ロビー活動

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
 R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町 
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
 R2.9末 解体
 R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済

 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1、自販機
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で。

H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1、自販機
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室
 kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 アパート12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
 R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
 10戸中2戸だけ入居。
 アパート13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体)
 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;


R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
 ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
 誰も買わないんで買いました(^^;
 R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円 ※電柱1
 誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪&ボロ家 25万円
 売り急いでいたので買いました...
 売買契約書すらないです...

R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
 入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円

R4(22)年2月28日(49歳)  津島東 ※個人名義から法人へ所有権移転
☆物件41号(元個人2号)中古平屋 2LDK 57u積水



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

 R4(22)年3月7日(契約) 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 1000万円 77.58坪
 1口10万円 21人109口集まったので追加購入
 満室想定表面19.8%

R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>


3月一覧
3日(木)15時「視察」玉野市和田戸建&全空AP&お茶
4日(金)12時半「視察」水島東常磐町テナント&ランチ&
            水島コンテナ&お茶
8日(火)12時半「見学会」まさしさん4号戸建ビフォー&ランチ&
             谷万成戸建視察&お茶
11日(金)12時半「視察」南区宮浦戸建&ランチ
12日(土)12時半「トレジャー」わっきーさん水島1号戸建&ランチ
     14時半「視察」児島通生平屋
     15時「見学会」もりてるさんjr.1号下津井戸建&お茶
14日(月)12時半延期「見学会」Kさん牟佐戸建ビフォー&ランチ
15日(火)12時半「見学会」たかぱぱさん西大寺戸建アフター&ランチ
17日(木)12時「見学会」Mかんかんさん玉島黒崎0円アフター&
        「視察」玉島黒崎戸建&ランチ
     15時「視察」真備町戸建40万円ぐらい?&お茶
18日(金)16時「視察」児島阿津0円戸建&お茶
24日(木)12時半「視察」玉野市和田戸建&ランチ&他2軒追加
25日(金)13時「視察」水島北瑞穂町2戸1&ランチ
       「見学会」ジェームスさん新築ガレージハウス
延期26日(土)11時「イベント」花見(後楽園河川敷)

29日(火)13時「視察」東区宿毛戸建&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここのところ、


「次はアパートがほしいんだー」っていう感じの


要は、次にステップに関わるようなことを書いてますけども


関連記事
2022年03月18日 お金を借りるには。
2022年03月19日 今度お金を借りるなら、どこに持って行けばいいと思う?
2022年03月20日 お付き合いの中身をちょっと解説
2022年03月22日 「次はアパートがほしいです。」
2022年03月23日 返済比率95%のアパート持ってます(汗)
2022年03月24日 買えない時期=充電期間




こういう話しって、先輩方だけへの話しじゃないんですよ?




特に、初心者、初級者の方々、気付いてます??






先輩たちの心理は、のちのあなたたちの心理なので


予め知ることができれば


それだけでも何らかの役に立つとは思いますけども


実は、もっと役に立てられるはずなんです。






先輩方は、なぜ次のステップを考え始めると思いますか?





多くの場合、


「そこそこ戸建の数が増えてきた...」

「家賃も安定してきて、資金も多少余裕がある...」

「さらなる戸数拡大に、アパートも...」




まぁそんな感じだと思いますよ。





戸数でいうたら戸建5戸〜10戸ぐらい


キャリアでいうたら3〜5,6年ぐらいでしょうか。






「最初は個人でスタートしたけど

そろそろ法人化も考えていきたい
...」




そんな思いも出てきますわな。





まさに次のステップですわ。





その頃の人って「拡大の加速」「法人化」以外にも


考えだしてることがある
んですよ。






それはね...


...


...



「売却」なんですよ。







ボロの戸建を買ってスタートしたら


4年後には減価償却が無くなってる
んですよ。


これは経営上は痛い...





そして、丸5年を超えて翌1月1日を過ぎると


売買時の税金が一気に下がる長期譲渡
になるんですよね。






相変わらず安定して家賃こそ入っているものの


減価償却は切れる...


しかし1年後には売却時の税金が半分に下がる...






次のステップに進むには


ここらで自己資金を厚くしておきたい
...




投資家系のサラリーマン大家なら


そんなことを考え出す時期なんですよ。






だからいろいろ考えてみるわけですわ。





「減価償却の切れた戸建を
新設した自分の法人に売ってみようか...」




これはここでも書きましたね。

関連記事
2022年02月13日 「売る」のもいろいろ考えるね。





減価償却した分が、個人の利益になってしまうので


20%とはいえ個人に発生する税金がいくらになるかが問題。


受け取った法人は新たに減価償却は取れるけど微々たるもの...


登記費用や不動産取得税も発生する...





「じゃあ償却は無いけど、そのまま持っておこうか...」
「家賃も入ってきていることだし...」




或いは


「じゃあ売りに出してそこそこで売れたらいいな...」
「家賃も入ってるから売り急ぐ必要はないけど」




ってとこですわ。






「資産の組み換え」「自己資金の強化」いうのは


大概こういうことですわな。





次のステップへの第一歩ですわ。





最初は、自宅からの距離のことなんか言ってられずに


遠くの高利回りの激安戸建を買っていくんだけど


それなりの戸数になってくると


「次はアパートがほしいな」
「初期の頃に買った遠くの物件が5年経つな...」
「でも家賃は入ってるからそれなりの値段で売れるなら...」





法人で持ってるなら、もう少し前倒しになることもあるでしょうけど


そんなことでオーナーチェンジの戸建が登場するんですな。





そういうのって、


「そこそこ高値で売れたら」って出されてるんで


それで売れたらラッキーみたいな。


家賃も入ってるから、別に安売りする必要もないしね。





まぁそれでも、


オーナーチェンジは楽ちんな面もあるから


利回りや条件によっては売れちゃうこともあるんよね。





だから、ネットに出てくるオーナーチェンジ物件は


買う側からしたら、そういうことが分かった上で、


それでも早く始めたいってことで


早いもの競争に勝って買うなら買うでもいいんだけど


初心者、初級者こそ


そういう勝負になかなか勝てない
ってのが現状よね...





まぁそういう勝負を繰り返すことで


徐々に鍛えられてもいくんだけど


なかなかしんどい時期だわな〜






だから、そんな競争になる前に狙うんよ。





そこんとこわかるかな〜?





よく考えてみ?


会に属してる人はめちゃめちゃ有利なんよ?





売主になる人いうのは、どんな人なんよ?





物件を持ってる人じゃろ?


要は、大家さんよな?





じゃあ大家さんはどこにおるん??




不動産屋さんとかは、普通は謄本上げて探し回るわなー





でも、あなたたちは


見学会とかにきたら目の前に何人もおる
がΣ(・□・;)





おるが、そこに売主になるかもしれない人が。





その中に、


次のステップに進もうとしてる大家はおらんか?


遠くの物件を処分してもいいって思ってる大家はおらんか?






もしかしたら


そんなに儲けを取らずに譲ってくれるかもしれんで?


さすがに多少は儲けてもらうにしても、


ネット物件みたいに競合と争うことはないで?





少し前を走ってる先輩方の心理


将来の自分の役にも立つだろうけど


もしかしたら今すぐにでも役に立つかもしれんよな。





せっかく限られた貴重な環境の中におるんで?


売主に直接アクセスできるかもしれんので??






少し前を行く先輩方と交流して、仲良くなって


様子を聞いて、心理をとらえて、働きかける






そういう活動も大事だと思うがなー





大家版のロビー活動かww





誰に教えられるわけでもなく


買える人はそういうことも実行できてる
んよなー





客観的に見てると


買える人と買えない人の違いってよくわかるんよねー(;´Д`)





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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この記事へのコメント

岡山大家さん

毎日、楽しく拝読しております☆
書き込みしたいなぁと思いつつ、なかなかきっかけがつかめず(笑)

いつも思ってますけども、今日の内容は特に賛成です☆
岡山大家さんのレベルとは全然違いますけども、私も人生楽しんでる友人が増えたら良いなぁと、私が知ってる話はいくらでも提供するというスタンスなんですけども、なかなか行動しない方が多いんですよね。。。

自分の人生は自分次第なのに、自分の脳みそで考えない方が多いですし、今日の話レベルまで教えてあげても、動かない方の方が多いのはもったいないなぁと、しみじみと思います。
とど|2022年03月26日(Sat) 10:16
昨年、所有していたボロアパートが高値で売れて、次の軍資金が出来たんですが、
肝心の物件がなかなか見つからない状況です。
高値相場はしばらく続くと見通して、共同住宅から安い戸建を増やしていく方向に変えようと思います。
バーダック|2022年03月26日(Sat) 09:53
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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