岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

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こんばんは。岡山大家です。


最近の岡大生に人気のエリアはこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




学南町１丁目、２丁目が特に人気です。


岡山駅と大学の中間でピッタリなんですね。


その次が


学南町３丁目、津島新野ですね。


このあたりは、


「とにかく学校に近いところがいい」


勉強熱心　か　単なる横着


かは知りませんけども(笑)


...



もうねー


津島本町、津島南なんかでも難しいんですよー


大学の裏の　津島福居　や


西の外れの　津島西坂　津島笹ヶ瀬　なんかだと


話しになりませーん


４〜５年前だったら


伊島でもへっちゃらだったんですけどねー


伊島だと　「遠いー」　ってゴネられます



つづく




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こんばんは。岡山大家です。


もうほんとにねー


岡大の裏のあたりはかなりやばいんですよー





津島福居、津島東、津島本町といったあたりですけども


いくつも空きがありますね




場所柄、学生を意識しているので、


駐車場がないものが多いんです。


基本的に大学の近くで、学生が狙いなら


自転車かバイク置き場があればいいですもんね


なので、敷地パンパンに小さめの部屋を多く作りたがる


...


残念なことに、駐車場がないと、社会人がターゲットになりにくい


仮に駐車場がいらない社会人の方でも、


勤めが中心地の方だと自転車では遠い


わざわざ岡大の裏に住まなくても


もっと近くにありますからね。



周りが大学生ばかりだと、


時間関係なく騒がれたりする心配もしますしね


...



学生は減っている...


学生のニーズとは違う場所にある...


社会人は狙えない...


家賃も落としたくない...



当然、入居が付きにくい状況になります。


学生相手なもんですから


新入生を逃すと、


恐ろしいことが待っています。





なんと


そこを逃すと、ほぼ　１年　空きます




つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


学生って基本的に３月末で動きが止まるので、


そこを逃すと、リアルに１年空くんです


...


例えば

津島本町　2003年築　24.6�u　１K

家賃44,000円　共益費2,000円


これの　４戸中　１戸　が　


今年の４月　に空いてから今も　空室...


こんな程度ならかなりマシです。


...



津島福居　2004年築　31.84�u　１R

家賃52,000円　共益費2,000円


１０戸あるんですけど、


１階の１部屋が　今年の４月に空いてそのまま...



きついですねー


でもね、


さらにもう一つ１階の部屋が


去年の８月　から空き



うわーほんまどうしましょうかねー


...



でもね、


さらにさらに　２階の一部屋が


去年の６月　から空き


おまけでもう一つ


２階の別の部屋も


去年の６月　から空き


...



築１０年以内でもこんな目に合うんですよ


たまに大家さんに電話入れても


来春まで諦めモードです




この調子だと来春もどうなることやら...




つづく




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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


裕福な家庭のお子さんたちはこんな物件に住みます。



学南町2丁目





2005年築　34.67�u　1ＤＫ

家賃58,000円　共益費3,000円

岡大正門まで　徒歩3分


...



学南町1丁目





2010年築　30.45�u　1ＬＤＫ

家賃58,500円　共益費5,000円

岡大正門まで　自転車5分


...



国体町



2008年築　31.62�u　1ＬＤＫ

家賃60,500円　共益費6,000円

岡山駅まで　徒歩7分



など...



基本的に、

・新しい
・設備充実
・広い
・ＲＣ

を好みますね。


防犯面でオートロック必須な感じです。


...



お金はあるところにはあるんです




つづく




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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きなんですが、


読者のBLXさんから質問をいただきましたのでお答えしたいと思います


...


「ところで、もしかすると学生の街なのかな？ 5で紹介されていた物件も

家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、

空室が多いんですよね！？


特長をもたせた高級物件路線で行けば、

家賃値下げ競争に巻き込まれないですむかと思いましたが、

このような高価格帯の物件でも〜1LDK程度の広さのものは

供給過多になっているということでしょうか？」


...





さて、最近、世の中では　「格差」　が問題になることも多いですが、


学生の物件探しにも、この　「格差」　が現れているんです。



そもそも、学生のスポンサーは　「親」　ですから、


当たり前と言えば当たり前ですけども、


「親」　の経済力がモロに直撃しています


...



それが具体的に、賃貸市場でどういう影響があるかというと


少しでも家賃を下げたい　という　　親が増えたということでした。



５〜６年前でしたら


・とにかく家賃を安く　２０％

・家賃は相場程度で　６０％

・セキュリティーなど高級志向で　２０％


ぐらいの感覚でしたが


近年は


・とにかく家賃を安く　５０％

・なるべく家賃を安く　３０％

・家賃は相場程度で　０％

・セキュリティーなど高級志向で　２０％


少し極端かもしれませんが、


これぐらいの感覚になりました。


...



家賃額に置き換えてみると


・とにかく家賃を安く　５０％

　⇒　２〜３万円前半


・なるべく家賃を安く　３０％

　⇒　３.５〜４万円前半


・家賃は相場程度で　０％

　⇒　４.５〜５万円前半


・セキュリティーなど高級志向で　２０％

　⇒　５.５万〜



といった具合です。



どうなるか想像できますね



つづく




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　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで


というわけで、ご質問の前半部分の


「ところで、もしかすると学生の街なのかな？ 5で紹介されていた物件も

家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、

空室が多いんですよね！？


については



５万円前後の家賃帯で探している方が激減したので


空室が多い　ということだと思われます。


...


イメージ的には、築１０年前後のものが多いでしょうか。


築５年以内ぐらいだったら


少々場所が悪かろうが


少々間取りが悪かろうが


少々家賃が高かろうが


まぁなんとか入居は付くもんです


...


それが、築１０年ぐらいになると


設備関係も古臭く感じるようになり


周囲に新しい賃貸物件も増え


しかも、それら新築級とこちらの家賃はほとんど変わらない


ときたら...


どうやって勝ちますか


...


そもそも３０年とかある程度長いスパンで計画しているのに


築１０年程度で家賃を大幅に下げたりできます


大幅なリノベーションができます


報奨金を２ヶ月も３ヶ月も出せます


そうやって迷っている間に


どんどん時間だけが過ぎ


ストレスが溜まり続け


持ち出しが増え続ける


という仕組みです。


...



基本的に


家賃を下げて満室にして、持ち出し被害を最小限にとどめつつ延命か


損切り（売却）か


だと思うんですけど、


市場のことがわからないから


特に対策を打つわけでもなく


ついつい一年に一度の大イベント（学生シーズン）


に期待を寄せるだけになってしまうんでしょうねー




つづく




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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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今日も昨日の続きで。



では、ご質問の後半部分で


「特長をもたせた高級物件路線で行けば、

家賃値下げ競争に巻き込まれないですむかと思いましたが、

このような高価格帯の物件でも〜1LDK程度の広さのものは

供給過多になっているということでしょうか？」


ということですが、


高級路線もやや余り気味にはなってきていますねー




ただ、国体町など岡山駅に近い場所の物件は


学生オンリーではなく


社会人も入っています。


このあたりだと、


岡山駅近くへ勤務の方や


済生会病院の関係者が入ることが多いので、


比較的運用しやすそうです。



岡大にごく近い場所で学生オンリーの新しい物件は


まだそれほど建っていないので


競争力を保ててはいますが、


将来はわかりませんねー


...



最近だと、中井町に大型の単身向け物件が建っていますね。


ここは榊原の病院関係者狙いだと思いますが、


ややお金持ちの社会人　　と　裕福な家庭の学生狙い　で


大学から岡山駅の間にあれば


いまのところいけそうですよ。



つづく




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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


岡大から岡山駅の間で高級物件を持っていれば


そこそこ安泰な訳ですけども


現実問題、私のような零細大家には


無理がありますから


基本的には、中古の１R、１Kを手に入れて


どうにかやり繰りするってことになるんでしょうけども...


どうしたもんか


...



こんなのはあちこちでよく見かけますけどねー














今更、築２０年超のこんなのを手に入れて


学生エリアに突撃するのは


なかなか勇気がいりますね


家賃も２万円前後がせいぜいですし...


かなり安く買えないと難しいでしょうねー






つづく




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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


そういえば、


コメントに　女性専用　なんてワードが出てましたね。


うーん、男性諸氏には魅惑的な響きでしょうか(笑)


ありふれた賃貸物件を差別化するための


ひとつの方法かもしれません。


...



ところで、　女性専用のメリット　ってなんでしょう


住んでいる人が女性しかいないので安心


お隣さんに変な男性が住んでたら...


みたいな感じでしょうか。



まぁ実際に、


女子学生の親御さんにはそこそこ威力を発揮します。



でも、あまり数はないですねー


女性専用に固執するお客さんもほとんどいませんし、


女性専用を売りにしている物件も


極々わずかです。



今は、清心女子の近くにポロポロあるぐらいですかねー



一昔前はもう少しあったんですけど...



つづく




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


女性専用 って意外と


成功しないんですよー


岡山には元々少ないんですけど、


成功していると言えるのは極一部です。


...



清心女子の東門の目の前にある


「ル〇アハウス」


ここは、毎年空き待ちが発生するほど人気ですけど


あとは、岡山駅から清心女子の間にある大型物件で


一部が　女性専用フロア　になっているものが人気ですね。


清心町の交差点の角にあるでかいやつとかがそうです。


そういえばついこの前火事になってましたね




成功物件で目立つのはほんと数える程です。


...


以前は、就実大学も女子大でしたから


周辺にいくつかありましたけど


共学になりましたしねー


...



元々、女性専用って少ないので、


そっちで押すよりも


デメリット　を　強調　して


他の物件に目を向けさせたりしますねー




つづく




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


女性専用 って


響きは何となくいい感じなんですけども


デメリットもあります


...


女性しか住んでいないので、


学生の保護者からすれば一見、安心感がありますが、


逆に、「女性しか住んでいない」


からこそ、


変質者のターゲットになります。


...



まぁ、当たり前と言えば当たり前なんですけども


「女性しかいない」というのは


単純に狙われやすいです



実際、女子大周辺って変質者騒ぎってのはあるもんで





「女性専用」　＝　「女子寮」


みたいなもんですからねー


...



管理人やオートロックなどで


セキュリティー性が高いと比較的安心ですが


いわゆる普通のアパートが「女性専用」の場合は


普通に狙いやすいですよねー




何となく、「女性専用」って言葉が


入居者自身を油断させるところもありますしね。




ちなみに、私は


「女性専用」物件の周辺を怪しく


ウロウロすることはありませんけども(笑)




つづく




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こんばんは。岡山大家です。


ななななーんと、今日は、３００回目の更新


我ながら驚きです



さて、今日も昨日の続きで。


女性専用 も


女子大のすぐ近くだとか


セキュリティーがしっかりしているとか


なら成功しそうなんですけど、


就実大学みたいに


女子大が共学に変わったーなんてこともありますしねー


...



社会人相手の女性専用だと


彼氏や男友達を呼べない


なんて問題も生じます。



入居者から


「〇号室に男性が出入りしている。ここは女性専用でしょ」
「だから入居したんです」


みたいなクレームも入ります。


で、〇号室の方を追求すると


「ちょっとぐらい誰でもあるでしょ」


って開き直られたりとか


「家族（父、兄、弟）がきたんです」


なんてことを言われたりねー


困ったもんですわ


...



少々なら大目にみてほしいとこですけど、


「そんなの聞いていない女性専用だから入居した」


なんてねー


頭の固い人もいますよ




お互い勝手にやってくれよーみたいな(笑)



入居者同士で揉めたら、


どっちかが退去していきますけどねー




大家さんも大変ですよ




つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


女性専用 って


差別化　って面で


ある程度有効だとは思いますが、


社会人相手だと、彼氏の出入りとかで揉めたりしますし、


女性に絞って募集するっていうことは


単純にパイの半分を捨てるわけですから


リスキーな面もありますね。



女子大の近くで、セキュリティーバッチリの


女子学生オンリーでいけばうまくいきそうなんですけど


なかなかそんな好物件もないですもんね


...



そんな部分を回避するために


最近は、完全な女性専用　でなくて


大規模マンション内の特定階のみを


女性専用フロア


にしているところがありますね。


こういうやり方は賢いと思いますねー


...



一般ユーザーの探し方として


女性専用物件がそもそも少ないもんですから、


親御さんも本人も　女性専用　にはこだわらず


２階以上　であればとりあえずOK


そして


両隣の住人　が　女性　であれば尚OK


というパターンが結構あります。



要は、全部が全部女性でなくてもいけるんですよ



つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


女性の入居者から、両隣の住民のことを


根掘り葉掘り聞かれることがあるんですよ。


個人情報なんで、もちろんこちらも


ペラペラしゃべる訳にはいかないんですけど、


まず気になるのは　性別　ですね。


やはりお隣が女性だと安心感が増すみたいですね。


あとは、社会人か学生かを聞かれますね。


生活時間帯を気にするんでしょうねー


学生は夜も騒ぐイメージがありますからねー


騒ぐのは学生に限らないんですけどね


そんなイメージがあるので、


基本的に学生エリアに社会人は住まないです


駐車場も取れないですし。


...



もう少し気にする方は


上下の住人も気にされます。


過去に嫌な思いをされた方ほど聞いてきますけど


こちらもペラペラ言えないですから


性別程度しか言わないですけども。


あまりにもしつこい方には


「逆に自分の情報を漏らされたら嫌でしょ」


って納得してもらいます。


...


ちょっと話は逸れましたが、


要は、全部が全部女性でなくてもいけるんですよね


男性が住んでいるっていうことが


ある程度抑止力になる場合もあるので


２階建てのアパートなんかで


１階は男性専用


２階は女性専用


みたいにして、


２階への進入口だけ簡易的なオートロックにするとか


防犯カメラなんかでアピールすれば


全部を女性専用にして


わざわざパイの半分を失わなくても


ある程度差別化ができるのかなー


と個人的には思います。



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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は学生関連の続きで。


今まで、岡山大学生を中心に書いてきましたが、


今度は、岡山理科大学生について書いてみます。


...


岡山理科大学は　山の上　にあります


これが結構な山でねー


ルートはこの地図のとおり　４つ　ありまして。




最近はどうか知りませんが、


地図の　赤いライン　を


以前は　「まむし坂」　と呼ばれ


みなさんクネクネと坂を登っておりました。


こちらは、途中にエスカレーターがあって


少しは楽に登れます。


...


地図の　青いライン　は


「地獄坂」　と呼ばれ


それはそれは猛烈な傾斜となっています


大げさでなくちょっとした登山ですよ


しかも、延々と墓地沿いに登って行くという


恐ろしい坂なのです


何人も死人が出たとか出ないとか（うそ）


...


緑のラインは、学校の裏側からのルートになります。


こちらは比較的緩やかに登っていきます。


徒歩や自転車では一番登りやすいんじゃないでしょうか。


...


黄色のラインは


ここ数年のうちにきれいに整備されました。


今は、ここがメインの通学路になっているようです。


...


各種試験会場によくなりますけども


学生以外は、黄色のラインしか知らないんじゃないでしょうか。



まぁとにかく、


結構な山の上にあるというのが大きな特徴です。



つづく




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