岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※物件見学会のお知らせ　１

読者のmtanaさんの物件の空室を見学させていただけることになりましたー

８月３０日（土）　１１時

ハローズ中庄店
倉敷市松島971-1

地図

駐車場が広いので、建物の西のほうにきてください。

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

参加予定
　mtanaさん
　O田さん（初登場）
　Ｉ島さん
　わたくし

...


※物件見学会のお知らせ　２

先日、わたくしの物件６号、７号を建ててくれた建築会社から
無料バスツアーの案内が届きましたー






大阪の新築マンションとあべのハルカスに連れて行ってくれるそうで

９月６日（土）

一人で行くのもねー...

お時間ある方、どなたか一緒に行きません？

参加予定
　M井さん（初登場）
　F原さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


先日取り上げた、瀬戸町万富の物件見学会を行います。

2014年08月20日　将来は月極Pか？
2014年08月23日　買う前に知っておいたほうがよいこと。


値交渉も可能なようなので、興味のある方は

９月３日　１４時半　に
瀬戸町万富１８８−１　サークルＫ瀬戸万富店

集合でお願いします。

地図


参加予定
　A山さん
　わたくし

...


さて、毎日のように情報収集していると


「あー、昔はまだマシだったのになー」　とか


いろいろ気づきます。


今日は、こちらの物件。


ルーエ旭川





以前は、セゾン旭本町って名前でしたけど


どっかでオーナーチェンジして


外壁を塗り直してかなり綺麗になっています。


場所は、一般的にあまり好まれないところではありますけど


１０年前は割とサクっと決まってたもんです。


３万円ちょいぐらいでも決まっていたんですけどねー


当時は、敷金礼金ゼロが増えだした頃の先駆け的存在でした。


...


それが、久々に資料を見るといっぱい空いていますねー


共益費２千円、水道代３千円はいりますけど


１階の家賃だけでみたら　１.８万円　なんですねー


敷金、礼金はもちろんゼロ　で


フリーレントも１ヶ月付いてます


それでもなかなか決まらないんですね...


２〜３階はちょっと高いと思いますけども。


...


ちなみに広告料は１ヶ月。


これは他社付けを期待するには低すぎますねー


自社付けでこなせるなら別に構いませんが...



仲介手数料　１．８万円＋消費税

広告料　１．８万円


ほどじゃ、営業マンの心は揺さぶれませんからね


広告料４ヶ月ぐらい出れば心も動きますけど


フリーレント１ヶ月も出すと５ヶ月分がパーですから


なかなかそこまではね...


５ヶ月分出して、半年ほどで退去されたりしたらかなわんですしね


...


日々売上に追われる営業マンに紹介してもらえる条件にしないといけないですけど


家賃の安い物件はなかなか難しいですね


収入が少ないからお金が使えねーです


...


利回りでしか考えない人も多いですけど


営業マンが紹介してくれる物件に仕上げることができるかが


大きなポイントだと思いますよ。



或いは、破格値で買うことでしょうね。


仮に、この物件を１０００万円で買えたなら


現状で利回り８０％ぐらにはなるでしょうから


少々のことじゃコケませんよ。


だから、将来コケる人、コケそうな人っていうのは


入居が厳しそうな物件を高く仕込んだ人なんでしょうね。


最近はこういう人って多いんじゃないかなー



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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