岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで。


サーパス学南町







Cタイプも最上階でしょうねー


２階が２４７０万　で　１２階の最上階が２５９０万円　ですからね。


１１階も２５９０万　で同じですか...


１フロアで１０万円しか違わないなら少しでも上に行きたいですねー


Dタイプも一緒ですね。


でも、CとDの比較だったら、私はDタイプにするかなー


面積が２．５�u狭くなるだけで１００万円下がりますからねー


１００万円近く下げるために


C２０３かC３０３まで下りるよりは


２．５�u狭くして最上階のほうがいいような気がします。


...


Eタイプの上の方は高いですねー


２階と比べて４００万も上がりますし


隣のD１２０３と比べても６００万も高いですもんね


最上階角部屋のプレミアって感じがしますねー


Fも似たようなもんですね。


...



E、Fは高すぎるので　なし


角部屋のあるA、Bなら　B１２０１　ですかね。


A７０１　とB１２０１　で同じ値段なら　B１２０１　がいいように思います。




中部屋のC、Dなら　D１２０３　がいいですかねー



個人的には　B１２０１　と　D１２０３　の比較で


最上階　角部屋　４LDK　79.19�u　　VS　　最上階　３LDK　70.15�u


かなと。


エリア的にちょっと学区は弱いんですけど、


一般的な家賃相場で考えると


B１２０１　は　１５万〜１６万

D１２０３　は　１２万〜１３万


ぐらいかなー


最大の３万ぐらいの差ができれば


年間３６万円


販売価格が４００万の差なので


４００万多く出して、３６万多く入れば、その部分だけなら９％ですから


資金に余裕があれば出してもいいのかなと。


最上階角部屋４LDKとなると、売却時の値下がり幅も小さいでしょうし。



２万ぐらいの差なら利回り的に変わらないですけど


間取りも広いものが好まれますし、


売却時には差が出るような気がしますので


素直に最上階角部屋のB１２０１かなと思います。



まぁそもそも、学区や価格的にはあまり向いていないですけども...



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市中区で


最高１７００万円という分譲マンションの


価格表を入手しましたー




安いですよねー


最上階中部屋で１５２５万円。


...


間取りはこんな感じ。





パンフレットの表紙です。



なんだかちょっと古臭いような...


...


建物パースです。





もうバレました（笑）


市内在住の方なら見たことがある人も多いと思いますが


１９７６年築　の　ファミール岡山　でしたー(笑)




中区役所とか中央警察署の近くで


岡山市中区では一等地ですねー



１０階も２階もほとんど同じ価格だなんて


ざっくり決めすぎだろーって感じですが(笑)



当時としては最先端だったんでしょうけど


４０年近く前で　１５００〜１７００万　ですから


マンションライフは高嶺の花だったんでしょうねー


ちなみに１９７６年（昭和５１年）はこんなことがあったらしいです。


わたくし４歳です。


物価上昇率はこんな感じなんですって

昭和27年（1952年）＝5.0%
昭和28年（1953年）＝6.5%
昭和29年（1954年）＝6.5%
昭和30年（1955年）＝−1.1%
昭和31年（1956年）＝0.3%
昭和32年（1957年）＝3.1%
昭和33年（1958年）＝−0.4%
昭和34年（1959年）＝1.0%
昭和35年（1960年）＝3.6%
昭和36年（1961年）＝5.3%
昭和37年（1962年）＝6.8%
昭和38年（1963年）＝7.6%
昭和39年（1964年）＝3.9%
昭和40年（1965年）＝6.6%
昭和41年（1966年）＝5.1%
昭和42年（1967年）＝4.0%
昭和43年（1968年）＝5.3%
昭和44年（1969年）＝5.2%
昭和45年（1970年）＝7.7%
昭和46年（1971年）＝6.3%
昭和47年（1972年）＝4.9%
昭和48年（1973年）＝11.7%
昭和49年（1974年）＝23.2%
昭和50年（1975年）＝11.7%
昭和51年（1976年）＝9.4%
昭和52年（1977年）＝8.1%
昭和53年（1978年）＝4.2%
昭和54年（1979年）＝3.7%
昭和55年（1980年）＝7.7%
昭和56年（1981年）＝4.9%
昭和57年（1982年）＝2.8%
昭和58年（1983年）＝1.9%
昭和59年（1984年）＝2.3%
昭和60年（1985年）＝2.0%
昭和61年（1986年）＝0.6%
昭和62年（1987年）＝0.1%
昭和63年（1988年）＝0.7%
平成元年（1989年）＝2.3%
平成2年（1990年）＝3.1%
平成3年（1991年）＝3.3%
平成4年（1992年）＝1.6%
平成5年（1993年）＝1.3%
平成6年（1994年）＝0.7%
平成7年（1995年）＝−0.1%
平成8年（1996年）＝0.1%
平成9年（1997年）＝1.8%
平成10年（1998年）＝0.6%
平成11年（1999年）＝−0.3%
平成12年（2000年）＝−0.7%
平成13年（2001年）＝−0.7%
平成14年（2002年）＝−0.9%
平成15年（2003年）＝−0.3%
平成16年（2004年）＝0.0%
平成17年（2005年）＝−0.3%
平成18年（2006年）＝0.2%


年２０％も上がったら大混乱だったでしょうねー


バブル期なんか物価はそんなに上がっていないのに


不動産価格だけが極端に上がった異常事態だったんですね。


...



現代のマンションは２０００万程度でありますから


なんだかお得な感じがしますね



しかし、このオーナーさん


よくこんなの保管してたなーってちょっと驚きです(笑)



おしまい





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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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こんばんは。岡山大家です。


三井不動産　と　エネルギア　がコラボした


パークホームズ内山下イーステージ　の資料を入手しましたー





JR岡山駅からは1.5kmぐらいは離れますけど


県庁、岡山城、後楽園、県立図書館、ルネスホールなどなど


文化的なものが多くて、岡山人には人気の場所ですね。


...


一番小さい部屋はこれ


価格表はないんですけど、65.16�u　で


いくらぐらいでしょうかねー


最近の流れからすると、


下層階で２３００万円ぐらいからのスタートでしょうか




次に広いのは　７５�u　のこれ



これぐらいあれば賃貸にも出しやすいですけど


下層階でも２４００〜２５００万ぐらいはしそうな気が...




これは８１�uですけど、これぐらいあったらゆったりしますねー






一番広い部屋は９６�uです。




いくらぐらいでしょうなー


上層階だったら４０００万超えしちゃうかな


賃貸では完全に無理ですね







おしまい





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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市内に新築の分譲マンションがたくさん建ってますけど


ポロポロ賃貸で募集しているようです。


「アルファステイツ岡山厚生町」



岡山駅から半径１kmちょっとですね。


学区パワーは弱いですけども


イトーヨーカドーとか商業施設が近いので


そこそこ法人の需要もあると思われます。




９月末完成予定のRC１４階建てです。

立派なもんですねー


今回、穴吹さんから賃貸募集中なのは

こんな間取りです。






２LDK　６５．６９�u　南向き

２０２号　と　９０２号　で同じ間取りです。


同じ棟内で同じ間取りなら


一般的に上層階のほうが人気ですから


２０２号のほうがちょっと不利でしょうね


２LDK　で　６５�u　程ですから


バリバリのファミリーっていう訳にはいかないですから


学区パワーはあまり関係なさそうです。


大手法人にお勤めの若いご夫婦とか


役職者の単身が中心になるかと思われます。


個人的には


２０２号　なら　Pなしで　１２万円台後半


Pがあれば＋１万円程度　で　１３万円後半


９０２号　で　＋５０００〜８０００円ぐらい


で１４万円真ん中ぐらい


　かなと思います。


で、実際の募集はこんな感じになっています。




２０２号　P込　１４．５万


９０２号　１２．９万円　P１．２万円


...


２０２号はちょっと高いような気がしますねー


９０２号はもう少しいけそうな気がしますが、


まぁ概ね妥当なラインでしょうか...


一応、２０２号はエアコンが付くようなんですけど


普通は、９０２号のほうが先に決まるでしょうね...



採算面、自分の欲、ライバルとの比較...


賃料設定はなかなか難しいもんです



おしまい





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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


「ロイヤルガーデン中山下弐番館」


ここもいくつか賃貸に出ていますね。




岡山駅から半径１kmギリギリですね。


中心地の小規模なスーパーがいくつかあったり


NTTクレドビルや天満屋などの商業施設は揃っています。


路面電車も近く、周辺には企業も多いので


転勤者は比較的好むでしょうねー


岡山中央小学校は結構学区パワーもあります。




８月末完成予定のRC１５階建てで


今回、穴吹さんから賃貸募集中なのは

こんな間取りです。






２LDK　６６．７６�u　南向き

２０２号　と　４０２号　で同じ間取りです。


同じ棟内で同じ間取りなので


一般的に２０２号のほうがちょっと不利でしょうか


個人的には


２０２号　なら　Pなしで　１３万円台前半


４０２号　で　１３．５〜１３．８万円ぐらい


かなと思います。


この広さ、階層で１４万円いくと高い感じがします。


ここだとPはなくても問題ないですが、あれば１台２万円前後でしょうか。


...


で、実際の募集はこんな感じです。




２０２号　Pなし　１４．５万


４０２号　Pなし　１３．８万円


...


うーん...


２０２号はちょっと時間かかるかなー


４０２号はすんなりいけそうな気がしますが...


...


実は、穴吹以外からも募集中の部屋があります。


同じ間取りで　１５階建ての　最上階


こういうのはかなりパンチが効きます


数ヶ月前にある筋から、この部屋の賃料の意見を求められました。


ある筋　「岡山大家さん、ロイヤルガーデン中山下の弐番館が賃貸に出るんですけど、いくらでいけそうですか？」

岡山大家　「あーあそこかー。場所はええなー。間取りは」

ある筋　「２LDKです。」

岡山大家　「２Lかー。何�u」

ある筋　「６６�uぐらいです。」

岡山大家　「あー。ちょっとファミリーはきついなー。何階」

ある筋　「最上階です」

岡山大家　「最上階めちゃええがあそこは１４〜１５階建てかな」

ある筋　「１５階建てです」

岡山大家　「うわーええなー。あの場所で１５階の最上階なんかでりゃせんがー」

ある筋　「でしょー」

岡山大家　「あっこで最上階かー...」

岡山大家　「うーん、悩むなー。２０は無理じゃけど１８MAXでなんとかなるんじゃない？」


ってな感じで話したんですけど


そのまま１８万円になってますね（笑）


敷２礼２でも全然オッケーじゃろーみたいなことも言ったんですけど


敷金２、礼金３になってます（笑）


それでも割とすんなり決まるんじゃないでしょうか。


数多く分譲マンションはありますけど


その中で賃貸に出ている最上階なんか滅多にありませんからねー


大手企業のお偉いさんが


金に物を言わせてステイタスを取りにくるのが目に浮かびます（笑）



おしまい





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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認ください



こんばんは。岡山大家です。


岡山にしては高額の物件が相次いで売りに出ています。





地図の右から見ていきましょう。



ライオンズマンション岡山表町　　２００７年築

RC２３階建て　１７階部分

３LDK　７７．３８�u

３４８０万円




...


アルファステイツ桃太郎大通り　　２００５年築

SRC１４階建て　１３階部分

３SLDK　９５．５３�u

４０７０万円




...


ルミノ平和町　　２００９年築

RC２０階建て　１９階部分

１SLDK　７６．６６�u

４９８０万円




...


２００７年　１７階　７７．３８�u　　３４８０万円

２００５年　１３階　９５．５３�u　　４０７０万円

２００９年　１９階　７６．６６�u　　４９８０万円



新しい、岡山駅に近い、広い、上層階　を


満たすほど強気な設定ができますけども...


...


最近は強気な設定が目立つような気がしますけど


この値段だと新築が買えちゃうんでねー




これでもあっさり売れちゃうんでしょうか




おしまい





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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げたこちらの新築分譲マンション

2013年06月18日　アルファステイツ岡山厚生町


当時の某管理会社からの募集は


２０２号　と　９０２号　でしたが


１００４号　が新たに募集されているようです。　





更に上層階で、面積も広いので


強力ライバルの出現といったところでしょうか。


...


肝心の家賃設定はこんな感じです。



以前、２０２号は　１４５０００円　でしたので


１００００円下げてきましたねー


やっぱり９０２号より高いというのはちょっと無理がありましたか...


１００４号は結構強気な設定ですね


最近は周辺に築浅が増えたのでちょっと厳しいかもしれないですねー


...


でもね、１００４号だけは


仲介会社に仲介料を全額くれるんですよ



中心地の優良物件ともなると


広告料を出さなくてももちろん決まりますし


仲介料を折半にしても決まることもあるんですけど


仲介会社としては同じ作業をするならたくさんもらえたほうがいいですもんねー


例えば　家賃１４万円なら

・仲介料全額　＋　広告料　　⇒　14.7万　＋　14万

・仲介料全額　⇒　14.7万

・仲介料折半（50%)　⇒7.35万

って感じで全然変わりますからねー



今回の部屋別に見ると

２０２号　７０８７５円

９０２号　７４０２５円

１００４号　１６２７５０円

になりますから


営業マンとしては　できれば　１００４号　を決めたいけれど...


ってなりますね。


...



いまのところ、９０２号に予約が入っていますが




仲介会社の利益からみると　２０２号　は決まりにくそうです



おしまい


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　土地1,230万　　建物本体 約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


先日、新築の分譲マンションを見に行ってきましたー


ポレスター原尾島ガーデンコート



新築とはいえ


完成は　平成２４年９月　　入居開始が平成２４年１１月という...


もう１年近く売れ残っています


...


場所は悪くないんです。



中区役所や天満屋ハピータウンがすぐ近くという


中区では一等地になります


学区の宇野小学校も比較的人気です。


でも売れ残り...


...


南向きと東向きの部屋があって


売れ行きはこんな感じ。



左の３分の１が　南向き　ですけど　あと１室です。


東向きでも悪くないんですけど２０室ぐらい残ってます


...


このあたり、以前は公共交通機関がちょっと弱くてねー


JRまではビミョーに遠くて、バスは便が少なかったんですけど


今年の春からバス路線が変更になって少し便利にはなったんですけどねー



以前は黒線で、今は青線になりました


...


まぁ売れない理由は　価格　なんでしょうけども...


南向きの残り部屋が　２８２０万円　で


東向きの残り部屋で　２５００万円　前後です...



それでもよく売れたほうだと思いますけどね


...


もうすぐ１年経ちますから、新築ではなくなりますねー



２階の２２９０万円の部屋なら　１００万円　値引くと言われましたが


これだけ残ってたらそのうちもう少し下がるでしょー（笑）



でも販売側の難しいのが


現在までの購入者の手前、大っぴらに値下げを打ち出せないところですよねー


見込み違いは明らかですから、


早く損切りしたいけど、他の購入者からのクレームが...


...


５〜６年前はこういった売れ残りのマンションを狙って


東京や大阪の会社が安く叩いて何室かまとめて買って


新築時から５００万円ぐらい下げて


さっさと売り抜けてましたけどねー


当時、フローレンス中山下なんかはそんな感じで何部屋も出てましたねー


最近はそんな動きはあまりないのかなー


それともまだまだ販売会社は余裕なのかな



最近は中古物件もいいのがないか、高いので


ここが２０００万円前後になるんなら


分譲マンションが欲しい方は買ってもいいかもしれませんねー



それぐらいになったら早めに完売すると思いますが...




今はキャンペーン中でちゃっかりアマゾンギフト２０００円もらってきましたー（笑）




もう子供の紙おむつに変わっちゃいましたけど。


あはは(*ﾟ▽ﾟ*)



おしまい



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こんばんは。岡山大家です。


先日、サーパス東山のモデルルームに行ってきましたー

サーパス東山HP


ここは、中区の雄　三勲（さんくん）小学区　なんですねー


岡大附属小中学校も徒歩圏です


このあたりは昔から人気のエリアで


お寺関係や古い豪邸なんかが多いんですよ


道が狭いのが難点ですけど


北区の伊島エリアの中区版といった感じでしょうか。


政治家も多く排出している県下で屈指の　朝日高校　もあります。


で、街並みが古いもんですから


なかなか新規に建物が建ちにくくて


賃貸物件そのものがかなり少ないんです


...


追跡シリーズで取り上げた


北区古京町のセキスイの賃貸マンションの


７０�uちょいの３階、４階あたりで


P込み１２万円近く取れるんですよー



ここは１３階建ての分譲マンションですから


高層階だったらP込み１４万程度まではいけますね




...


引渡しは来年１２月らしいですが


今のところ、売れ行きはこんな感じ。



半分ちょっと売れているようです。


中部屋は近頃の分譲マンションとしたら、ちょっと安めの設定ですね


この中では、８階の２２００万円が良さそうですけども。



投資としては面白いものではないですけど


どうしても区分でスタートしたい方は


北区の分譲マンションで、中途半端な場所や、低層階のものとか


やたら高い中古区分を買うよりよっぽどマシだと思います。




実は、読者のFさんが最上階を確保したんですよー


最上階っていうのは売るのも貸すのも有利に働きますからねー



今後、Fさんへアドバイスをする際にも、自分も概要を知っておいたほうがいいなーと思いまして見に行った次第です


...


あとね、今だったら


ご来場ありがとうキャンペーンで　QUOカード　１０００円分　もらえるんだよー（笑）


ちゃっかりもらってきたよ。あはは(´∀｀)



おしまい



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９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
かこさん
大黒天人さん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


全く買う気もないんですけども、岡山市西部で人気の場所に


新築分譲マンションができているので、資料請求をしてみましたー（笑）


「アウルステージ今」



四角で囲んだ部分が　問屋町　といって


ここ数年、おしゃれなカフェとか雑貨屋さんが軒を連ねていて


若い方に特に人気の高いエリアになってましてねー


このエリアにも随分マンションが増えました


...


元々は、店舗建物と駐車場があって



２６０坪とそんなに広くはないんですけど


ここは　商業地域　になるので


容積率と建ぺい率がゆるいんですよー



容積率　４００％　　建ぺい率　８０％


で、更に、角地なので　建ぺい率　が　＋１０％　となっているようで


カタログには　容積率３９９．９３％　　建ぺい率８９．９９％　と


規制パンパンに建てられています


...


そんな素敵な土地なので、価格も安くはなかったんでしょうけど


敷地も広くないので、ワンフロア２〜３部屋しかありません。


住む側からすると、戸数が少ないほうがゆったりしますし


ワンフロア２部屋だと、エレベーターもほぼ専用みたいな感じになりますから


いろいろメリットもありますね


...


価格はこんな感じで（第一期分譲時・完売）



西側が　１０２．９１�u　３２８０〜３９４０万円

東側５階まで　が　９２．４７�u　３２８０〜３５６０万円　

中部屋５階まで　が　７６．７０�u　２４８０〜２７８０万円

となっています。


結構高いなーと思いつつ、でもまぁこんなもんかとも思いますが...



売る側としては、メリット満載の売り方ですねー



つづく


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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
かこさん
大黒天人さん
mtanaさん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


売る側にメリットがありそうだなーと思うのがですね


まずは　期　を分けているところですね。


スタートダッシュ時に


どちらかというと売れにくい　西側　とか　下層階　を中心に始めて


売れ行きに応じて残りの価格を決められますからねー


...


もう一つ思うのが


例えば、５階の面積を全て足すと


１０２．９１�u　＋　７６．７０�u　＋　９２．４７�u　＝　２７２．０８�u


あるので、単純に　６８．０２�u　の　４部屋　で売ることもできるでしょう。


ですけど、６８．０２�uの部屋なら


せいぜい２０００万円前半でしか売れないでしょうから


２３００〜２４００万円としても


４部屋で　９２００〜９６００万円　ぐらいですかね。




実際の販売価格を全部足すと


３５８０万円　＋　２７８０万円　＋　３５６０万円　＝　９９２０万円


なので、４LDK　とか　１００�u　とか　戸数が少ない　とかを売りに


価格が上がってると思うんですよねー


...


賃貸マンションならスケールメリットで、


限られた範囲に　どれだけたくさんの部屋を取れるかってことで、


１戸あたりの建築費を下げようとしますけど


ここは、敷地が狭く、広い部屋を作って戸数を減らして、


１戸あたりの建築費もかかったけど、


それ以上に高く売るってことでね。


...



売る側は、「スケールメリットが生かしにくいので割高になる」なんて言いますけど


１戸あたりは高くなっても、４部屋作るよりは３部屋のほうが


総工費は安いでしょう


同じ面積でも、３部屋のほうが手間も減るし設備や壁も減るんですから...



売る数が少ない分、単純に販売期間も短くなるでしょうから


契約の手間や人件費などの販売のコストは下がるでしょう




なので薄利多売　でなくて　厚利少売　の商品で


割高だと思うんですよねー




逆に言うと、こうでないと事業化できなかったのかもしれませんが...


本当にそこまでの価値があるのかなー


まぁ、個人の価値観や購買意欲は、価格だけじゃないんですけどね。




おしまい


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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください
集合場所などは　↑　のリンクをクリック

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
かこさん
大黒天人さん
mtanaさん
ロッカーキャットさん
ポリックさん
はかるさん（初登場）
とーやさん（初登場）
S村さん
あつさん
わたくし


その後、１３時半から隠密さんのセミナーに出撃しまーす。
ご一緒してくださる方はこちらをご覧頂いてエントリーしておいてくださいね

今のところの参加予定者
ロッカーキャットさん
ポリックさん
みーこさん
大黒天人さん
いいてんきさん
わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は、メールで連絡をいただいた読者の方と


初めてお会いしてきましたー


待ち合わせ場所は、知る人ぞ知る


南区藤田のレストラン　ヴィクトリア



かれこれ、２０年ぶりぐらいです　懐かしー


お昼時でほぼ満車　


勝手に、そんなに有名じゃないと思ってたんでちょっとビックリでした



その後は、所用で蒜山へ突撃　⇒　２時間滞在でとんぼ返り　と


少々お疲れ気味でございますが


...


さて、2013年08月15日　に取り上げた　サーパス東山


ある読者の方が購入されるんですけども


オプションサービスを決めないといけないとのことで


賃貸向けに必要なものは何かと相談を受けておりまして


...


まぁいろいろ選べるもんです。


※クリックで大きくなります。

ウォシュレットも普通のが標準であるんですけど


フルオート便座で　＋８１,９００円　ですかー


勝手に開いたり閉まったりするやつですけども...




縁なしの畳１２枚（約６帖）なら　＋１３０,２００円...


モデルルームが縁なし畳でしたから


ついそっちを選びたくなりますわねー


...


食洗機やコンロもいろいろありますねー


※クリックで大きくなります。

食洗機の一番いいやつで　＋９７,６５０円...


IHの一番いいやつで　＋３０９,７５０円...


レンジフードとかキッチン天板とか...



※クリックで大きくなります。


キッチンもモデルルームと同じにしようとしたら


＋４９８,７５０円　になりますからねー


...


そもそも、モデルルームは一番グレードの高い組み合わせにしてますから


そりゃ一目見たらイチコロですよねー


同じ仕様にしたら

トイレ　鏡　　３１,５００円
トイレ　クリーンパネル　　７１,４００円
和室　縁なし畳１２枚　１３０,２００円
ダウンライト４灯一式　８１,９００円
床　ミラーコート１か所　１５,７５０円
食洗機ハイグレード　８６,１００円
IHオールメタル対応　２６７,７５０円
レンジフード　１２０,７５０円
キッチン天板　４９８,７５０円
キッチンオイルガード　５５,６５０円
キッチンデザイン水洗　１０,５００円
洗面収納　４,２００円
浴室TV　３２０,２５０円

計　１,６９４,７００円(＠_＠;)



モデルルームなんて、完全フル装備でお見合いやコンパに挑むのと一緒ですねー(笑)



どこかの家庭の


奥さんの要望をなんとか抑えようと頑張っている


だんなさんの必死な顔が思い浮かびます(笑)



つづく


明日２１日が見学会です

スリッパなどは持参してくださいね




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


連休だからか、今日もが多かったですねー


先日の見学会の前日に、蒜山でお通夜があったもんですから


家族を置いてとんぼ返り　⇒　今日は迎えに行ってとんぼ返り　と


運転ばっかりやってるなー


...



先日、分譲マンションのオプションについて触れましたけども


いろいろありすぎてチョイスに困りそうです


実際、賃貸向けで必要なものはそれほど多くありませんけども...



※クリックで大きくなります。


ウォシュレットの　フルオート便座、オート洗浄タイプ　って


自分が前に立ったら勝手に蓋が上がって


便座から立ったら勝手に水が流れるやつでしょ


こんなのなくても、標準で充分です


...


畳ももちろん淵なしがいいですけど...


そりゃ鏡もあったほうがいいですけど...


どれも、「あったほうがいいけど...」ってものばかりですからねー


...


この中で、賃貸向けにあったほうが良いのは


室内物干し　ホスクリーン　１５,７５０円　と


ダウンライト４灯一式　８１,９００円　ですかね。


どちらもなくても構いませんけど...


...


ホスクリーンはあったら便利ですけど、ここでやったら高いです


楽天やアマゾンでこんなんありますから

【送料無料】室内物干しワイヤーpid4M 価格:6,250円 (2013/9/25 20:30時点)

パナソニック 室内物干し ユニット ホシ姫サマ CWF12CM 手動・天井直付けタイプ 部屋干し 室内物干し に最適 Amazonより出荷 新品価格 ￥10,480から (2013/9/24 04:01時点)

引渡し後にやったほうが良いです


...


できれば　ダウンライト　４灯一式　があったらと思いますが


明るさを調整できるタイプなんで、結構高いですねー


普通のスイッチだけのダウンライトで充分なんですけど...




暖色系のダウンライトって、ワックスを塗ったフローリングに反射して


室内が綺麗に見えるんですよねー



普通に分譲賃貸に案内に行っても


照明器具がキッチンの上部や風呂、洗面、トイレぐらいにしか付いていないので


なんだか薄暗いんですよ


薄暗い廊下を抜けてリビングに行ってもやっぱり薄暗い...


一通り部屋を見て、「じゃあ次を見に行きますか...」って



それが、ダウンライトが点くと


「うゎー明るいねー。綺麗だねー」みたいになるんでね


単にライトアップしてるだけなんですけど


結構汚れとかも目立たなくなりますし。



スタジオでの写真撮影の時に


化粧して（ワックス塗って）


照明を当てて明るくすると（ダウンライトで明るくすると）


シミとか（傷とか汚れとか）目立たなくなるでしょ


ああいう感じです。



物件の案内って、ちょっとしたイベントやアトラクションみたいなもんで


演出やパフォーマンスで結構左右されるもんですよ



つづく



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、かこさんが買う物件の


リフォームの打ち合わせにいってきましたー


なかなか面白そうな物件になりそうですよー


内見会にも使わせてくださるそうなので


楽しみにしておいてください


...


さて、昨日の続きで


オプション２ページ目はキッチン周りですね。


※クリックで大きくなります。


まずは、食洗機。


これは、標準で構いません。


ハイグレードで　＋８６,１００円　ですか...


いらんでしょ


むしろ、賃貸向けには食洗機ってないほうがいいです。


なんでって


結構、壊れるんですよ


水を使う機械ですからねー


せいぜい５〜６年って感じですね


壊れたら直すのもうっとうしいんで


そのまま放置で、単なる食器入れになるパターンが多いです


賃貸に出す場合は、壊れそうな設備はないほうがいいですね


食洗機はいらんから、その分安くしてほしいところですが


ここの場合は標準なんで無理らしいです


...


コンロは、賃貸の場合はガスのほうが根強く人気がありますけど


汚れが取れにくくなるので


長い目で見たら、IHのほうがよいかもしれませんねー


まぁどっちでもいいぐらいですけど


グレード的には標準で充分です


...


レンジフードも高級品はカッコよくて吸引力も強いんですけど


オープンキッチンでなければ　標準で充分　です。


流石にオープンキッチンならパワーのある換気扇になりますけど


そもそもオープンにするだけで、かなり追加料金が出ますから


普通のカウンターで充分です。


...


吊り戸も　１２６,０００円　もかけてやるもんじゃないです


キッチン天板一体型　１１０,２５０円　なんていらんです


どれもあったらあったでいいんですけどねー




基本的に、全体のグレードが普通の賃貸物件よりは高いですから


追加でなんやかんややらなくても


賃貸市場ではグレード上位にきますからね。



腐っても鯛ならぬ、腐っても（少々安くても）分譲は分譲ですよ



つづく



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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日の続きで


オプション３ページ目はその他諸々って感じですね。


※クリックで大きくなります。


その他諸々、色々ありますねー


キッチン天板　４９８,０００円...


これ、モデルルームにあったやつですけども


そりゃ５０万円近くもすれば素敵に見えて当たり前ですよねー


モデルルームを見に行った時に


「現物もこの仕様ですか？」って聞いちゃいましたもん(^_^;)


そんな訳ないよねー


...


スライドテーブル　や　水切りプレート　なんかもあったらいいけど...


無くても問題なしです


...


オイルガード　は　オープンキッチンにした場合はぜひ欲しいですけど


今回はコンロの前に壁があるので必要なしです。


台所水洗も標準で問題なし。


...


洗面収納はそんなに高くないですねー


片開きで　４,２００円、両開きでも　８,４００円ですから


スペースがあれば設置したほうがよいと思います



収納の量っていうのは、奥様方にとっては必須項目なので


多少、力を入れておきたいところですね。

　
化粧台引出し収納も欲しいところなんですけど


６０,９００円だとちょっと...


左側３分の１だけでも構わないんですけど


ここではできないようですね


...


個人的に、洗濯パンの上部収納は悩むところですねー


あってもいいですが、２５,２００円と、また微妙なところで...


最近はドラム式の洗濯機も増えてきましたけど


洗濯機の上に乾燥機を設置するパターンも時々ありますから


その場合は、洗濯パン上部収納があったら設置できないんですよねー


まぁ人それぞれですけど、自分だったら設置しないかなー


...


ランドリーパイプも２本目があったらいいですけど


３,６７５円なんで、まぁどっちでもいいです。


...


魔法びん浴槽はいらないですね。


賃貸は、パッと見でわからないものは効果が低いんですよねー


...


浴室　１４型ワイドTV...


カッコイイですけど、見るのは最初のうちだけかな


そのうち壊れるし...


今後はもうないでしょうけど


何年か前に付けた浴室TVが


地デジ化に伴って見られなくなったって物件もありましたし...


食洗機同様、機械的に数年で壊れそうな物は


設置しないほうが無難ですね


...


分譲マンションを賃貸に出す場合、


グレードなんかは特に関係なくて


結局は　場所　の問題になりますからねー




穴吹興産の物件だと


アルファガーデンシリーズ、アルファステイツシリーズなんかが上位かと思いますけど


アルファライフ、アルファスマート、アルファウィズシリーズなんかでも


場所次第でそこそこ高い家賃設定でいけますからねー



おしまい



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