大家さんへの入口について

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、このブログの貴重な読者の 麒麟さん のリクエストで

融資関係 について書く予定だったのですが、

15日に打ち合わせをすることになったので、

そこでの話なんかも含めて書ければよいかと思いまして...

麒麟さん、すみませんが15日までお待ちくださいすいません


いくつか条件がありますが、概ね融資は通りそうですまる


今日は、大家さんになるパターン について考察してみます。


大きく2つのパターンがあります。


まず、新たに物件を買うパターン

・一戸建て(平屋、2階建て)
・分譲マンションの一室
・一棟アパート、一棟マンション


を、通常の売買か、競売で入手するパターンですね。


こちらの場合は、

融資を受けている か 現金決済 ということになるでしょう。


近頃、融資はとてもハードルが高いものになっています悲しい

スタート時の大きな障害ですね。


現金決済 のほうがスタートはしやすいでしょうが、

一般的には 数百万レベル だと思いますので、

・一戸建て(平屋、2階建て)
・分譲マンションの一室


でのスタートになるでしょう。

こちらは、金額が限られるので、物件探しがとても難しい汗


わたくしの、物件3,4,5号なんてほんとに珍しい汗




もうひとつのパターンは自宅を貸すパターンです。

実は、窓口に相談にこられる方(あるいは電話)は

こちらが圧倒的に多いびっくり(9割程度かな)



現在、一戸建てや分譲マンションに自分が住んでいるけど

・転勤
・健康上の問題(自分以外も)
・実家に帰る(両親の体調とか)


などの理由で貸したいというパターンです。


この場合、ほとんどが住宅ローンを組んでいます。

住宅ローンは、原則 自分の居住用に限られます が、

それなりの理由があれば、居住期間に関係なく

他者に貸すことも可能です。
(金融機関によると思いますが...)



住宅ローンはとても低金利で、最長35年まで、

自分の属性で借りられるので、とてもハードルが低い
です。



金利が低く、ローン期間が長いということは

キャッシュフローが回りやすいということです。



わたしの友人も 転勤 を理由に 自宅を貸しています。



そんなこんなで、元々、大家さんになる予定でなかった人が

案外大家さんになってたりします
笑顔

買ったあとの将来に何が起こるか誰にもわかりませんわね汗



これから買う予定の方は

売却のケースはもちろん

大家さんになるケースも想定して

物件選定
を考えたらよいかと思います。


売るもよし、貸すもよし の物件が理想的だと思います。



わたくし、自宅の購入は 負債 だと考えますが、

案外、先に自宅として手に入れるほうが

大家さんへの近道かもしれません。


どう転んでも大丈夫なようにはしておきたいものです。



おしまい


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入口はどこだ??

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


BLXさんも新築の引き渡しが終わり


しょーですさんも4戸のアパートオーナーになり


めでたいことが連発ですねキラキラ




読者さん同士で交流したりと


一定の役割を果たせてよかったと思います笑顔


...



ほんと書く内容にも頭を悩ませますが汗


世の中にもっと大家さんを増やしたいっていうのが


一応、理念として持っているので


現役大家さんには面白くないかもしれませんけど、


もっとハードルを下げたお話を


...



大家さんになるには、


まずは軍資金が必要ですねお金


そんなことは誰でもわかると思いますけど、


じゃあどれぐらいいるんだはてな


ってことですよね。


...



それは物件価格や本人の属性によって


随分変わりますけども、


物件規模(価格)から予算を導くのかはてな


予算から物件を探すのかはてな


現金でいくのかはてな


ローンを組むのかはてな或いは組めるのかはてな


利回り重視はてな


キャッシュフロー重視なのかはてな


場所重視はてな


築年数重視はてな



...



いったいどっから入ったらいいんだー(ノ゚ο゚)ノ オオオオォォォォォォ-



自分で書いてて迷うわ(-_-;)



大家さんになりたい人にとっては


壁が高く見えるわねー





つづく



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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き



一口に入口っていってもいろいろありますわね。



読者の方もいろいろでね


最近大家さんになった


しょーですさんは 4世帯の中古1Kアパート


BLXさんは 新築一戸建て


ひろさんは 都内の新築ワンルームマンション



...



ちなみに


会社の同僚Aは 10世帯の中古ワンルームアパート


会社の同僚Bは 大きな一戸建てのシャアハウス5室


会社の同僚Cは 岡山市中心部の中古区分ファミリーの任意売却物件


わたしくしは 岡山市中心部の新築区分ファミリー





ほんと十人十色でね


これが絶対正解なんてないと思うんですね。



...



個人的に思うのが


これから大家さんになろうと思っている方は


不安がいっぱい
だと思うんですね。



リスクはそれほど取りたくない...


でも不動産投資は始めたい...





という方なら、まずは小さめの物件から入るのが


よいのかな
と思います。




小さめの物件というのは


数百万レベルの物件
ですね。


これだと失敗した時にダメージは小さいですからね。


...



不動産投資っていうのは額がでかいんで


一度の失敗が命取りにならないように


しておきたいところです。



ましてや、大して知識も経験もない方が


フルローンなんかで大型物件から入るとなると...


...



まぁもちろん


「俺は最初からでっかいのがいいんだー」


って方はそれでいいんですけども。




つづく



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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き



これから大家さんになろうと思っている方は


不安がいっぱいだから


小さ目の数百万レベルの物件から入ったらどうかはてな


みたいなことを書きました。


...



数百万で購入できる物件って...



中古ワンルーム区分マンション


中古一戸建て



ぐらいしか思いつきません。




中古一戸建てで200万とか300万なんてものは


そうそうあるもんじゃありませんよね
困った




まぁ仮に、300万円で買えたとしても


仲介手数料や登記費用、税金もろもろでざっくり10%...




このレベルの物件は相当ボロですから


リフォーム費用が約100万円は見ておいた方がよいでしょう汗



そうなると、430万円程度が現金で必要になりますね。



突発に備えるなら、虎の子の貯金を吐き出す訳にもいかないでしょうから


もう100万円ぐらいは余剰で持っておきたいでしょうか...



この場合、軍資金が500万円程度は必要でないでしょうか。



ここを下げるには、


購入価格を下げる 300万円 ⇒ 250万円とかはてな

リフォーム費用を下げる 100万円 ⇒ 70万円とかはてな

余剰金は諦める 100万円 ⇒ 0万円はてな 



これでも現金で350万円程度は必要になりますねー




つづく



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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き



ボロの戸建からスタートしようとしても


350〜500万円程度が現金で必要...


...



あなたは会社勤めですかはてな


独身ですかはてな


毎月いくらぐらい貯金できますかはてな




それぞれいろいろな状況に置かれているわけですけども


一般的に350万〜500万円の貯金って


簡単じゃないですよねー
汗


...



ところで、人生って何でできてると思いますはてな


...


...



いろいろな答えがあるんでしょうが、


わたくしは 根本的には 時間 だと思っています。


時間の積み重ねが人生そのものだと思うんでね。


...


...



話は変わりますが、


投資で大切なことって何ですかねはてな


...


...



いくつもあると思うんですけど、


そのうちの一つに 


時間 ってあると思うんですね。


...


...


...



わたくし、人生も投資も 時間 が


鍵を握っていると思っている訳でして...




つづく



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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き



人生 も 投資 も


時間 が カギを握る のではないかと思っておる訳ですが、


もしそうなら、


可能な限り早い段階で投資を始めるべきだと思う訳です。




わたくしは、若い頃しょーもない時間を過ごしてきたので


切実に思います汗




なんでもっと早く気付かなかったんだーーーー (>_<)


ほんまかなりのアホですわ落ち込み


...



前回、


あなたは会社勤めですかはてな



と書きましたけども、



会社勤めって、


何もないところから不動産投資を始めるには


とても有利だと思うんですね。




一般的に


自営業よりサラリーマンのほうが信用度が高いんですよねー汗



たかが、家賃5万円ほどの物件を借りるのでさえ


自営業の方だと苦労します
悲しい


比較的大家さんからOKが出にくいんです悲しい


サラリーマンでも会社が潰れたら一緒だろびっくりはてな


って思いますけどね。



でも、サラリーマンを2〜3年やってるだけで


お金借りられちゃいますからねー
まる




まず、サラリーマンで数年勤務歴のある方は、


あなた自身が有利なポジションにいることを


認識することがある意味 入口 かもしれませんね。




もちろんすでに借金がたくさんあったら難しいよダメ




つづく



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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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今日も前回の続き


投資を始めるにあたって、


サラリーマンは有利だと思うといったことを書きましたけども、


もちろんサラリーマンじゃなきゃダメってことではないですからね汗


...



ところで、サラリーマン、自営業問わず


あなたは 独身ですかはてな



なんでそんなこと聞くのかってはてな


...



投資を始めるには


当然、軍資金が必要になる訳ですけども


一般的には、


独身のほうが支出をコントロールしやすい


と思います。


支出をコントロールしやすいということは...




そうびっくり 貯金しやすいびっくり笑顔





基本的に自分の意志の問題ですからねーバニー




遊ぶのを控えダメ


お酒を控えダメ


タバコを控え
ダメ



その他諸々...



水道光熱費ははてな


電話代ははてな


ガソリン代は
はてな


...



何も考えず、


仕事中に自販機やコンビニで飲料を買ってませんはてな


家から水筒を持ってくればはてな


会社に戻ったらお茶ぐらいありませんはてな


ディスカウントストアで買った方が安いですよ
はてな


...



それって本当に必要なものですかはてな





支出の見直し


これもある意味 入口 でしょう。




つづく



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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


投資を始めるにあたって、


独身は支出のコントロールがしやすいと思うといったことを書きましたけども、


もちろん独身でなくても


同じ方向を向いて協力してくれる家族がいればオッケーな訳で。


...



支出のコントロールって、


一言で言うと 節約 ですよね。


決してケチになれってことではないです。



わたくし、これでも一応


部下におごったりもしますし、


有料のセミナーや懇親会などに参加したりもしますし、


資格試験にチャレンジしたりもします。




でも、決めた予算の中でやりくりしていますまる


もちろん突発もありますが、


予備費の中から使って、


また節約して元に戻します。


...



要は、計画的にってことですよね。



旅行に行こうとしたときに


誰と行くはてなとか


どこへ行くはてなとか


いつ行くはてなとか


決めますよねはてな



...



もっと身近なケースでは、


毎朝何時に起きて


シャワー浴びて


朝食とって


何時頃家を出て


どの道を通って


何時頃会社に着いて



なんてのも


全て無意識のうちに計画して、実行している訳ですよ。



...



今日は、昼ごはんにコンビニでパンを買って食べようびっくり


なんてのも 計画 で、誰でも達成していますよねまる




毎日毎日、たくさんの目標を達成しているはずですバニー



...



それを、物件を買うという


目的地と期限に向けて落とし込んでいくだけ
なんですけども


日々の短期的な目標は


無意識で計画、達成できるくせに


長期的になるとうまくできない人が多いんですよねー悲しい





無理のない計画を立てる




これもまた 入口 でしょう。





つづく



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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


前回、無理のない計画 を立てたらどうかみたいなことを書きましたけども


いつまでに


どうなっていたいのかはてな



明確にする必要があると思うんですね。


...



わたくしが資格試験に毎年チャレンジするのは


目標を立てやすいっていうのもあります。




試験日が決まっているので、


そこに向けた計画を立てる。


そして結果が明確に出るまる



...





お客さんとの約束は13時だから


それに間に合う計画を立てる。


そして10分前に到着まる




今年中に100万円貯金したい。


月に〇円貯めて、ボーナスで〇円貯めるお金


年末に結果がでるまる




どちらも同じことでしょうはてな




お客さんとのアポに間に合わせる。


それはとても大切なことですもんね。




自分の不動産投資の準備をする。


これは大切なことではないのかな
はてな



...



要は、自分の中での


重要度の順位付けの問題なんだと思いますね。




自分の人生を左右する貯金の


順位がそんなに低くていいのかー
はてな




人生の目指すところより


週末のゴルフのほうが大事なのかーはてな


高級車の維持のほうが大事なのかーはてな


タバコのほうが大事なのかーはてな


キャバクラ通いのほうが大事なのかー
はてな


なんてね(笑)



...



もし、目指すところを決めることができたなら



次は




鉄の意志の構築




これも 入口 のひとつと思いますね。




つづく



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入口はどこだ?? 9

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で申込中バニー

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き





結局ね、どんな素晴らしい計画があったとしても


鉄の意志


がないと無理でしょはてな


...



計画通りにできる 鉄の意志 があれば



あとは 決断 じゃないですかね。




このままスタートする 決断 も良しびっくり


やっぱりやめる 決断 をするのも良しびっくり


...



今現在っていうのは


過去の膨大な決断の結果
ですからね



ある時は右へ...


ある時は左へ...


ある時は立ち止まって...


そんな感じの


無数の 決断 の結果


今のわたくしですから。



もしかしたらプロ野球選手になってたかも(笑)



...




逆にいうと


今のひとつひとつの 決断 の結果が未来を創る
訳ですね。



ならば、未来から逆算すればいいじゃないですか。


「〇年後はこうありたい」と。



そして、今の行動が


自分が目指す未来に向かうために必要な行動なのか
はてな


を考えたら見えてくるでしょ。





目の前の誘惑は


自分が目指す未来に向かうために必要なことですかはてな




時間は限られてますよ。


そんなことやってていいんですかはてな



収入も限られてますよ。


そんなことにお金使ってもいいんですかはてな





ここらぐらいまでをクリアできれば


かならず大家さんになれるはずですけどねーまる





次からはもう少し具体的に掘り下げていきましょうかね。




つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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