「法人設立」の考え方

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町 
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
 R2.9末 解体
 R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済

 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1、自販機
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で。

H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1、自販機
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室
 kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 アパート12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
 R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
 10戸中2戸だけ入居。
 アパート13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
 ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
 誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円
 誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪&ボロ家 25万円
 売り急いでいたので買いました...
 売買契約書すらないです...

R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
 入札にしたけど誰も買わないので買いました...



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」ヒミツキチ入居直前&ひろしさん奥田新築M&ランチ
 28日(金)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ひろしさん
 3そうさん
 4ぐっちーさん
 5たくみさん
 6たっくんさん


1月一覧
4日(火)12時半「視察」玉野市用吉全空AP&ランチ
4日(火)15時半「視察」玉野市築港3丁目戸建&お茶
6日(木)12時半「見学会」てつさん和気町戸建アフター&ランチ
14日(金)15時半「視察」邑久町戸建&お茶
16日(日)18時「新年会1」奉還町ryoutei(10名で予約中)
17日(月)12時半「見学会」モモさん粒江平屋ビフォー&ランチ
19日(水)19時「新年会2」平和町鳥食べ放題 とりえもん(8名で予約中)
20日(木)15時半「視察」玉野市戸建3か所&お茶
20日(木)18時半「新年会3」中庄のモモさんのうどん屋さん(中止)
21日(金)12時半「見学会」たかぱぱさん4号戸建&ランチ
24日(月)12時半「視察」玉野市八浜古民家&八浜倉庫化現場&八浜戸建&ランチ
26日(水)12時半「見学会」まこりん赤磐戸建アフター&ランチ
27日(木)19時「新年会3」丸の内マグリット(10名で予約中)

28日(金)12時半「見学会」ヒミツキチ入居直前&ひろしさん奥田新築M&ランチ

2月一覧
1日(火)13時「視察」牛窓町保養所?見学&ランチ
3日(木)12時半「見学会」OCさん元ショッピングセンター大改造&ランチ
3日(木)15時半「視察」玉野市田井平屋&お茶
5日(土)11時「見学会」賃貸併用新築戸建完成見学&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


申込するのを忘れていた5年ごとの宅建講習(^^;


関連記事
2021年11月04日 手間のかからない売上
2021年11月24日 「岡山ザ・タワー」入居開始。



今度はちゃんとやりました(^^;

1.JPG






そういえば、ジャングル大家さんから連絡がありましてねー




ジャングル大家さんのブログにも書いていますけど


ついに物件1号の入居が決まったそうで(≧▽≦)


ジャングル大家さんブログ
2022-01-27 決まったで!!!




26歳でしたっけ?


すばらしいですねー





早く気付いて早く取り組む


一般的には早く結果も出てきますね





年齢を重ねて得た、経験や知識、実績や知恵も大きな武器ですけど


若さに勝る武器はないと思います。


若い時はそんなこと思ったこともなかったですが


もう二度と手に入れられないですからね...




「若さ」というのは、「可能性」ですからね。




どんどんチャレンジしたらいいと思います。




チャレンジしないと経験値は上がらないですから


野に出て、モンスター?を倒していけばいいですよ。




そうすると


いろんな情報が得られたり


仲間と出会えたり


新たな武器とかが手に入ったり


時には、はぐれメタル?を倒せたりするわけよ。





ある程度年を重ねた人は、それはそれで


そこまでの経験とか資金?とかがあるんで


そういう点では有利よね。


スタートが遅いなら遅いなりの戦い方があるわな。





仲間の成功は嬉しいもんです。





ってことで、今日は新年会


今日からまん延防止ということもあるのか


ザ・マグリットは我々だけの貸し切り状態(^^;

2.JPG




そこでのお話し。




ジャングル大家さんとこてつさんは


そこそこの戸数をお持ちになりながらも


いまもサラリーマンで個人で物件をお持ちだそうで。




で、法人にするべきか... なんてことを悩んでいる様子。




いろんな本とかコラムとかに


法人化するタイミング的なこと書いてますよねー


不動産投資で法人化するタイミングはいつ?
メリット・デメリットや方法について





どれ探しても似たような感じですかね。





なんていうか


まぁひとくちでは言いにくいというか


ひとそれぞれの状況にもよるんで


「これ!」っていう答えというか


なんかそういうのは無いんですよね...





個人的な考えでざっくり言うと


数戸程度の小規模で納得?満足?というか


それで自分の目指すところ満たせて


勤め人を続けていくぐらいでいいなら


法人は作らなくていいと思います。





個人で赤字申告すれば


損益通算で、税金が返ってきますもんね。



サラリーマンの節税対策?ですね。


わたくしも当初は赤字申告でなんぼか戻ってきていました。




給与収入も小さかったので


大した額を源泉徴収されているわけでもなく


当然大した額も返ってきませんが


数万円でも返ってくると嬉しかったもんです。




個人所有で5年超だと


譲渡益に対する税金が安くなるのも


出口を考えたときには有効だと思っていました。





そんなこんなで


わたくし自身も


サラリーマン時代は法人を作る必要性はあまり感じなかったんですよ...





法人設立にお金もかかる


税理士費用もかかる


いまのままで支障もないしなーって感じです(^^;





で、サラリーマンを辞めた後に


大家の会みたいなことをすることになる流れで


とりあえず「法人格」ぐらいは取らんといけんかなー


なんて感じで設立したもんで


特に深い意味があるわけでもなかったんですね(;'∀')






なんですけど、


法人を作ったら作ったで、


「融資」は加速しましたねー
Σ(・□・;)






個人では8号まで持っていて、以降は法人で購入。


一部、補助金狙いのなんかは個人ですけども


水島の9号戸建は現金


赤磐の土地3,4号も現金



で、


設立1年ちょい後


植松の土地5号と新築平屋3棟&テナント1棟が初融資





まだ法人としての実績も乏しいですけど


融資情勢が良かったとか


新築で耐用年数があったとか


個人では10年ぐらい大家やっていましたから


そこらの実績を評価してくれたとか


いろいろあったんだと思います。




その3か月後の広谷も融資なんですけど


ここは日本政策公庫で借りました。


融資情勢がよかったのもありますけど


担保評価に対して、物件が安かったんですよねー





それから1年後の原尾島のアパート1号も


日本政策公庫でした。





その後も、融資、現金の両方でいくつか購入が進みましたけども


法人の威力?を感じたのが


平成30年のアパート3,4号でしたね。


これは初の「億超え融資」




5000万円以内でならとか


1億円以内でならとか


金融機関によって壁がありますよね(^^;





この時、法人で3期をクリアしてたんですよね。




法人で融資を受ける際に、


決算書3期分(場合によっては2期分)を出してとか


よく言われてたんですよ...




やっぱり、法人での実績というかね...


金融機関が実績を見るのに


直近の3期は特に言われますね...




幸いなことに


いままでの入居率も問題なく利益も出てるし


3,4号の場所もいいし、築浅で満室と


有利な条件も揃っていたし


「3期」あるっていうのも良かったんだと思うんですよね...




低属性サラリーマンのままだと


到底融資は無理だった
と思います(^^;






「融資を使って拡大」していきたいなら


「法人」は作ったほうがいいと思いますね。




普通は、「法人」を作っても、


すぐに大きな取引いうのは難しいと思うので


そこはやっぱり「実績」




それが「決算書3期」なんですよ。


もちろん内容がある程度よくないとダメですけど(^^;




そのためには3年かかるんですよね。




わたくしのように


個人で7年8年、戸数でいうと8戸も走って


そこから法人3期を目指すより


早く法人を作って3期到達させたほうが


融資面ではいいと思いますね。





惜しんでいた、法人設立費用、税理士費用


損益通算でわずかばかり返してもらってた金額



いまとなっては大した額ではなくなりました




もったいないと捉えるのか?


拡大、成長のための必要経費と捉えるのか?





そこはそれぞれの考え方次第ですね。





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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