スルガ破産の事例

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

7月
☆「勉強会」シロアリについて2日目&飲み会
 23日(火)18時15分〜

 参加予定(飲み会は20名で予約中)
 ※両方参加
 1シロアリ業者さん1
 2シロアリ業者さん2
 3わたくし
 4TAKEさん
 5かたへいさん(初)
 6よーこさん(女性)
 7GMさん
 8まっきーさん
 9りょういちさん
 10neverさん
 11たかぱぱさん
 12OKOさん
 13かりらさん
 14ひろしさん
 15まさしさん
 16なおとさん
 17ゆういちさん
 18デンチさん
 19いさむさん
 20かりんさん(女性)
 ※締め切りました。
 ※勉強会のみ
 1じいじさん

7月
2日(火) 12時半〜「視察」妹尾戸建200万円?&ランチ
5日(金) 12時半〜「見学会」津島AP&ランチ1日目
6日(土) 12時半〜「見学会」津島AP&ランチ2日目
17日(水)11時半〜 「視察」吉備中央町&ランチ
19日(金)12時〜 「見学会」倉敷市鳥羽180万円平屋&ランチ1日目
20日(土)12時〜 「見学会」倉敷市鳥羽180万円平屋&ランチ2日目
20日(土)18時15分〜「勉強会」シロアリについて1日目(桑田町)
     20時30分〜「飲み会」イオン岡山6階いつものとこ

23日(火)18時15分〜「勉強会」シロアリについて2日目(桑田町)
     20時30分〜「飲み会」イオン岡山6階いつものとこ
29日(月)12時半〜 見学会予定

8月
1日(木) 11時〜  HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土) 11時半〜 見学会予定
7日(水) 11時〜 「見学会」ayakoさん
8日(木) DX母ちゃんさん神戸物件見学ツアー(延期)

9月
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


競売にこんなん出てますね。
1.jpg



岡山市中区西川原字城前248番1

売却基準価額  28,899,000円
買受申出保証額 5,780,000円
買受可能価額  23,119,200円




このサイトから

不動産競売物件情報サイト


この順番にクリックすれば出てきます。

岡山

岡山地方裁判所本庁

岡山市中区(2)





この物件、RC4階建て


1フロア6室の計24室


間取りは、3点UBが20室、セパレートが4室。
2.jpg





この時代のこのタイプのはよく見かけますね。




JR西川原駅のすぐ目の前で場所はいい。

グーグルマップ




競売の資料から、賃料を拾ってみましtが。


  家賃 共益費 水道代 P
101
102 28,000 2,000 2,000
103
105 28,000 2,000 2,000
106 27,000 2,000 2,000
107 32,000 2,000 2,000
201 29,000 2,000 2,000
202 29,000 2,000 2,000
203 29,000 2,000 2,000
205 29,000 2,000 2,000
206 29,000 2,000 2,000
207 32,000 2,000 2,000
301 29,000 2,000 2,000
302 29,000 2,000 2,000
303 29,000 2,000 2,000
305 28,000 2,000 2,000
306 29,000 2,000 2,000
307 38,000 2,000 2,000
401 29,000 2,000 2,000
402 29,000 2,000 2,000
403 33,000 記載なし 2,000 5,400
405 29,000 2,000 2,000
406 40,000 込み 込み
407 32,000 2,000 2,000


いま2つ空き。入居率91.6%

駐車場は3台中、2台空き。




入居者は就実大学が中心だろうし


駅が目の前だから車は無くてもいいんよね。




これだけ埋まれば単身用としては上々でしょう。



よく埋まってるほうだと思いますよ。


一部家賃の高い部屋があるね。


昔はこの家賃で貸せてたんよね(;´Д`)



いまの水道代を除く収入は

月711,400円
年8,536,800円





時々、インチキなのがあって


水道代も収入に入れて利回り計算してるからな〜(;´Д`)


水道代2000円ごときだと、


毎月持ち出しの可能性が高い
のによー(-_-;)





で、仮に

101 28000 2000 2000 5400
103 28000 2000 2000 5400


で埋まったとしたら


プラス月74,800円


月786,200円
年9,434,400円




まぁまぁ入ってますなー


ほぼ1000万円。




なんで2つしか空いていなくて


こんなに収入があるのに破産するんかね?






巷に溢れる投資本を見て


家賃収入約1000万円!


って舞い上がったとか?(^^;


...


...


...




失敗した理由は登記簿で見つけました。



平成25年4月26日に千葉県の個人が購入。
1.jpg


同日に1億円を4.5%でスルガから借入
2.jpg




たぶん物件価格は1億円だったんでしょうかね...


満室時表面9.4%みたいな感じだったんでしょうか...




平成3年築なんで、買ったときには築22年。


20年か25年か借りたんでしょう。


1億円20年4.5%なら、月63.2万円の返済。


25年でも月55.5万円の返済
...




現状の収入は月711,400円なんで


管理料や固定資産税とかの経費を考えると


そりゃ厳しい
でしょうな...





千葉県から自主管理いうわけにはいかんし


水道代は持ち出しになってるだろうし


固定資産税も100万円級だろうし


リフォーム代はいるし


広告料も2〜3か月は出さんと埋まらんし




どう考えてもお金が残る構造じゃないんよね(;´Д`)





こんなん売る不動産屋もどうかと思うし


到底回らんのが見えてるのに貸すほうもどうかと思うね...


でも向こうも商売だからな...




結局、買う決断をした人が一番ダメ...


無知にも程がある...





こんな価格じゃ地元民は絶対買わんけど


都会から見たらいい利回りに見えるんだろうね...







さらにダメ押し


同日付で1600万円 4.5%...
3.jpg



これは諸費用と修繕に充てたんでしょうな...


諸費用は1億の物件買うのにざっくり7%ぐらいはいるからな...




1.16億円20年4.5%なら、月73.3万円の返済。


25年でも月64.4万円の返済
...




何度も書くけど、現状の収入は月711,400円


もうダメじゃん...







これでもまだ話終わらんのよ...


さらにさらに同日付で1000万円 6.1%...
4.jpg




もうめちゃくちゃ(-_-;)



これも修繕費名目なんかな...


フリーローン的な感じかね...


だったら返済はちょっと短めかもな...






しかし、これでよく5年も耐えたね...


しんどかったろうね...


お疲れさん。


きっとこれでよく寝られるよ。


破産しても命まで取られる訳じゃないからね。


また頑張ってやり直したらよろしいが。






こんなん見て、


不動産は怖いとか、ダメとかいう人もいると思うけど


別に不動産自体が悪いわけじゃない


オーバーローンが悪いわけでもない







見極める目のない自分が悪いんよ。




わからんのなら手を出されな。


どうしても手を出したいなら


ミスっても大丈夫なレベルにせられー。




それは鉄則じゃと思うわ。





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 津島東平屋 家賃7.9万円
 西長瀬戸建 家賃11万円
 栢谷平屋 家賃4.9万円→申込中
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 横井上平屋 家賃4万円
 辛川市場戸建 家賃5.8万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ※つばめ不動産管理

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆南区
 植松平屋3号 家賃5.9万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円
 ※DRH管理

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆赤磐市
 下仁保戸建 家賃3.9万円→申込中
 
☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・デンチさん  北区足守古民家
・OCさん   南区福田戸建
・まさしさん  北区大窪戸建
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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