分譲マンションについてあれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、分譲マンション について書いてみます。


分譲マンションってどんどん建ってますね〜

不景気いうわりに、ボチボチ売れてるんでしょうね〜


そもそも、なぜ分譲マンションを建てるんでしょうはてな



例えば、

駅前の一等地 坪100万とか200万とか、もっと高いところもたくさんありますよね。

そこに 300坪 の土地があったとして、坪100万なら 3億円

普通、個人でどうにかなるもんじゃないですよね汗

...

...


じゃあみんなで分けあったらいいじゃんびっくり

10階建てで50世帯ぐらい作ろうよ。

それなら1世帯あたり600万(3億÷50世帯)で済むよ。
(各部屋の面積は無視します)

建物を1世帯あたり1500万ぐらいで作って、

利益乗せて 2500万 ぐらいで売ろうびっくり


みたいなことになってるんだと勝手に想像します(笑)



昔から建ってるのも結構ありますけど、

最近は郊外にもドンドン新築が建ってますよね。

岡山市内でいえば、原尾島、高屋、円山など。

西大寺や総社のほうにも建ちましたよね。



岡山市の場合、郊外なら 坪25万ぐらい のところが多いですかね。



ここでさっきと同じようなことをやってみます。




300坪あるけど、郊外は土地が安い(坪25万)からいいね

でも、分譲地にしても数が多く取れないから、上に伸ばして戸数を増やそうよ

郊外は建築の規制が厳しくなるから

8階建てで40世帯ぐらい作ろうか。

それなら1世帯あたり187万(7500万÷40戸)で済むよ。
(各部屋の面積は無視します)

建物を1世帯あたり1500万ぐらいで作って、

利益乗せて 郊外だから控えめに 2300万 ぐらいで売ろうかびっくり


みたいなことになってるんだと、またまた勝手に想像します(笑)



地盤の基礎工事やらなんやらでこんな単純な話ではないでしょうが、

同じ建物、同じ敷地面積なら、

郊外のマンションの方が利益率が高いだろうと、またまた勝手に想像します(笑)




中心地で 2500万(利益 約400万含む)

郊外で 2300万(利益 約600万含む)


どっちがいいんだ〜びっくりはてな



しかも、これを10年後20年後に売るとしたら

どれぐらいで売れるんだ〜
びっくりはてな




元々、分譲マンションって、

東京とか都会の土地が高いところ を

みんなでシェアするもの

だと思うんですけど困った



そこの奥さんびっくりうまく乗せられてませんか〜はてな(笑)



販売業者の方やすでにマンションを買ってる方、
いらんこと書いてごめんなさい
すいません



つづく


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分譲マンションってバンバン売れるのか?

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

先日ダイさんから下記のコメントをいただきました。


最近市内(大元駅から大供にかけて)大型のマンションがどんどん建設されていますよね?建設中にもかかわらず傍にある看板に完売御礼の大きな札がはってあるのを見て気になったことがあるんです。これらのマンションを買われた方の実際に住まれる方と投資目的の方の比率はどれくらいなのですか?素人考えでこんなにバンバン建てて住む人いるかなあ?と思いましたので。


確かに分譲マンションがバンバン建ってますね〜

個人的には建ちすぎだと思います汗


わたしが思うに、

建て続けないといけないのではないかと思います。


例えば

土地取得 ⇒ Aマンション建築(8億)

この時点では、銀行融資で賄っていると思われます。

Aマンションが売れる(10億)⇒ 銀行に返済(8億)⇒利益(2億)


な感じかな〜って勝手に想像します汗



たぶん、返済の原資が 販売から得られる収入 なんだと思いますお金


で、分譲マンションの土地調査・取得から完売までは数年かかりますので、

お金を借りて、様々な場所で並行して着工することになるでしょう。


次々と建てては売って返済していかないと、

事業がストップする
のだと思います。



いつかは飽和状態になると思うので、

そうなったら 廃業 か 事業転換 でもするのでしょうかね。

この業界の株は買わない方がいいと思いますよ〜(笑)



とりあえずは、少しでも安定収入が欲しくて、

自社の子会社を建築したマンションの管理にしてますよね。

管理会社間の競争もないので、利益が読みやすいですしね。



で、完売御礼の懸垂幕は、

正真正銘完売しているときもあるでしょうが、

見せかけのときもあるはずです。


実際、棟内モデルルーム完成!なんていうのは

要は売れていないからなんですね汗

大人気でしたら、そうなる前に完売してますから困った



で、売れ残っているってことになると

・金融機関の評判が悪くなる
・消費者も当初の価格で買わなくなる

と思います。


ですが、値下げしたくてもすでに買った人がいるから

それも難しい



なので、

モデルルームに使った家具をプレゼント とか

100万円分のポイントを差し上げます なんてやるんですね。


それでも売れない時は、

実は、工事の下請け会社などに買わせます。

これマジです。

買わないと次の工事がもらえなかったりするかもしれません。

買っても使い道がないから、利回りが合わなくても賃貸に出してました。



この前、昨年建った某中区高屋のマンションの一室が

新築後 未入居 で販売されていました。

新築と表記できるのは、築1年以内で未入居のものなので、

これは未入居ですが、新築ではありません。

値下げもしやすいでしょう。

一般の誰かが買ったのなら1年未入居で寝かせる意味がありませんから、

何が起こったのか想像できますよね。



数年前に建った、中山下のマンションはかなり売れ残りました。

その会社が潰れそうだったので、大阪の業者に数戸まとめて安く売って

その業者が大幅に値下げして 再販売 という形で売り抜けました力こぶ

売り主が変わっているので、すでに買った人も文句の言いようがありません。

同じ建物で500万以上も値下げしてましたね。

結局、建築会社は潰れました悲しい



売れ残ったら資金が回らなくなるんですね。




明日もう少し続きます。



つづく



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分譲マンションってバンバン売れるのか?2

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


マンションを買われた方の実際に住まれる方と投資目的の方の比率はどれくらいなのですか?


ってことですが


岡山で一般的に

貸せるであろう家賃帯が、MAX15万円ぐらいまでですから、

1年で180万円

表面利回りで10%取ろうと思ったら1800万円で買わないとダメ。

多くのマンションの販売価格は2000万円は超えてくる。

それに修繕積立金、管理費などが必要。

利回り的にあまり面白くないかなというところ からの...



自宅購入者と投資家の比率は

感覚的には 9:1 以下ぐらいです。




最近建ったものでは、

駅前のロイヤルガーデンで数室賃貸に出てました。



少し前の築では、大学病院近くのアルファライフが

たくさん賃貸に出てました。

ここは、全戸1000万円台が謳い文句だったので、

2〜3割程度賃貸に出てました。

ですが、住所が岡山市で一番人気のない、北区清※橋になるので、

家賃設定は低いし、入居はなかなかつかないしで大変そうでしたが汗



北区天瀬の某マンションは

売り出したところほとんど売れず...

こんなとこ売れるんかな〜って思ってたら、

挙句の果てに賃貸に変更汗

どっかがまとめて買い取ったんじゃないですかね〜?

今は、11〜13万程度で貸しています困った

ちなみに満室ですまる



岡山で区分マンション投資をする人って、

都会で利回りが取れなくて流れてくる県外オーナーが多いんじゃないかな〜はてな

大都会の人から見ると、区分で利回り6%なら魅力的に映るような気がします。

4000万で買って、20万で貸したら 6% ですもんね。



大都会の方の意見を聞いてみたいです笑顔

誰かいませんか〜(笑)



つづく



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分譲マンションってバンバン売れるのか?3

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日も、昨日の続きで。

最初からならこちら



昨日は、投資家はあまりいなくて、

自宅購入の方が圧倒的に多い
と書きました。


こんなに建って、どんな人が買うんだろうはてな

ってとこで、


まず、30歳台のファミリーは比較的多いそうです。

結婚

賃貸住宅に住む

子供が生まれた

成長とともに手狭に
家賃払うのもったいない
引っ越そう

建てる、買う


まぁ自然な流れですね。

ちょうど30歳台あたりに訪れるでしょう。




ところが、意外はてな多いのが、年配の方です。



岡山市に限らないかもしれませんが、

バブル期の高騰もあり中心市街地の人口が大きく減りました。

郊外の土地の取得しやすい場所に持ち家を建てたんですね。

赤磐市のネオポリスや東岡山レークタウンはそうですね。

芳賀佐山団地や津高台や目黒台もそうかな?

遠い所では吉備高原都市もそうかな?


実際、中心市街地の生徒数減で小学校の統合もいくつかありましたね。


岡山は車社会ですから、

概ね、東西南北どこに住んでも車で5分も走れば

スーパー、コンビニはありますし、

郊外型のショッピングセンターもかなり増えましたよね。



そして、中心市街地の天満屋や表町商店街周辺も賑わいを失いました。

いわゆる、ドーナツ化現象ですね。



それが今は、郊外の持ち家派が戻ってきているんです。


30〜40歳で家を建てた、買った

郊外の比較的大きな家でのんびり過ごす
休みの日は車で買い物に出る

子供が成長


独立して出ていく(就職、結婚など)

夫婦2人で大きな家に住む
部屋は余っている

定年を迎える、迎えつつある

将来のことを考えると
・そのうち車の運転もできなくなる
・徒歩圏内に病院がない
・息子の嫁が同居を嫌う
・同居の可能性がないならこの家は大きすぎる

...



なんてことを考えるようになるんですね汗


嫁は同居を嫌がるんですびっくり


歳を取るってなんだかせつないな〜落ち込み

うちの嫁も断固拒否しています...



そして、

・自宅を売却して購入費用に充てられる。
・預貯金もある程度ある。
・定年前ならローンが組めるかも。

じゃあ将来を見越して中心地に引っ越すか。


という流れで、中心市街地に戻ってくる訳です汗





土地の価格の下落や金融機関の再編も後押しし、

中心市街地のある程度まとまった土地が入手しやすくなりました。


H13〜14年頃の

西口再開発の一環で フォーラムシティビル

東口の本町再開発で コア本町

あたりが始まりだったような気がします。

ポレスターガデンシティ清心

ロイヤルガーデン西川緑道公園

もこの頃です。


三井住友銀行の支店統合で跡地に 両備グレースタワー1.2

みずほ銀行だったかな?の跡地に アーバンビュー城下

UFJ銀行だったかな?跡地に ライオンズタワー


中鉄バス跡地 や 出石小学校跡地 にも建ちましたね。


車がなくても(あるいはタクシー近距離)

買い物や病院に困らない場所に

終の棲家として選ばれました。


それらの方の需要があるので、まだ意外とそこそこはいけるのかもしれません。



最近増えてきたのは、50u程度の1Lです。

両備グレースオークス や 駅前のロイヤルガーデン

水道局の前のアルファステイツ

大学病院近くのアルファライフ

などで見かけました。


・晩婚化(30歳台シングル)
・少子化(子供一人)
・DINKS(ダブルインカムノーキッズ。子供なしの夫婦共働き)


などの狙いにシフトしてきたんですね。


建て続けないといけないからいろいろ大変ですね〜汗



つづく



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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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こんばんは。岡山大家です。

今日も、昨日の続きで。

最初からならこちら



というわけで、

年配の方やDINKSにはそこそこ売れそうな気がします。


川崎病院、心臓病センター、市民病院の移転や

林原跡地のイオン進出は追い風になるんじゃないでしょうか。



ところで、分譲マンションの末路ってどうなんでしょうはてな


まぁ50年は持つでしょうから

若い人は

念願のマイホーム♪

ローンを完済すれば自分のものに!

歳とっても住むとこにろ困らない
バニー


みたいな感覚でしょうか...


モデルルーム見て、最新設備やセキュリティーなどに魅力を感じ、

試算してもらうと「支払いが家賃と変わらない!」

な〜んてね。



でも、いつかは壊す時がきますよはてな


あなたが80歳ぐらいの時に壊すことになったらどうしますかはてな

仮住まいは簡単に確保できますかはてな

預貯金はありますかはてな
収入は年金のみですかはてな
建て替えの為にローンを組みますかはてな

建て替えには5分の4の賛成が必要ですが
みなさん賛成してくれそうですかはてな
「わしは古くてもえぇんじゃ!」みたいな人はいませんかはてな

共用設備のエレベーターや機械式駐車場は
建物よりも先に寿命がきますが、
設備更新に賛成してくれそうですかはてな
「わしは駐車場を使わんのじゃ」
「1階はエレベーターはいらんのじゃ」
とか言う人はいませんかはてな




災害で東端のあなたの部屋一帯が大きく損壊しました。
西端の無傷の人は巨額の修繕に協力してくれますかはてな
住宅ローン支払中なのに、2重ローンを組んでくれますかはてな



隣の部屋が売りに出ました。
新たな購入者は恐い系の人でしたがあなたは平気ですかはてな



管理費や修繕積立金に値上げはありませんかはてな





年配の方が 終の棲家 にできるのは

自分以外の人に出口を託せるからです。



若いあなたは 分譲マンションを 終の棲家 にしますかはてな

投資家のあなたは 古い分譲マンションを買って、最後まで持ち続けますかはてな



まぁ、建物の寿命より先にあなたの寿命が尽きればOKですから(笑)〓



おしまい



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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 

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こんばんは。岡山大家です。


ある分譲マンションの一室です。


広々な共用部ですねー

玄関も重厚感がまる





シューズボックスがおしゃれな感じですバニー

靴もたくさん入りそうですねー





随分オープンな感じのキッチンですね笑顔

食洗機もついています。





三面鏡でかなりワイドな感じです。

使い勝手もよさそうですねまる





お風呂もカッコイイ感じバニー






新築ではありませんけど、当時の最新設備達です。


...



数々の新築物件の写真を紹介してきましたけど、


それら最近の新築と比べていかがですはてな



いったい、何年落ちぐらいに感じますかはてな



つづく




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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 

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こんばんは。岡山大家です。


昨日の物件はこちらー




2007年築 アルファステイツ西川原 でした。


どうでしたはてな


新築と比べてもそれほど遜色ないでしょはてな


5年落ちぐらいってあまり差がわからないですよねー


...



これはどうですかはてな


スタイリッシュな玄関





シューズボックスが大きいですねー





白系のフローリングと黒系の建具がGOOD





ダウンライトが感じいいですね





きれいなシステムキッチン





先ほどのアルファステイツ西川原と


どっちが新しいと思いますはてな



つづく




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時代は変わる 3

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

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こんばんは。岡山大家です。


昨日の物件はこちらー




2006年築 アルファライフ岡山駅南 でした。


わたくしの物件1号です。


2006年も2007年もわからないですよね。


今日は2005年の アルファステイツ後楽園












まだ大きな変化はないですけど、


間取り、建具の色、デザイン、床の色、キッチンの仕様


なんかが少し古っぽい感じがしてきますね。






ちなみに 


2007年築 アルファステイツ西川原 4階 2LDK+S 74u

 家賃123,000円 共益費込 P1台込


2006年築 アルファライフ岡山駅南 10階 2LDK 60u

 家賃137,000円 共益費込 P1台込


2005年築 アルファステイツ後楽園 6階 3LDk 70u

 家賃135,000円 共益費込 P1台込



一番新しくて、一番広いものが、


一番安い汗




つづく




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時代は変わる 4

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

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こんばんは。岡山大家です。


前回は


2005.2006.2007年の物件を見てみましたけども


もう少し古いものはこちら。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

サーパス津高台通り2番館

2000年築です。



外観は立派なもんです。






当時はこんな下駄箱が主流でしたねー






お風呂はボチボチですか






キッチンがせまいですねー

今の主婦には支持されにくいでしょうね悲しい









...



当時のトレンドが出てて面白いですね。


まぁ築10年前後ならまだまだ許容範囲ではないでしょうか。




5階 3LDK 75.02u




この場所で、いくらぐらいなら貸せますかねはてな



つづく




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時代は変わる 5

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き


サーパス津高台通り2番館

2000年築

5階 3LDK 75.02u





現在、家賃98,000円 共益費込 P1台込


募集中です。


まだ借り手は決まっていないですが、


まぁ妥当なラインかなーと思います。


意外と高かったですかねはてな


...



実は、2000年頃の分譲マンションって


ちょうどトレンドの境目になるんですよ。



ビ・ウェル今 2000年築





アルファステイツ国富 1998年築





外観はどれもしっかりしているんですけど、


内装のトレンドが大きく変わるんですよ。




なんだと思いますはてな




つづく




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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