なぜ平屋だったのか?

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、以前、麒麟さんから頂いたご質問にお答えしたいと思います。


質問は

「ところで質問ですが岡山大家さんの物件2号ですが2階建てにして2戸で賃貸って考えはなかったのでしょうか?」


前置きが長くなりますが、

実は、物件1号購入前から 土地 が欲しいと思っていました。

やはり、分譲マンションですと、管理費・修繕積立金などが発生しますので...

ちなみに、物件1号では 敷地内屋根付き駐車場を含めて

毎月23,000円ほど払っています。


幸い、高額で貸せていますし、修繕費もほぼありませんので、

投資の入り口 としては、悪くない選択だったと思っています。



が、次は必ず土地付きを買おうと思っていました。


イメージ的には、

・予算1500万円程度
・新築戸建
・土地 40〜50坪


でした。


理由はこんな感じです。

・予算1500万円程度 ⇒ 自己資金と借入額の問題
・新築戸建 ⇒ 修繕費を使いたくない
・土地 40〜50坪 ⇒ 駐車場を3台確保したい(差別化)



これを実現させるには

建物1000万、土地500万 ぐらいでないと難しいな...


坪10万の土地か... 

随分郊外じゃないと難しいな...


どこかいいとこがないかな〜

なんていつも考えていました。


...



当時はある店舗の店長だったので、誰よりも早く出社することにしていました。

するとある日、朝早くに会社のメールに土地情報が届いたんです。


送り主は、某Sハウスの営業マンで、不動産業者向けの情報配信でした。


「津島東 50坪 500万円  アパート用地、自宅をご検討の方にご紹介ください」




「おっ!坪10万じゃん!岡大の裏の方か。とりあえず詳しい場所を聞こう!」

すぐ返信したところ電話があり

「すぐに資料を持っていきます」


...



で、岡山大学の裏だけど、山(斜面)ではない平坦地なので、

ここならいけるなという感触で押さえてくれることに。



感覚的にいけると思ったのは、わたくしの駅前勤務時代の経験でした。


私が不動産賃貸業に足を踏み入れた年に

この土地の近くに、Sハウスの2LDKが新築されたことがありました。


そこは、2m道路をしばらく進んだ先で、とても奥まっていて

こんなところ誰か借りるんだろうか?


と思っていました。


現実には、簡単に満室になり、

以後数年経っても滅多に空室が出ない、

出てもすぐに次が決まる 状態でした。



岡山大学周辺にはファミリー物件がほとんど存在しないのが理由でした。



今回の場所は、その物件へ行くための2m道路に入る手前でした。

斜面でもない。

お墓も近くにない。


そして

ここは、路線価が1u 67,000円ほど。市場価格でも坪20万以上する。


前述の物件より立地で有利!まる

価格も安い!
バニー


こんなもんすぐ売れるわびっくりびっくり

買わんと損じゃがっびっくりびっくり


その日の晩に、一応、現場確認だけして

ここも ほぼ即決 しました。


またもや「即決のメカニズム」と同じパターンで、自分のイメージにマッチしました笑顔



その後、この土地は数十人から問い合わせがあり、

キャンセル待ちが数人という状態になったそうです。


長くなりましたが、

明日はいよいよ、なぜ平屋なのか?

に入っていきます。



つづく



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なぜ平屋だったのか?2

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。



市場価格の半値以下、固定資産評価額をも大幅に下回る

約50坪を 500万 という低価格で買うためには

一つ条件がありました。



この土地は「建築条件付き」だったんです。

必ず、Sハウスで建築することが条件でした。

Sハウスはアパートメーカーですから、

麒麟さんのおっしゃるような、

2階建てで 1階1LDK、2階2LDK の提案を最初にされました。


それは、土地500万、建物1800万  計2300万円 ほどのものでした。


1階が 6.2〜6.4万 程度で P1台込
2階が 7.0〜7.2万 程度で P2台込

MAX 13.6万 ÷ 2300万 = 表面利回り6%

ぐらいの感じですかね。

...



わたくし、出口重視なんですね。

なので、集合住宅にはあまり興味がありません。

基本的に 戸建 か 平屋 が狙いです。



・集合住宅に比べて売りやすい
 ⇒相手が一般の人なので買い手が多い

・圧倒的に供給量が少ない
 ⇒競争に巻き込まれにくい

・一度入ったら入居期間が長い
 ⇒リフォーム回数が減る。再募集時の報奨金が不要。

・庭先などは自分で管理してくれる
 ⇒大家として楽チン


などなど。



わたくし、その中でも、特に平屋に注視しています。



築30年以上の平屋を、

平気で5万程度で借りていく人がたくさんいます。

逆に言うと、5万程度しか出せない層が多いということかなと。


基本的に、安くて広めのものを求めますし、

アパートの騒音問題を嫌がる人も多い
ですからね。



アパートでP込5万というと 2DK が主流になりますが、

平屋でP込5万というと 3DK が主流ですので、

供給の少なさも手伝って、条件がマッチしやすいんですね。



2階建てに比べて、リフォームする面積が少ないのも魅力です。

リフォーム箇所をうまく絞れればよいですが、

2階建ては意外と金額がかさみます。




基本的に 平屋志向 なんですね。



もうしばらく続きます。



つづく



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なぜ平屋だったのか?3

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

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ところで、土地に対してパンパンに建てられるかというとそうではなくて、

建物を建てられる範囲は 法律で制限 されます。


「建蔽率(けんぺいりつ)」  と

「容積率」
 

によってです。

どちらも割合ですので % で示されます。



住宅地では、日照の問題や火災の類焼の問題などから、

建物間にある程度余裕のある街づくりを進めます。


そこで「建蔽率」が登場です。

例えば その土地が100uで 建蔽率 60% なら、

建てられる1フロアの面積は 60u以内 ということになります。


さらに「容積率」が絡んできます。

この例で、容積率 200% ならば、土地100uの200%

つまり 200u までの床面積ならOK
ということです。

1フロアあたりの建てられる面積は 60u ですから 60u×3階建て=180u は大丈夫と。


他にもいろいろ規制があるので、それほど単純ではないですが、概ねこういうことです。

参考URL 
http://myhome.nifty.com/kiso/kouza/60.jsp



で、せっかく手に入れた土地ですから、

ふつうは 「建蔽率」「容積率」をフルに活用しようとします。

すると、一般的に2階建てになりますね。


そりゃ、2階も作ることができる空間があるなら使わないともったいないですもんね困った

使える空間は無駄なく使いたいですよまる



それに、平屋単体を作るよりも2階建ての方が割安です。

アイスクリームも1段よりも2段のほうが割安でしょはてな(笑)笑顔

コーンがいらないし、手間も省けますもんね。



2階建てにしたら家賃が2軒分入りますよ〜

一つ空いても、もう一つがあるからリスクも分散できますよ〜




そんな感じで、必然的に2階建てのプランニングが多くなりますわね。




2階建ての戸建というプランも可能ですが、

もう少し西なら 津島小学校、京山中学校 の黄金エリアなのに

ここは 御野小学校、岡北中学校区 なんですね困った


本格的な戸建なら、家賃12万程度は狙えると思うのですが、

ターゲットはバリバリのファミリーオンリーなってしまいます。


すると学区のパンチが弱いんですね〜




ですから、わたくし

あえて「容積率」で損して、他で利益を取りに行ったんですまる


これには賛否両論あろうかと思いますが汗



詳しくはまた明日。



つづく



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なぜ平屋だったのか?4

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

最初からならこちら



実は、「建築条件」 以外にも安い理由がありました。

土地の形状や地主心理も関係したんです。


元々はこんな形でした。

へたくそな絵ですみません困った




全体で約100坪です。

平坦地で、北側は3mぐらいの擁壁になっています。


すぐ近くの土地が 坪25万円 で売れましたから

この一団の形ならほぼ同じように売れたのではないかと思いますお金



ですが、役所の昔の図面では

土地のほぼ真ん中に農道(市道)が通っていたそうです。


概ねこんな感じ




ですが、今は擁壁になっているので、上り下りはできません。


現況は擁壁に沿って上り下りするようになっています。

こんな感じ。





この擁壁沿いの農道の記録は残っていませんし、

当事者たちはすでに亡くなっています
落ち込み


なので、農道に関係する方たちで、約2年も揉めたそうです悲しい


結局、農道を通してほぼ半分に分けることになり、

変形地が2つできました。


地主さんは他にも多く所有なさっているので、

面倒なので早く手放したい思いも強かったそうです。


Sハウスも解決に携わったので 「建築条件付」 になったのでしょう。



わたくし、元々、平屋志向 ですが、

この 「建築条件付」 がさらに後押ししました。



といいますのが、基本的に、メーカーは建築費が高いです。

利益率は20%程度はてなでしょうか。


新築は思いっきり利益が乗っているので

中古を買った方が良いといった書籍もよく見かけますね。



そこを極力抑える必要がありました。

協力会社の社員ということで、まず 5% は引いてくれました。



今回、本当に欲しいのはその土地なので、

わざわざでかい物を作って、メーカーを儲けさせる必要はありません。


2階建てで 1700万〜1800万 よりも

平屋で 1100万〜1200万 のほうが

メーカーは面白くないでしょう。


そこからはコストダウンの戦いが始まりました。

極力小さく、極力シンプルに。



あとは、この辺りは地盤もしっかりしているのですが、

さすがに2階建てだと、若干地盤補強が必要でした。

が、平屋の場合は基礎工事だけで、補強の必要がなかったんです。


重心が低くて軽いんですね。


土地は固定資産評価を大幅に下回るお買い得状態なので、

極力建物の利幅を抑えたかったんですね。



つづく



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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

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そんな感じでいろいろ書きましたが、

まとめると


・元々、平屋志向が強いキラキラ

 ⇒集合住宅に比べて売りやすい。
 ⇒供給量が少なく、競争に巻き込まれにくい。
 ⇒入居期間が長く、リフォーム回数が少なくて済む。
 ⇒管理することが少なく、大家としては楽チン。




・初期投資を低くしたかったお金

 ⇒土地が欲しかったので、建物を安く仕上げたかった。



・建築会社の利幅を抑えたかったお金
 
 ⇒大手メーカーは建築費が高いので汗



・地盤改良が不要OK

 ⇒地盤が固い地域だと知っていた。



・容積率を損してでも長期的な競争力を選んだまる
 
 ⇒アパートや戸建と差別化を図りたかった。



・駐車場を3台分確保して差別化を図りたかった車

 ⇒駐車場が3台取れる賃貸物件はほとんどない。



・将来、2階建ての戸建賃貸が市場に増えると予測した家
 
 ⇒ミサワや工務店レベルで戸建賃貸が増加傾向。



・家賃12万程度で、転勤族ファミリーを掴める学区ではなかった。ダメ
 
 ⇒家賃12万は地元の人は借りない。
 ⇒岡北学区では転勤族にアピールしにくい。



といったところです。


こんな考えが正しいかどうかはわかりませんが、

零細家主なんで、競争に巻き込まれたくないんです汗


建物の内部でも差別化を図ったので、

コストカットの面などと合わせてまた書きますね。



明日は、2月23日 リフォーム部屋を見てきました。4 で、

ダイさん、麒麟さんから 物件1号売却について話が出たので、

私の考えを書いてみたいと思います。



おしまい



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枝と根

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


やっと岡山に帰ってきたよーびっくり


やっぱり岡山はいいねー笑顔


...



東北を何か所か巡ってきましたが


青森のタクシーの運転手は方言が強くて


なに言ってっがよぐわがんねー(笑)


同じ日本語でも随分違うもんだなーと新しい発見まる




あと、かなり日の入りが早く感じました(驚)


まぁ岡山よりも随分東にあるんだから当たり前ですけども(汗)


...



出発前に、物件5号の隣家の方から


「木のがはみ出てるから切ってくれー」


って依頼がありまして。




こんな状況でした。



そんなに大きくない木が


こんな感じに結構伸びてました汗




...



なんせ元々貸す気がないもんだから


買ってからもずーっと


放置プレイ落ち込み


そりゃお隣さんも鬱陶しいわねー悲しい




でも、いちいち言ってこなくても


こちらとしては勝手に切ってもらってもいいんですけどねー
汗


...



ところで、隣地から伸びてきた  が


自分の土地に入ってきたときに


切ってもいいと思いますはてな




つづく




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枝と根 2

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


物件5号の隣家の方から


「木のがはみ出てるから切ってくれー」


ってことで


こんなにサッパリしましたーバニー







これでお隣さんも安心でしょうまる


...



さて、隣地から伸びてきた  が


自分の土地に入ってきたときに


切ってもいいと思いますはてな


ってことですけども



正解はー


は  ダメ

は  まる


参考URL



...



宅建を勉強していると 民法 で出てきますね。


それにしても、なぜ  と  を分けたんでしょうね?


...


個人的には




・所有者がはっきりわかる

・所有者が自分の土地内から剪定できる







・掘ってみないと正確にはわからない

・隣地に入らないと除去できないケースがある



ぐらいにしか思っていませんが汗



根拠を知っている方はぜひ教えてくださいすいません




おしまい




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想定外の満室...

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


2012年11月16日 枝と根

2012年11月16日 枝と根 2


に登場した 物件5号


超オンボロ


再生するには相当お金がかかることが


誰でも予想できるレベルの建物なんですが...


なんと、入居が決まってしまったんです汗


...


購入時に一度だけ室内に上がったことがありますが


あまりにもボロなので


一瞬見ただけで減価償却用にと即決したほどです汗



なので、契約金の入金があるまで半信半疑で...



現場からの連絡にも何度も聞き返したりして(笑)


...


担当者 「岡山大家さん、まだ○○町の戸建て空いてますかはてな

わたし 「はいはい。そりゃー空いてますよー。一番南側が。」

担当者 「案内行きたいんですけど」

わたし 「またーはてなどうせ決まらんのだから他の物件に振られーや。そのための物件なんだからー」

担当者 「でも本人が見たいって言ってるんで」

わたし 「そうなんはてなまぁ構わんけど...でも絶対直さんよはてな

担当者 「ええ知ってます。それも言ってるんですけど...」

わたし 「ふーん。どんな人はてな

担当者 「○○○○大学の学生さんです」

わたし 「まじでーはてな家賃ナンボはてな
 ※そもそも家賃は、現場に反響が入る金額でテキトーにしてと言ってたので汗

担当者 「19000円です。」

わたし 「ふーん。どっか他に振ればいいのにー。時間の無駄よー。まぁいってらっしゃい。」



...


担当者 「岡山大家さん、本人が決めたいっていってるんですけど」

わたし 「はぁーはてなあんなボロをはてな

担当者 「はい。相当ボロいですよって何度も言ってたんですけど、本人がそうでもなかったって」

わたし 「あまりにもボロボロ言いすぎて逆に効果的じゃったんかなー(笑)」

担当者 「そうかもしれないですねー」

わたし 「いや、しかし住めるレベルじゃなかろーはてな

担当者 「僕もそう思います。僕なら絶対住まないですびっくり

わたし 「じゃろーはてなほんまに直さんよはてな

担当者 「ええ。ちゃんと言ってます。ただ、掃除だけはいれて欲しいって。あと窓に隙間があるんですけどそこを埋めて欲しいって」

わたし 「うーん、家賃19000円で、掃除代だけでなんぼするんよーはてな3万か4万はするじゃろーはてな家賃2ヶ月飛ぶがーなんかあほらしいなー」

担当者 「でも本人が入りたいっていってるんで」

わたし 「ふーん。学生で契約はてな保証人ははてな

担当者 「親が税理士なんですよ」

わたし 「まじでーはてなそんなとこがほんまに住むんはてな

担当者 「はい。親もいいって言ってるんで」

わたし 「ほんまかなーはてなまぁ保証会社が通ればええかなー。ほんまにーはてな

担当者 「はい」

わたし 「じゃあとりあえず保証会社通してみてよ」

担当者 「はい」



...


担当者 「保証会社通ったんで進めていいですかーはてな

わたし 「まじかー困ったこれで目玉物件がなくなるがー悲しい じゃあ掃除とガスの切り替えせんといけんなー...キャンセルになったらあほらしいから決済金が入ってからにするよはてな

担当者 「はい」

わたし 「ところで敷金と礼金ははてな

担当者 「敷金1、礼金2です」

わたし 「礼金2かびっくりはてなまじかー。ほんなら(報奨金)2ヶ月あげるわ。
 ※これも現場任せでテキトーだったもんで汗

担当者 「ありがとうございますびっくり

わたし 「言うても38000円じゃからなんか申し訳ないわ汗じゃあ決済金入ったら教えて」

担当者 「はい」



...


どうせ直す気もなく、そもそも貸す気もなっかったので


家賃とか条件は、反響が入る金額に現場にテキトーに決めさせてまして汗


まさか決まるとは...


まぁ、3DKの平屋が19000円ですから、反響はたくさんあったんですが...


まさか...


最後の最後まで疑ってましたけど...




その後、別の店舗からも


別の担当者 「岡山大家さん、○○町の戸建て空いてますかーはてな

わたし 「それが決まっちゃったんよー汗

別の担当者 「えーびっくりはてなまじですかー、あんなんでも決まるんですねー汗

わたし 「ほんまねー。ビックリですわ」

別の担当者 「家賃ナンボですかはてな

わたし 「19000円」

別の担当者 「やっぱり安いわなー。そんなの他にないですもんねー」

わたし 「まぁねー」



...


世の中、いろんな価値観の方がいるもんです。


売買では、売れない物件はないなんてよく言いますけど


賃貸でも、決まらない物件なんてないのかもしれませんねー



おしまい





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そうそう。こんなんが好きです。

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


ネットをフラフラしてたら、こんなん見つけましてね。

外観.jpg


これ見たことあるわー


たぶん、あつさん2号物件の近くのやつじゃないかな?


と、調べてみたら案の定そのとおりで。


この平屋4棟のまとめ売りのようです。


個人的にはこんなんが好きなんですよねー


かなり古いけどたらーっ(汗)


...



間取りは、こんな感じの2DK。

間取り.jpg



キッチン交換済。
キッチン.jpg



トイレも洋式。
トイレ.jpg



土地面積 300.71m2(約90.96坪)

築年月 1969年06月



価格は 1000万円



場所はビミョーだけど


フローリングにして、洗面台も浴槽も変えてるんかー


家賃3.5万〜4万ぐらいならなんとかなるんかなー


でも、写真見る限り駐車場が取れなさそう...


地図で見ると直ぐ近くに月極駐車場はありそう...


南側が線路に隣接か...


津山線で駅のすぐ近くだから走る音はそんなでもなさそう...


でも、津山線ってディーゼルだからエンジン音がうるさいかな...


とりあえず、3万で貸せたとして


3万 × 4戸 × 12  の 144万 か...


表面利回り 14.4% ね...


...


誰か入居してるんかな?


全空きだったらしんどいなー...


4棟もいらんけどねー


...


とりあえず資料をもらってみようかな。



おしまい



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田舎暮らし風物件

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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ダブル見学会のお知らせ

あつさん 物件3号 岡山市東区藤井
toukaさん 物件1号 岡山市東区草ケ部

 
ご都合の合う方は 5月25日(日) 10時
岡山市藤井254-1
スーパーセンタートライアル 東岡山店

集合でお願いします。
昼頃には終わると思います。
可能な方はその後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定者
 S田さん
 F原さん
 H田さん
 A木さんファミリー
 I本さんファミリー
 

...


こんばんは。岡山大家です。


昨日の記事の 2014年05月21日 最近気になること。


うどん屋跡地ですが


ある筋からの情報で、


セブンイレブンができるとのことぴかぴか(新しい)


すぐ近くのローソンとガチンコですねあせあせ(飛び散る汗)


アルファステイツ岡山厚生町にお住まいの方々は


高層の建物が建たなくて一安心ですねわーい(嬉しい顔)


...



さて、今日は、読者のいいてんきさんと


初顔合わせのOさん一緒に北区某所の物件を見てきましたー眼鏡


建物はこんな感じで、意外と?綺麗ですグッド(上向き矢印)

DSC_1318.JPG


100坪ぐらいの土地に、この平屋が2棟建っています。


価格も○百○十万。 手頃な感じです。


面白そうな物件を見つけてきますねーひらめき


...


ただし、一つ問題点が...


...


...


道が狭いがく〜(落胆した顔)


とは言っても、2mぐらいはあるんで


車は通るんですけどね。


その狭い道を抜けると


中心市街地とは思えない眺望グッド(上向き矢印)

DSC_1317.JPG



中心地に住みながら、田舎暮らしも味わえるという


なかなか面白そうな物件でした。



運転に自信のない女性が絶対NGでしょうけど


結構特殊な立地なんで


気にいる人も絶対いると思いますパンチ



駐車場も2台ずつ取れるし


家賃4万ちょいは固いラインでしょう。


時期的に多少時間はかかるかもしれませんが


きれいにリフォームしておけばなんとかなりそうでした手(チョキ)




おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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