岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
２月５日（水）　と　２月８日（土）　１０時〜１８時
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、某戸建の見学に行ってきましたよー



急な声掛けにも関わらず、１０人中　５人　がお越しになりまして


みんな好きですねー(笑)


...


さて、昨日の続きで。

2014年01月28日　管理の選び方


どこの管理会社も、基本的には管理戸数を増やそうと試みます。


管理戸数が増えるとスケールメリットも出ますしね。


管理を受託するためのトークって


「うちは管理戸数が〇〇〇〇戸です」　とか

「管理物件の入居率は９〇％です」　とか


実績をアピールしたり


「自社の仲介店舗が〇店舗ある」　とか

「大手フランチャイズに加盟している」　とか


なんなら、同系ＦＣ他社の店舗もごちゃまぜにして店舗数を膨らませて説明したりもあります。


他には、


「自社系列だけでなく、他ＦＣや地場業者さんにも情報発信して広く募集している」


なんてことも言ったりします。


あまりわかっていない人が


「管理戸数が〇〇〇〇戸あって、
入居率が９〇％以上で岡山では上位なんですよー」

「ほとんどの業者さんと付き合いがありますし、
ＦＣグループ店舗や自社店舗もたくさんあるので客付も大丈夫ですよー」


なんて言われると、それなりに信じてしまうもんです。


近いようなこと言われたことないです？


...



でも、管理会社選びに大きく影響する　客付力　にはほとんど関係ないです。



まず、管理戸数が多い　という点。


特に、急激に戸数が拡大していくと、人員が足りなくなります。


仕事が滞りやすくなりますし、社員一人ひとりの負担が大きくなり、


離職者が増えやすくなります。


そうそう有能な人材が入社する訳でもないですし、教育に時間もかかります。


そして、ある程度育ったところでまた辞めていきます。


...


規模拡大が落ち着いて、社員の人員やスキルが追い付いてきた場合でも


普通の零細大家さんの物件は


埋もれてしまいます


仮に、５００戸所有の管理オーナー　と　１戸だけの管理オーナー　がいたとしたら


どちらの案件が優先されると思いますか？



５００戸のオーナー

　「１０戸も空いてるから早くなんとかしてくれ。管理会社変更も考えんといけんか？」


１戸のオーナー

　「なかなか決まらないんですけど、何か提案してもらえませんか？」



管理戸数が多いということは、そういうことでもあるんですね。




つづく



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