことを必ず言われます(^^;

多くの人がそんな感じで思っていて

建物に価値を感じていないんですよねー

「こんな古いの何に使うん？」
「こんなの建ても住まんじゃろ」
「こんなの壊すしかないじゃろ」
「こんなの買う人おらんし」

そんなことをボヤいている物件こそ大チャンス(*´▽｀*)

確かに、古いとシロアリとか傾きとか

いろいろあるけどね(^^;

こんなちっちゃな木造平屋、

お金かければどうにでもなるんよねー

だから、買値と予算と賃料の関係が噛み合えばＯＫ。

ここは買い取ってのリノベじゃないし

予算もかなり高額だけど

古くても様変わりするってことね(^^;

ボロ戸建て万歳（笑）

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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2018年02月27日

１００ありゃ充分

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！

　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号縦列4台貸出中利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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３月
　３日（土）１２時半～長船Kさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　６日（火）　　　　　見学会予定
　７日（水）　　　　　見学会予定
２１日（水祝）　　　　見学会予定
２３日（金）夜　　　　勉強会（内容はこれから(^^;）＆ディナー
２４日（土）昼　　　　勉強会（内容はこれから(^^;）＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

先日のtaimann先生による「退去あるある」のあとは

玉野市３０万円戸建見学２日目へε≡≡ﾍ( ﾟДﾟ)ﾉ

１日目の様子
2018年02月21日　これを「美邸」と言わずして何という！？

ＨＴさん
なつさん（女性）
たろぽんさん
よーすけさん
児島大家さん
じゅんこさん（女性）
わたくし

の７名で現地へ。

２日目のみなさんも口をそろえて「きれい」という(^^;

ボロを見過ぎて

もはや残置物が無いってだけで「きれい」に見えるほど

感覚がおかしい人たちの意見ですが...

では早速室内写真を公開～

まずは玄関から

廊下の突き当りにはトイレのドアが見えます。

トイレはこんな感じ。

玄関入って右側に洋室

玄関の左側は二間続きの和室

それぞれはこんな感じ。

トイレの前を右に行くとＤＫ

ＤＫの奥に小さな和室

ＤＫの勝手口を開けるとかまどがΣ（・□・；）

珍しいね～

そのかまどの右にお風呂。

お風呂の外側に小屋があって洗濯機はここに。

普通の人が見たら全然きれいじゃないんだろうね～(^^;

でも、ボロ戸建てマニアからしたら

・残置物なし
・雨漏りなし
・床のふわふわなし
・臭いもなし

と、最上級クラス(^^;

せめて、これを見て怯まないぐらいにはならないと

ボロ戸建てチャレンジは無理だろうね～

いろいろ見てたらそのうち慣れるけどね(^^;

ここはどこを触るかな～

やりだしたらキリがないからな...

掃除いれたらそのままでも貸せんことないしね(^^;

まぁやるとしたら

ブロック塀壊して軽四が入るようにとか

トイレを洋式にするとか

かな...

たたみ変えたら壁が目立ってくるだろうしね...

たたみのとこはゴザでも敷くかな...

電気は触らんでもいいな。

そもそも平屋ってのがいいね～(^。^)y-.。o○

屋根するにしても、壁するにしても

ほんと楽ちん(^^;

ここならそんな直さんでも

家賃２．５～３万円ぐらいはいけるでしょ。

年３０～３６万円。

安くしか貸せないなら

安く買って安く直さないとね。

３０万円＋諸費用で買って

諸々直しても１００ありゃ充分かな(^^;

実質３０％は固いライン。

金額的にも難易度的にも初心者向けなんだけど

初心者だとボロはビビるんよね...

まぁね。初めて買うとなると

１００万円とはいえ勇気いるわな(-_-;)

仕上げまで持って行って１００なんて

表に出てる物件だと絶対無理だと思うけど

そういうとこもよくわかってないかもしれんしね...

果たして、チャンスを掴もうとする人は何人出るかな～？(^^;

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜平屋についてあれこれ｜コメント(0)

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