ガソリンとかいろいろ上がるとほんと困るね(泣)

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町 
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
 R2.9末 解体
 R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済

 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で。

H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室
 kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 アパート12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入(R3.9.10解体)
 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
 10戸中2戸だけ入居。
 アパート13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
 ガレージハウス3戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪&ボロ家 40万円
 誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪&古民家 10万円
 誰も買わないんで買いました(^^;


共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2(20)年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月16日 契約 玉野市宇藤木
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」古都宿戸建&お茶
 19日(金)15時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ぐっちーさん
 3hepaさん
 4ぽこさん
 5ホッシーさん
 6タマさん
 7K本さん


☆「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター&ランチ
      &かりらさん水島アフター
 20日(土)12時半

 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2かりらさん
 3わたくし
 4じいじさん
 5タマさん
 6ぐっちーさん
 7みしばさん
 8こまっちゃん
 9ひろしさn
 10わっきーさん
 ※満席になりました。


☆「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス?アフター&ランチ
 22日(月)12時半

 参加予定(定員10名)
 1しんやさん
 2わたくし
 3タマさん
 4しのさん
 5まっきーさん


☆「視察」中区門田文化町平屋&お茶
 22日(月)15時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2タマさん
 3neverさん
 4ひんくん
 5J子さん(女性)
 6ワンママさん(女性)
 7hepaさん
 8しのさん
 9u-kiさん
 10じいじさん
 ※満席になりました。


☆「見学会・視察」ひろた@さん呼松戸建&乙島戸建ビフォー&
         乙島タダ?の土地&ランチ
 23日(火,祝)12時

 参加予定(定員10名)
 1ひろた@さん
 2わたくし
 3タマさん
 4りんしょ〜さん
 5ゆういちさん
 6よっさん
 7ひろぴー
 8よっさん息子さん

 
☆「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター&ランチ
 24日(水)12時半

 参加予定(定員10名)
 1タマさん
 2わたくし
 3ぐっちーさん


☆「見学会」じゅんこさん大安寺アフター&ランチ
      まゆさん津島平屋アフター&お茶
 25日(木)12時半

 参加予定(定員10名)
 1じゅんこさん(女性)
 2まゆさん(女性)
 3わたくし
 4いなせさん
 5こまっちゃん
 6ひろしさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8タマさん
 9オタさん
 10かりんさん(女性)
 ※満席になりました。


☆「見学会」 DDM.jrさん津島笹が瀬アフター&ランチ
 26日(金)12時半



11月一覧
1日(月)13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日(水,祝)12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー&ランチ
4日(木)12時半「視察」牛窓町古民家&ランチ
5日(金)12時半「視察」北区富原土地&ランチ
9日(火)12時半「視察」東区藤井平屋&ランチ
10日(水)12時半「視察」南区浜野戸建&ランチ
11日(木)19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日(火)12時半「視察」宇野3丁目戸建&ランチ

19日(金)15時半「視察」古都宿戸建&お茶
20日(土)12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター&ランチ
             &かりらさん水島アフター
22日(月)12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス?アフター&ランチ
22日(月)15時半「視察」中区門田文化町平屋&お茶
23日(火,祝)12時「見学会・視察」
         ひろた@さん呼松戸建&乙島戸建ビフォー&
         乙島タダ?の土地&ランチ
24日(水)12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター&ランチ
25日(木)12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター&ランチ
             まゆさん津島平屋アフター
26日(金)12時半「見学会」DDM.jrさん津島笹が瀬アフター&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


予定を詰められるとこに詰めていってたら


まぁまぁ混んどるな...




見学会...


毎日じゃんΣ(・□・;)


19日(金)東区古都宿
20日(土)倉敷市林&水島

22日(月)南区松浜町、中区門田文化町
23日(火,祝)倉敷市呼松&乙島
24日(水)東区瀬戸
25日(木)北区大安寺&津島東
26日(金)北区津島笹が瀬




まぁ東西によう走ること...


予定はもちろん見学会だけじゃないからね...


サラリーマンの頃より忙しいがな...




ガソリンもアホほど高くなっとるし


ほんま困ったもんじゃ(;´Д`)


次はハイブリッドかEVかにせんといけんかの...




20年ちょっと前は


1リットル80円ぐらいのこともあったのにな〜...


灯油も600円台のことがあったしね...




わてがタンクローリーの運転手を辞めるきっかけだから


よく覚えてるわ...


それで宅建取って、不動産業界へね。


人生いうんは不思議なもんですな。




しかし、特にボロ家の家賃収入って安定してるけど


簡単に値上げができんからな〜(;´Д`)




食品系とかで値上げされてるけど


こっちはそうもいかんでな...




kakuregaは5000円値上げしたけど


値上げできる物件なんて稀だからね...





「安定」いうのは望まれることが多いけど


ここが弱点でな〜





「定期的に」とか「概ね決まったもの」という面なら


それこそ勤め人の給料なんかがそうだけど


「固定、変動が少ない」いうのはありがたい反面、


周りの上昇局面では大問題よな...




サラリーマンの昇給なんか雀の涙だから


ほんま厳しいでな(-_-;)





いうても大家の「家賃」も一緒よね...




収入は変わらんのに、他は上がる...




「家賃」アップが難しいなら


物件買うなりして「家賃」総額を増やさんとな...




「太陽光」も一緒よな...


太陽の具合はほぼ一緒じゃしな...


パネル増やすいうてもなかなか難しくなってきたし...




わたくしの好きな、


「楽な」とか「安定した」売上いうのは


諸刃でもありますな...




電柱生活は夢のまま終わりそうですわ(-_-;)





その中で一番上がったら困るものが「金利」...





3年とか5年固定とかで組んでて


それが終わって更新される際に


大きく上がるケースを聞くね...




まぁここまで低すぎるいうのはあるけど...




スルガの4.5%なんて


バブル期から比べたら低いもんだし...




富裕層の1%以下とかと違って


わたくしみたいな庶民たちは


2%前後で借りてることが多いだろうけど


そこから1%2%と上げられたら


ほんま厳しい戦いになってくるよね...




いま出てるキャッシュフローをうまく扱わないと...




繰上返済用資金?

現金買いの資金?





どっちがいいんだろうね〜??




個人的には後者かなー




現金で物件買っていくほうが


利回り面、経費面、資産拡大面で有利
かと。





守備的に、完全脱出を図るなら繰上返済だね。


返済がなくなれば金利上昇は無関係。




まぁその人の年齢とか志向にもよるし


手仕舞い局面ならそれでもいいんだろうね。




なんにしても


家賃や太陽光は「安定」してるけど


庶民レベルは、止まったままじゃ取り残されるいうことよね...





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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