岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

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こんばんは。岡山大家です。


競馬ファンなら誰もが注目する　凱旋門賞


つい先ほど、日本代表　オルフェーブル　が闘いました。


勝ったと思ったんですけどねー


そんな傷心の中、今日も昨日の続きで。




今保あたりは何かと不便で


不動産屋が部屋探しの人を誘導する


からこそ賃貸市場が成り立っている


まで言ったら言い過ぎでしょうか


...


まぁそれは置いておいて


実は、もう少し西にいくと、結構評判が良いエリアがあるんです。


それは、こちら
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陵南（りょうなん）学区


ここは数年前から徐々に増えてきた印象です。


周辺には　ハローズ　や　ディオ　といったスーパーもできましたし、


JR庭瀬駅もそれほど遠くないです。


旧２号線は混みますけど、


JRより北側のエリアは割と住みやすいんじゃないでしょうか。



知人の学校の先生に聞いた話では


学校内もとても安定していて評判が良いそうですし。


...



ですが、人気はそこそこあるけれども


実は、それほどファミリー向け賃貸物件が動く感じではないんです。




なぜ






わたしが思うに


・一戸建てを建てる方が比較的多い


・まだまだ田んぼも多い割に、分譲地は少ないので競争心理がある


・JRや中国学園が近く、単身向けの供給の方が多い。


・対して、ファミリー向け物件の新規供給は少ない。
　ファミリー向けはせいぜい２LDKなので、学区重視でない供給のされ方。


・そもそも既存のファミリー物件もそれほど多くない。


といった感じでしょうか。


...


新しめの３LDKの賃貸物件でしたら


P２台で家賃８万後半は取りたいですけど、


そこまで出すなら建てる選択にもなるんでしょう。


...


このエリアは、


学区重視者向けの本格的３LDK　⇒　家賃面で持ち家とぶつかる

若いカップル向けの２LDK　⇒　道路が混むので嫌われやすい。駅に近いとOK。

単身向けの１K　⇒　学生の減少。世間のニーズそのものの低下。



今のところ、こういったタイプは難しいかなと思いますね















つづく




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