岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
３月


３月一覧
2日（火）12時「視察」
　西大寺東戸建＆ランチ
4日（木）12時「視察」
　南区某所戸建＆ランチ
6日（土）11時「見学会」
　みしばさん赤磐戸建アフター＆ランチ
11日（木）12時「見学会」
　西辛川共同購入平屋＆ランチ
11日（木）16時「見学会」
　わたくし津島２号アフター＆津島AP＆お茶
16日（火）12時「視察」
　玉島黒崎戸建＆ランチ
17日（水）12時「視察」
　北区青江戸建＆ランチ
17日（水）15時「視察」
　北区新道戸建？倉庫？＆お茶
18日（木）12時「見学会」
　わたくし備前市戸建ビフォー＆ランチ
19日（金）12時「見学会」
　わたくしkakurega2入居前チェック＆ランチ
22日（月）12時半「視察」
　総社東阿曽戸建＆秦戸建＆ランチ
26日（金）12時「見学会」
　麒麟さん津島洋館＆横井上戸建＆ランチ
29日（月）12時「視察」
　清輝橋ビル＆秘密基地上棟＆ランチ

４月一覧
1日（木）「見学会」
　なおとさん東島田新築AP＆ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は１０時から南区妹尾の共同購入物件の決済。


９時過ぎから銀行で現金を手配して持参(^^;






共同購入はこれで５案件目ですねー(^^;





詳細はまた書くとして


「もう共同購入はしないんですか？？」


ってよく聞かれるんだけど


わたくし個人所有
岡山大家所有
共同購入法人１所有
共同購入法人２所有


の面倒をみんといけんので


かなり手間かかるんですよね...




そんな中、共同購入法人３となるとどんなですかね...




儲け話を分かち合う人を増やしたい気持ちはあるけど


いい物件がたくさん出てくるわけでもないし


優先順位的に


まずは共同購入法人１に声して


まとまらんかったら共同購入法人２へ声して


それでもまとまらんかったらって流れになるだろうしね...





やっぱね、早く気付いて、早く決断して、早く動いた人


をそれなりに評価したいと思うし


そうあるべきだとも思ってるから


どうしてもそういう流れにはなるわな...




気付くの遅い

決断遅い

動くの遅い


じゃ、そもそもノーチャンスじゃわ。





この前も数人断ったがな。


そのうちのひとりなんて昨年１１月に連絡よこして


やる気ありそうだから案内メールを配信したけど


この３月までなーんも動きなし(;・∀・)





その間、何回イベントあった？？




そりゃ仕事忙しいかもしれんけど


そんなんみんな一緒じゃわ。


３か月以上あってただの１回も顔出せんか？？




で、こいつはやる気ねぇなー


と思ってストップしたら


その数日後に


「〇日のに参加したいんですけどどうしたらいいですか？？」


ってメールきてさ(;´Д｀)




もう無視しといてもよかったんだけど


わざわざ時間使って


恨まれるのを覚悟で長文の返信をしたわけよ。


内容としては


そんなんでええんか？？
本気で人生変える気あるんか？？


みたいなことな。




そしたら、たった３６字の謝罪文で終了...




まぁそんなもんよな...


ちょっとは根性みせりゃええのによ...


ほんま情けねぇ...


不動産なんかやらんほうが正解じゃわ...


定年まで勤めて、普通に死んでいけばよろしいが。




なーんて、


逆に反骨心で頑張ってくれるのを期待したいけどねー




まぁ人生なんて人それぞれだけど


現状を打破しようと思ったら


それなりの行動にならんといけんと思うで。






で、かなり話しが脱線しとりますが


午後からは総社で２案件見に行きました。


さらに、その話はまたのちほど(^^;





で、ようやく今日の本題(^^;


見学会解散後、わたくしは中庄の不動産屋さんへ。


アパート１０号の１室が決めてくれましてね。


契約処理に行ってきました。




先日は別の不動産屋さんで


津島とkakuregaの処理をしましたな。

関連記事
2021年03月21日　隣の竹が倒れてきていました（汗）




どちらの物件もライバルとなる物件は皆無なので


３月というのも手伝って


問い合わせと案内が多かったんだけど


やっぱり広告料（報奨金）はちゃんと払ってますわ(^^;


kakurega2　家賃６万円、共益費３千円、Ｐ４.４千円



津島東平屋　家賃８.５万円　Ｐ６千円





どちらも家賃の１か月分が


敷金礼金とかから相殺です(^^;





どちらもね、広告料無しでもいけたとも思うんだけど


まぁそこはね(^^;




元不動産屋の営業マン＆管理職としては


売上を追わされてる人たちの苦悩がわかるからね...




６万円と８.５万円...


こっちからしても小さい額じゃないんだけど


いろいろ頑張ってもらってるわけだから


決まった時ぐらいお礼はせんとね。




岡山の市場では、広告料２か月いうのも


かなり一般的になってきてる中で


１か月で済んでるってのはありがたい話しでもあるし


本来は違法なんだけど、


必要悪というか、しかたない部分ですわ。




で、もちろん中庄のアパート１０号も払いますよ(^^;




広告料８４,０００円





よく見てよ。


「数量」が３になってるよね？(^^;


ここ、１Ｋで家賃２.８万円なんよ...


そう。広告料３か月なんよね...





額こそ、kakuregaや津島とそんな変わらんけど


こっちは３か月分なんよ...


他は１か月なのにこっちは３か月なんよ...



わざと２回買いたけどそういうことなんよ...


わかるかなー？この厳しさ。





ちなみにこの画像は「請求書」な。




kakuregaと津島は「相殺」だったんだけど


この中庄は相殺するものがないわけ(;'∀')


だって敷金も礼金もないし...





でね、この方は３月２０日から契約開始なんだけど


まぁ当然のごとく３月分はフリーレント。






さらに、４月分、５月分もフリーレントなんよ(;・∀・)






まぁ学生さんなんで４年入ってくれると信じて


大盤振る舞いなわけなんだけど


３月分フリーレントはいいとしても


広告料３か月
４月フリーレント
５月フリーレント


いうたら、広告料５か月と同じわけよ(-_-;)





これが社会人で、もし１年そこらで退去してみぃ？？


そりゃ厳しいでぇ(;´Д｀)






もちろんそんなことはわかっとる。




何戸かここが空いてたところでどうにでもなるし


そんなことを上回る旨味、勝算があると思ってるから


チャレンジしとるわけだけど


ライバル物件が多いいうことは


こういうことでもＯＫせんと


不動産屋さんがプッシュできんのじゃ(-_-;)





これでなんとか４年安定してくれたらいいんだけど(>_<)






もう何度も何度も書いてるけど

・ライバルが少ない、増えにくい
・退去が少ない、入居が長い
・家賃が下がりにくい、下がり切っている





新しいもので家賃を高めに取りに行ったり


逆に、古いもので安く貸して長く住んでもらったり


融資で買うものと現金で買うものを混ぜたり


ある程度場所を分散させたり


高利回りキャッシュフローマシンと


低利回りだけど資産価値高いとか将来性あるものとか


いろんな商品を持って戦っていくんですわ。





いろんな現実、考えんといけんことがあるいうことですな(^^;





おしまい




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