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岡山市で区分投資はどうか? 11

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続き


岡山駅半径500〜600mぐらいの


西口側では

〇ォーラムシティビル

〇レスターガーデンシティ清心

〇ビンコートスタイル昭和町

〇ベール岡山駅WEST

〇ルファステイツ岡山駅西

〇ビンコートプライム奉還町



といったところがありますね。


...


〇ォーラムシティビル

 ここは、ほぼ岡山駅直結といえる感じの

 岡山駅に一番近い区分マンションですね。

 岡山市中心部の再開発の先駆けだったと思います。

 築10年ちょっと経ち、室内の設備関係がやや古臭くなってはきましたけど

 やはり岡山駅直結という立地で根強い人気を誇っていますねー

 賃料は12万円程度ですけど、空いたらすぐ決まりますね。

 数年前に、外壁のタイルが剥がれて落下するという事故がありました。

 そんな記事を見ると、施工的にどうなんだろうはてなとも思いますが

 安く買えるんなら、立地を武器にそこそこ戦えるでしょう。

 ここも中古は滅多に出ませんが...



〇レスターガーデンシティ清心

 ここもかなり岡山駅に近いですね。

 屋上に庭園や、共同浴場が売りになってます。

 ただ余分にコストがかかってるだけのようにも思いますが...

 新幹線や跨線橋が近くてゴミゴミした印象なんですけども

 今でも3LDKで14〜15万級で貸せてますねー

 済生会病院が近いので、ドクターの方や

 ノートルダム清心女子が近いので

 ノートルダムの幼稚園から行かせるような感じの

 教育熱心な富裕層が入居
しますね。

 中古も出ないし、出ても高いですが、

 角部屋の出窓から雨漏りがするとのクレームが入ったことがあります...

 複雑な形や、出窓の出っ張りなんかはそんな危険がはらんでいますねー



〇ビンコートスタイル昭和町

 最近建った、○イタックの物件ですね。

 ここは線路の音がうるさそうですねー汗

 この近くの線路沿いの賃貸物件で

 ○レース島田本町っていうのがあるんですけど

 窓を開けるとかなりうるさい

 音に耐えられなくて1ヶ月で退去いた人がいます。

 ここは線路から少し離れてはいますが、

 音は上に抜けてくるので、上層階なんかはちょっとビミョーなんじゃないでしょうか

 岡山駅に近くて新しいので、13万円程度なら客付けも難しくはないと思いますが、

 中古市場に出てきたとしても安くは買えないでしょう...



〇ベール岡山駅WEST

 ここも最近の建物で、○和住宅がやりましたね。

 吉備線の高架のすぐ横なんですけど、

 便が少なくてスピードも出ていないですから

 それほど気にならないかもしれません。

 3階あたりが正面になるので、

 電車の目線が気にならない階ならまぁまぁありかもしれません。

 先ほど同様、安く買えそうにありません...
 


〇ルファステイツ岡山駅西

 ここも最近ですね。

 ギリギリ伊島学区になるのかなはてな

 確か1LDKなんかもあったような気が。

 2000万円前半から買えたので、

 いくつか賃貸にも出てすぐ決まっていましたまる

 さっきの昭和町よりはこちらのほうが立地的には良いと思いますまる

 

〇ビンコートプライム奉還町

 ここも最近ですね。

 ここはモデルルームを見にいきましたー

 率直な感想は...うーん...

 値段の割には...

 14万円前後ぐらいでは貸せそうですけど

 その時は、モデルルームの方が、賃貸で出る予定はないって言っていました。



 
こうしてみると、西口エリアはポンポン建ってますねービル


でも賃貸にはほとんど出ていないです。


結構、年配の方が買っているみたいですね。


時々、新婚さんとか結婚歴の浅い方が共有名義で買って


2〜3年で離婚して早く処分したいみたいなのがありますから


気の毒ですけど、掘り出し物が出てくるかもしれません汗


石井小学校は、英語教育に力を入れていて


遠くからバスで通ってくるお子さんもいますので、


そこそこ人気はあります。石井中学校は人気無いですが...


岡山駅も近いし、転勤族のお子さんが小さかったら選んでもらえます。


〇ォーラムシティビル も 〇レスターガーデンシティ清心 も


滅多に賃貸に出てこないので、分譲賃貸自体は希少なんですけど


賃貸物件では、○ンハウス伊福町 や ○ランマスト伊島 という、


築浅のRCファミリーマンションがあったりと


そこそこ築浅ファミリー物件の供給があるので


競合する可能性は高いですが...


...



それに比べて、東口の築浅賃貸は


1LDKがほとんどで、時々1Kといった具合



ファミリー物件の供給がほとんどありませんので


ファミリー向け分譲賃貸の希少性はさらに高まるんですよねー




つづく





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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