岡山大家の不動産投資日記

,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


正月は業者も休みで情報も動かないですから


久々に昔話を書いてみましょうかね。

2012年08月09日　平成21年　3　自己紹介　その35

もう随分と放置していましたが（笑）


平成２１年当時、某FCの岡山市の西のほうのお店の店長をしていたときのことでしたね。


社内で１０店舗ぐらいあったかな


２０年の７月から着任して、２１年２月まで


店舗売上１位　を　８連覇　しましたが


２１年３月は僅差で２位になってしまったんですねー


その後、５月だったか際どい勝負になったこともありましたが


１２ヶ月で１１度の１位を獲得することができました



ほんと素晴らしい仲間に恵まれましたね


この時のメンバーで現役で残っているのは一人もいませんが


何人かとは退職した今でも時々会ったり、いろいろ相談されたりもします。


ありがたいことですね


...


ここの会社は結構異動が多くて、早ければ決算期毎に店を移ります


このことが後にすごく役に立つ訳ですが


次に移ったのは、岡山駅の西口方面のお店でした。



業界に入った当時、岡山駅の東口方面のお店に勤務していたので


東口方面は熟知していましたが


当時から感じてはいましたけども


岡山駅の東口　と　西口　ではマーケットが全然違うんですよね



岡山駅の場合、東口が正面になるので


市役所筋や桃太郎大通り沿いには大手法人の事務所なども多いですし


やっぱり駅前ってことで人通りも割と多いんですよね。


県外組の方も基本的には東口に出てきて不動産屋に入ることが多かったですね。


で、大概、東口側の会社に勤めているパターンが多いので


部屋探しも東口側になりがちなんですよね。



というのが、岡山駅と線路が邪魔をして


西口側とのアクセスが悪いというのが大きな原因としてあるんです。


徒歩の場合は駅を横切ればいいんですけど、


自転車の場合は


・駅の北と南にある地下道


に迂回しないといけないんです




これが、駅からいうと若干距離もありますし


地下道だけあって、閉塞感もあるしなんだか薄暗い


女の子は大概嫌がるんですよねー


...


ちなみに、繁忙期は大学生の来店もあるんですけど


そっち系は、津島方面や学南町、南方、北方などに


連れて行くことが多いです。



なので、東口側の店舗にいても


意外と西口近辺へ連れて行くことって多くないんですよ


そんなもんだから


岡山駅の東口側に勤務していても


すぐ反対側の物件とか道とか知らんのです



「今日の格言」


岡山駅東口にしか勤務したことがない人は　西口側が


岡山駅西口にしか勤務したことがない人は　東口側が


案外盲点です。



岡山駅を挟んですぐ近くなんですけどねー



最近は、西口側にも大型賃貸マンションも増えましたし


東口側のほうが家賃が高い傾向にあるので


西口側を選ぶ方も増えてはきましたけど


根本的には別のマーケットですねー


...


ちなみに、郊外の店舗にしか勤務したことがない人は


中心部の物件はもちろん


住所さえまともに知らないレベルの人って多いんですよ（笑）



これはちょっと意外じゃないですかねー


不動産屋だからって岡山全体を知っている訳ではないので


聞き込みに行く店舗や人はよく選ばないといけないんですよー


...


実は、わたくし、その昔、運転代行のアルバイトをやっていたこともあってですね


その頃は、

「地名や道を覚えておいたら何かの役に立つかもしれないなー」

「車も好きだし一石二鳥だー」

ぐらいに思っていましたが


今では、東口も西口も勤務できて、道路の一方通行までバッチリです



得したことは、


渋滞を回避して目的地に早く辿り着けるぐらいしかありませんけども（笑）



つづく



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