コテンパンにしてしまいました...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号 

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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<イベントのお知らせ>
7月
☆「見学会」金光よーすけさん戸建2戸ビフォー&ランチ
 4日(土)12時

 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2わたくし
 3やなぎさん
 4ひろしさん
 5ひろさん
 6こーへーさん
 7かりんさん(女性)
 8とかげさん
 9りんしょ〜さん
 10fujiさん
 ※満席になりました。


7月一覧
4日(土)12時「見学会」金光よーすけさん戸建2戸ビフォー&ランチ
9日(木)11時「見学会」赤穂りんしょ〜さん法人2号ビフォー&ランチ
10日(金)12時「見学会」玉野じょーさん戸建1号ビフォー&ランチ

近日予定 北区万成、水島、北区宿、東区久保



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


岡山でも雨後の筍のように登場する新築AP。




今日は、デビュー戦でそんな新築APを建てた


みしばさんにお会いしてきました。






このみしばさん、ここで登場したことがあります。


関連記事
2020年03月11日 世の中、いろんな人がいますね。



この時に、新築APを建築中ということを聞いていて


「あー、ここにも犠牲者が...」


と心の中で思いつつも


もう建築中だし、本人は希望に満ち溢れているし


いまさらあーだこーだ言ってもしかたないので


深くは話しませんでした。





その後、その際に一緒いたりんしょ〜さんが誘って


りんしょ〜さんの物件見学をしたり


逆に、りんしょ〜さんにこの新築を見てもらったりしたようで


そんな流れからわたくしに連絡を取ってきたというのが今回。





どうも、わたくしのあの時の反応が気になったようで...




一部文面を抜粋しますとこんな感じ。

「私自身、後悔はしていませんが、
「ずっと楽観的思考と悲観的思考が交錯している状態です。」
「岡山イオンで少しおっしゃられた悲観的意見はずっと気になっていました。」
「業者の建売で簡単に手に入るものに果たして旨味があるのか?」
「という疑問が常について回っています。」






そうですか...


まぁぶっちゃけトークをご希望なら


いくらでもしてあげますよ。






ってことで、過去の勉強会で使った資料をもって


・岡山市内の空室は1万室以上

・新築でもなかなか決まらない

・新築でも敷金礼金0は普通

・プラスペット複数可でもなかなか

・新築でも広告料3か月のもある




ということを懇々と説明。




いまは良くても数年後には近所にライバルAが建つ。


そのAさえも、さらなる新築BやCに苦しまされる。




わたくしは不動産業界に10年以上いたけども


10年前に決め物だった新築が


10年後はとてもみすぼらしいし家賃も当然下がってる。




5年10年もすれば、みしばさんの新築も同じ道を辿る。






まぁ当たり前のことしか話してないですけどね...





なんでそんなことがわからないのかな?...





自分の新築はいつまでも新築だと思ってるのか?

自分の物件だけは家賃が下がらないと思ってるのか?

自分の物件だけは満室を維持できると思ってるのか?

自分の物件だけは回りにライバルが出ないと思ってるのか?







わたくしに会うまでは、


いい話ししか聞いていなかったそうです...





そりゃそうでしょうよ。




建築屋は買わせたいし、銀行屋は貸したいもん。





特に、みしばさんのように


属性もよくて預貯金もある人なら...





そんな話をしながら


建築時の資料を見せてもらいました。





「あー、シ〇〇〇ですねー」

「この書式はよく見ますよ。」

「ここのやり口は」

「30平米程度のものを無理やり1LDK表記にして」

「駐車場を極力減らしてその分戸数を取って」

「高めの家賃設定で見栄えを整えるんですよ。」

「レオパレスと同じ発想です。」

「駐車場を各戸1台に近くするより」

「部屋数を増やしたほうがいいですからね。」

「でも、ここなら必ず駐車場不足に悩まされる時がきますよ。」

「所詮岡山なんてPがないと不便ですから。」

「Pが無いばかりに決まらない物件をたくさん見ました。」



「じゃあ細かく見ていきましょうか...」



「まず、土地が高いですわね...」

「これだと坪40万円になってますけど」

「ここはせいぜい30〜35ぐらいのもんです。」



「建物も高いですよね...」

木造の30平米ほどの1K造るのに」

坪単価63万円いうて高すぎますわ」




「それでもどうにか格好がついているのは」

「家賃を高めにしてあるのと」

「借入年数が35年ということと」

「金利が1%(変動)ということと」

「自己資金1000万円入れてるからです」





「しかもこれで手残りが月20ぐらいでしょ?」

「そんなん現金買いの戸建数戸で足りますが」

「借金額に対してバランスが取れてないんですよ」



「しかもこのシミュレーションはドMAXの状態でしょ?」



「家賃は下がるし」

「1Kなんで回転も早めだし」

「出たら美装とか修繕もいるし」
※敷0礼0で清掃費で初期にもらうがそれは広告料で出している。

「すぐ決まればいいけど、2〜3か月でも空いたら」

「それだけでこのMAXから数十万円が減るんですよ」




「10年ぐらいで売ろうとしても」

「みんな同じ目に遭ってるし」

「同じようなこと考えてるから」

「多くの売り物件がでてそこでも価格競争」



「仕込んだ時と同額以上で売れて」

「初めてその間の家賃が儲けですけど」

「売値が下がれば家賃の儲けを喰うことになりますからね」

「税金とか諸費用もあるし」

「その間に家賃収入が2千万円あったとしても」

「2千万円下げんと売れんかったら」

「なんしょんかわかりませんが...」



「仕込んだ価格以上で売るには」

「安く仕込んどかんといけんのですよ」

「土地で抜かれ、建物で抜かれ...」

「業者の建売なんですから」



...


...


...



「新築アパート、いいところ全然ないですね...」



...


...


...



「いや、でも新築APが全否定いうわけでもないんですよ」

「例えば、岡山大学直近だとか」

「住所でいえば学南町あたりとか」

「そんなとこなら長いこと学生で回るんです」



「あとは土地を安く仕込めたとか」

「建築費を安くできたとか」

「ライバルがいないとか」



「新築でもうまくできる方法はあります」



「業者の建売じゃ無理ですけどね...」







って感じで、コテンパンにしてしまいました


そんなことを完成したいま言ってもしかたのないこと






考えようによっては


数千万円を35年も借りることができたのはいいことです。


だって、数百万円でさえなかなか借りられずに


次の展開に待ったがかかってる人だって大勢いる
んですから。






自分の置かれた状況を理解して


これからどうするか?ってのが大事
でしょう。




このままではじり貧確定で


この物件だけで正常化するのは難しい






問題は、ライバルの出現による


家賃下落や空室損に対応できないことで


その原因は借金があるから。






要は、逃げきりゃいいんです。





ただ、35年逃げ切るのは難しいので


満室を維持できているときに


・借金を減らすか

・収入を増やすか



すればいい。





本業の収入やキャッシュフローで繰り上げ返済とか


高利回りキャッシュフローマシーンを買って収入を増やすとか


或いは、ネット系ビジネスとかYouTubeとかで稼ぐとか


いくらでも方法はあります。





いまのまま放置しておくと窮地に立たされるのは間違いない。





でも、いまの内から対策を立てて対応していけば


なんとかなると思います。


まだ負け確定じゃないですよ。




しっかり考えていきましょう。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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この記事へのコメント

同じようなお話を不動産投資始めた5年半前に岡山大家さんにしていただき、目が覚めてからはボロ戸建て一直線です(笑)。お陰様で今も不動産収入だけで家族を養えられいます。

まだ当時はバブル真っ最中でしたから、上手く売り逃げすればアパマン投資でも儲かったかもしれませんが、私のようなタイプは売り時を見誤り失敗していた可能性大です。

そんなヒヨコ投資家の私が道を誤らないように変態投資家(笑)へ導いてくださった岡山大家さんは私にとって大恩人です。
OC|2020年07月18日(Sat) 08:54
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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