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煽りを食う

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


煽(あお)りを食(く)・う 【煽りを食う】

デジタル大辞泉の解説 では

1 強い風の衝撃をまともに身に受ける。
2 まわりの状況の変化で思わぬ災難や影響を受ける。「不況の―・う」


...


岡山市役所近辺にいくつも新築が建っていて

2013年10月14日 新築なのに...
2013年10月21日 新築なのに... 3
2013年10月27日 ほんと新築決まってないなー
2013年11月29日 貸家 新設住宅着工戸数
2013年12月10日 激戦区に参戦
2014年02月27日 3月注目物件


地図.jpg


新築にも関わらず、どこも苦戦しているのは何度も書きました。


赤○は、この繁忙期に募集中の新築マンションですビル


...


当たり前の話ですけど


基本的に建築屋は建て続けないと死にますから


時間とともに物件は増えますわね...


そうなると既存物件はどんどん厳しくなりますわね...


黒○は既存のマンション。


左下の黒○は、ラフィーネ大供


2004年築のRC、オール電化の1K、1DK


かなり強気な家賃でしたが、


新築から数年は入居に困ることはありませんでした。


広告料も1ヶ月は出ていましたし、


当時は、類似物件がなかったですからねー手(チョキ)


...


もうひとつの黒○は、ルミエール大供


こちらは2009年の鉄骨1LDK


イトーヨーカドーも近くて便利なんですけど、


1LDKの割に狭くて、主な開口部が北向き。


家賃もかなり強気だったので


完成後もしばらく満室になりませんでした。


確か、広告料を増やしたり、フリーレントをつけたり


あの手この手でどうにか満室に持っていった物件でした。


...


今は、どちらも数室空いていて、広告料2ヶ月で募集しています。


当時はよかったけど、外部環境の変化で徐々に...


当時から苦戦気味だったけど、外部環境の変化で更に...




物件を保有するということは、戦いに挑むってことですからねー


勝つ人もいれば、負ける人もいるからね...


なかなか思い通りにはいきませんなーふらふら



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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