岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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見学会＆お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に３LDKのメゾネットのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました
３月８日（土）　１３時　からで考えています。
その後、お茶でもご都合の合う方はぜひ

集合場所　
　岡山市東区益野町１−１　ホームセンターダイキ　西大寺店

地図

O下さん
Ａ山さん
Ｓ神さん（初登場・女性）
Ｎ山さん
６８さん（元・馬○さん）
わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


３月８日（土）に、東区可知で見学会の予定ですが


どうやら、近所の中区福泊で大東建託の新築見学会があるそうなので


ついでに突撃したいと思います


最新のメーカー物件も何かと参考になりますよ


車で５分ぐらいなので、お時間のある方は一緒にいきましょう


...


今日は朝から北区芳賀のテクノサポート岡山まで


補助金の説明会にいってきましたよー


国のやることはなんだかんだややこしい


書類が多すぎ(笑)



でも、きちんと処理をすれば１００万円以上になるので頑張ります


...


さて、家賃を下げれば入居者の質が下がりがちなので


なるべく家賃は下げたくないって大家さんは多いですね。


無理矢理でも家賃を維持するのか？


とりあえずでも埋めていくのか？



今日はある物件のお話。



物件情報

１９８７年築　鉄骨造３階建て　１４室

間取り　１Ｋ　　２３．１�u


家賃　35,000円
共益費　2,000円
駐車場　3,000円
水道代込


場所は北区二日市


セパレート、ベランダは東向き。


室内も綺麗なんですけどね。




場所は...　岡山の方ならなんとなくわかるでしょうが、まぁあれですね...


...


１階６室、２階６室、３階２室　の　１４室　なんですけどもね


去年の夏前から


２０１,２０２,２０３,２０５,２０６,２０７　が　空き...


要は、２階が全滅です


そこに　１０１　が　追加で　半分空室　に...


広告料１か月、フリーレント１か月　で時間が経過...


夏が過ぎ...


秋が過ぎ...


そして冬...


変化なし...


ついに年が明け...


１０６　から退去予告が...　１４室中　８室空き...


そして　広告料３か月　に


広告料効果？繁忙期パワー？　２０１　が申込み


さあこれからというときに


３０１　から退去予告が...


その間、広告料は増えましたが、募集条件は変わらず。


...


場所やスペックからいうと...　家賃は高いですね...


個人的には、繁忙期にちょっとでも埋めたほうが良いかと思いますが


まぁいらん世話ですか。


もう借金もないんでしょうねー



しかし、この状態でも倒れないのがうらやましい　w(ﾟｰﾟ;)wﾜｵｯ!!



おしまい



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