道路工事いうのは10年単位

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
 R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町 
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
 R2.9末 解体
 R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済

 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1、自販機
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で。

H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1、自販機
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室
 kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 アパート12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
 R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
R4.3月 ドンペリさん&バナナさんにサブリース開始
 ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,岡山大家1.6万円

R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
 10戸中2戸だけ入居。
 アパート13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体)
 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;


R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
 ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
 誰も買わないんで買いました(^^;
 R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円 ※電柱1
 誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪&ボロ家 25万円
 売り急いでいたので買いました...
 売買契約書すらないです...

R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
 入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円

R4(22)年2月28日(49歳)  津島東 ※個人名義から法人へ所有権移転
☆物件41号(元個人2号)中古平屋 2LDK 57u積水



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

 R4(22)年3月7日(契約) 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 1000万円 77.58坪
 1口10万円 21人109口集まったので追加購入
 満室想定表面19.8%

R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」東区久保戸建&ランチ
 21日(木)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2しいたけさ
 3T田さん
 4善ちゃん(初・女性)
 5バナナさん


☆「視察、見学会」寄島町かなり低額美邸&しいたけさん戸建&ランチ
 22日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1しいたけさん
 2わたくし
 3ひろぴーさん
 4K本さん
 5ぺぇさん(女性)


4月一覧
5日(火)13時「視察」円山戸建&ランチ
5日(火)15時半「視察」並木町2軒長屋2棟&お茶
6日(水)12時半「見学会」よしみん1号浅川戸建ビフォー&ランチ
7日(木)13時「視察」西田井地リースバック&ランチ
7日(木)16時半「視察」古都南方戸建&お茶
13日(水)12時「視察」玉野市玉25万円戸建&
           玉野市田井AP&ランチ
15日(金)12時半「見学会」ジェームスさん玉柏戸建アフター&ランチ
16日(土)11時「イベント」バーベキュー(岡山市中消防署・水防センター)
18日(月)12時半「視察」中区西中島戸建&ランチ
19日(火)12時半「見学会」OCさん西高崎戸建ビフォー&ランチ

21日(木)12時半「視察」東区久保戸建&ランチ
22日(金)12時「視察、見学会」寄島町かなり低額美邸&
              しいたけさん戸建&ランチ
25日(月)11時「視察」栢谷戸建&ランチ
26日(火)12時半「見学会」よっさん水島戸建ビフォー2つ&ランチ
28日(木)13時「視察」円山戸建見学&ランチ
29日(金,祝)12時半「見学会,視察」宿本町新築他&ランチ&
                中区土田1円?土地&お茶
30日(土)12時半「視察」玉野市築港戸建&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日開通した藤田と浦安を結ぶ道を通ってきましたよ。

IMG_7633.JPG


市道藤田浦安南町線が開通します!!




いやー、きれいないい道ができてましたわー



こりゃかなり便利ですよ。




元々、笹が瀬川を超える橋が少なかったですからねー(-_-;)





これが西に延びて、西バイパスと繋がるんですよねー


完成が何年先かわかりませんけど


バイパスの渋滞緩和に寄与しそうですね。




大福あたりは熱くなりそうですよね。


安い戸建が出てきたら買っとけばいいと思います(^^;





ここに限らずあっちこっち道路工事やってますけど

無題.jpg
※クリックで大きくなります。



それらの近辺は発展の可能性がありますよね(^^♪





まぁとんでもない時間がかかりますけども(>_<)





わたくしも「市道西大寺上中川町1号線」工事に期待して


10,11,12号を2016年に仕込んでいますけども


早6年...





先日、岡山市の職員の方が


こちら側の敷地にかかる部分の工事の相談にきましたけども


まだそんなところの話しなんだなと...




まだまだ完成までは時間かかりそうな感じでした...




まぁ予算の関係もあるでしょうからね...




いろんなとこの工事の具合を見てると


バイパスの古新田あたりの高架化とか


今日通った、浦安〜大福あたりのラインとか


東岡山駅のあたりの地下道の工事とか


に予算が注ぎ込まれてる感じがしますもんね...





優先順位的に


わたくしの広谷の近辺はやや後回し感...





それはそれで残債も減っていくんでいいんですけどね(^^;





ここの家賃は3つで年139万円


返済が年94万円




返済比率は67.7%ww





かなり高いですね〜(^^;





さらに

固都税が  11.2万円
火災保険が 年4.2万円
...




残るのは3戸で30万円ほどですよ(;'∀')




割合でいうと21%ほどですから


返済比率79%みたいなもんですね(^^;





数字だけ見たらしょーもないですね〜



ちょっと退去や修繕が出たらすぐ吹き飛びますわ(>_<)





これを初期の頃(10,11,12号)でやってるんですから


まぁまぁ強引ですよね(^^;




3つのうち2つは入居中だったんで


保証会社も入ってないですしね...





でも、土地値でみたらめちゃ安かったんでね(^^;


拡大に時間のかかる戸建で一気に3戸増だし


退去もほとんどないだろうと思ってね(^^;





実際、退去は一度もない


数日の遅れはあったものの滞納もなし(^^♪




初級者にはとてもお勧めできんですけど


いまのところなんとかなってます(^^;





道路ができれば、立ち退き→解体で


新築するか、土地で売るかってとこなんで


そこそこ化けるんじゃないかと思ってるんですけどね(^^;





まだ数年はかかるとして


購入からいうたら10年は経過しそうですけど


道路なんて何十年もかかるもんなんで


しかたないですね...




まぁそういうことも見越した未来投資ですから。





ここは1600万円ぐらいでしたけども


フルローンってのもありがたい。





もしここを買わずに、


1600万円を投資信託とかで6年運用、


さらに今後4年運用したらどうなりますかね...




投資信託なんかよりいい運用方法もあるんでしょうけど


そもそもその1600万円は貸してくれないですね(^^;





未来に向けて、人のお金で仕込めるなんて


不動産のいいところだと思いますねー





お金を借りて

そこに1600万円を置いて

毎月の収入で残債が減って↓

年30万円ほど残り

道のお陰で1600万円の価値も上昇↑




たぶん投資信託よりいい結果が出せると思います(^^;





返済比率や経費率では測れないものがありますね。




目先の高利回りでキャッシュフローの出る戸建もいいけど


未来投資も絡めていけるとさらにいいかもしれませんよ。





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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8年間、利回り20%以上で賃貸していて、買った金額の倍で売れた夢のような物件を手放してから、あんな物件に出会えてない今日この頃です。
現実的にはコツコツと進めていくしか無いですが、いつ来るか分からないチャンスに備えて、常に臨戦態勢をとっておく必要があります。
バーダック|2022年04月21日(Thu) 09:31
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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ここまで明かしたくなかった節税強化書