鉄板に異変が!? 6

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は鉄板シリーズの続きで。


以前、岡山市の鉄板エリアを地図で紹介しましたけども




本当の意味で 鉄板 と呼べるのは


伊島小学区 と 三勲小学区 だけかもしれません。


...



西小学校の凋落の原因


人口の増加 だと思います。


新興のエリアは、地価の上昇も激しくないので、


住宅着工も多いですし、


それに伴って流入数が増えるのも当たり前でしょう。


そうすると徐々に秩序が乱れてくるんでしょうねー


...


それに引き替え、伊島学区や三勲学区といえば


・そもそも地価が高め

・昔からの家が多く、開発が進んでいない

・新しい家が建つ余地があまりない

・賃貸住宅の供給も少ない

・賃貸住宅があっても供給が少ないので家賃が高い



といった状況なので、


新参者が入ってくる余地が少ないのだと思います。


たまに誰かが入ってきたとしても


その高いハードルを飛び越えた方になるので


モラルの高い方の可能性は高いでしょう。


そうなると、長きに渡って評判を維持できるんじゃないでしょうか。


...



高級クラブがお客を選ばずにどんどん受け入れたら


店の評判が落ちてしまったー
困った


みたいな感じでしょうか(笑)


...


エリアに限らず、物件単体でも似たようなことはありますよね。


かつての人気物件が、


競争に巻き込まれて家賃を下げたら


モラルの低い入居者でいっぱいになったー困った


家賃は滞納するわ、ゴミは散乱するわみたいなダメ



新興エリアに手を出すときは要注意ですね汗



おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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