岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、このブログの貴重な読者の　麒麟さん　のリクエストで

融資関係　について書く予定だったのですが、

15日に打ち合わせをすることになったので、

そこでの話なんかも含めて書ければよいかと思いまして...

麒麟さん、すみませんが15日までお待ちください


いくつか条件がありますが、概ね融資は通りそうです


今日は、大家さんになるパターン　について考察してみます。


大きく２つのパターンがあります。


まず、新たに物件を買うパターン

・一戸建て（平屋、２階建て）
・分譲マンションの一室
・一棟アパート、一棟マンション

を、通常の売買か、競売で入手するパターンですね。


こちらの場合は、

融資を受けている　か　現金決済　ということになるでしょう。


近頃、融資はとてもハードルが高いものになっています

スタート時の大きな障害ですね。


現金決済　のほうがスタートはしやすいでしょうが、

一般的には　数百万レベル　だと思いますので、

・一戸建て（平屋、２階建て）
・分譲マンションの一室

でのスタートになるでしょう。

こちらは、金額が限られるので、物件探しがとても難しい


わたくしの、物件3,4,5号なんてほんとに珍しい




もうひとつのパターンは自宅を貸すパターンです。

実は、窓口に相談にこられる方（あるいは電話）は

こちらが圧倒的に多い（９割程度かな）


現在、一戸建てや分譲マンションに自分が住んでいるけど

・転勤
・健康上の問題（自分以外も）
・実家に帰る（両親の体調とか）

などの理由で貸したいというパターンです。


この場合、ほとんどが住宅ローンを組んでいます。

住宅ローンは、原則　自分の居住用に限られます　が、

それなりの理由があれば、居住期間に関係なく

他者に貸すことも可能です。
（金融機関によると思いますが...）



住宅ローンはとても低金利で、最長35年まで、

自分の属性で借りられるので、とてもハードルが低いです。



金利が低く、ローン期間が長いということは

キャッシュフローが回りやすいということです。



わたしの友人も　転勤　を理由に　自宅を貸しています。



そんなこんなで、元々、大家さんになる予定でなかった人が

案外大家さんになってたりします

買ったあとの将来に何が起こるか誰にもわかりませんわね



これから買う予定の方は

売却のケースはもちろん

大家さんになるケースも想定して

物件選定を考えたらよいかと思います。


売るもよし、貸すもよし　の物件が理想的だと思います。



わたくし、自宅の購入は　負債　だと考えますが、

案外、先に自宅として手に入れるほうが

大家さんへの近道かもしれません。


どう転んでも大丈夫なようにはしておきたいものです。



おしまい


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