「保証会社」とはなんぞや?

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月

6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
     15時半〜「視察」奥田南町1円?
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸
14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸300万円&ランチ
17日(月)13時半〜「視察」真備町100万円以下確定戸建&お茶
19日(水)12時半〜「見学会」アパート4号退去部屋&ランチ
20日(木)12時半〜「視察」矢坂本町戸建1戸&ランチ
22日(土)10時〜 「DIY教室」まさしさん1号戸建&ランチ   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時半〜「飲み会」イオン岡山
26日(水)12時半〜「視察」福富アパート7戸 700万円?&ランチ
     15時15分〜「視察」中区さい200万円?戸建&お茶
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時半〜「飲み会」イオン岡山


7月
2日(火) 12時半〜「視察」妹尾戸建200万円?&ランチ
6日(土) 「見学会」予定
20日(土)「勉強会」シロアリについて 1日目
     「飲み会」
23日(火)「勉強会」シロアリについて 2日目
     「飲み会」


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は勉強会2日目。


25日の1日目と同じ内容で、「保証会社」のお話し。


保証会社の方にお越しいただいて

ひろさん
OKOさん
J子さん(女性)
たかさん
HTさん
かおりんさんご主人
T本さん
つぼさん
ゆたかさん
こはらさん(女性)
たくみさん
よーこさん(女性)
neverさん
じゅんこさん(女性)
TAKEさん
F原Hさん
よーすけさん
GMさん
K本さん
デンチさん
まゆさん(女性)
N森さん(初)
しっしーさん

の23名で勉強させていただきました。
IMG_3089.JPG




担当の方に軽く話してもらえたらって


軽い感じのアプローチだったんですけど


2日とも東京から本社の役員の方もお越しで


大変恐縮でした(^^;





「保証会社」


まだこれからって人には


なんじゃそら? みたいな感じでしょうか(^^;



何回か客付けを経験した大家さんなら


この言葉ぐらいは聞いたことあるでしょう。




でも、大概の場合は


不動産屋主導で言われるがままになってるでしょうから


多少経験のある大家さんでも


あまり理解していないだろうなと思って


今回企画してみました(^^;





ひとくちに「保証会社」いうても


たくさんありますからね〜(;´Д`)


大小様々、全国では100社程度はあるとか...




管理会社が自社で保証会社作ったりとかもありますけど


岡山でよく聞くところでは

日本セーフティー
JID(日本賃貸保証)
全保連
CASA
フォーシーズ
オリコ



とかですかね。




ひとつの不動産会社で


大体2〜3社は提携していると思いますけど


「保証会社」によって書式も違えば


保証料やサービス内容も様々なんで


賃貸現場の社員も混乱します(^^;




A社は審査が厳しめとか、


B社は通りやすいとかもあるんで


A社が落ちたけど、B社で通ったとか


普通にあります(^^;





大家としては、「保証会社」の審査が通れば


とりあえずはOKみたいな感じになりますけど


この人はA社は難しそうだから


最初からB社でいくとか


C社をよく使って事務作業が慣れているから


無条件にC社でいくとか


その会社や、担当者の思惑で決められたりして


言われるがままに進んでいくパターンが多いし


どこも似たり寄ったりだろうなんて感じもあるんで



大家にとってどこの「保証会社」がいいんだろう?



なんてことはあまり考えない(^^;





でもいろいろ違いはあるんですよねー




今日は、保証会社の変遷や役割


各社の違いを中心に教えてもらいました。
無題.jpg





昔は、敷金もそれなりにあって


取りっぱぐれも多少カバーできたけど


今時は、敷金0礼金0も多いし


大家のリスクは高まってますからね...




どこの保証会社でいくのかいうのも


大きなポイントですよ。



やっぱりね、何事も知らんと損しますわ。




順調に大家業を回すには


大家の世界の独特のノウハウや知識は必須。


本だけ読んでれば済むような簡単な話じゃないんでね。




今日のことも役立ててもらえたら嬉しいですね(^^)





その後は、恒例の懇親会。
IMG_3091.JPG



勉強会で学ぶことも多いけれど


こういう生の話しってのがまたデカイ。




勉強会から通しでがんばった方々には10P進呈です(^^)v

ひろさん
OKOさん
J子さん(女性)
たかさん
HTさん
かおりんさんご主人
T本さん
つぼさん
ゆたかさん
こはらさん(女性)
たくみさん
よーこさん(女性)
neverさん
じゅんこさん(女性)
TAKEさん
F原Hさん
よーすけさん
GMさん
K本さん
デンチさん
まゆさん(女性)
しっしーさん



お疲れさまでした(^^)/




おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 津島東平屋(6末退去) 家賃7.9万円
 西長瀬戸建 家賃11万円
 栢谷平屋 家賃4.9万円→予約中
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 横井上平屋 家賃4万円
 辛川市場戸建 家賃5.8万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ※つばめ不動産管理

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆南区
 植松平屋3号 家賃5.9万円

☆東区
 西大寺中倉庫 家賃2万円→申込中
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円
 ※DRH管理

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆赤磐市
 赤磐市平屋戸建 南棟 家賃5.5万円→申込中
 下仁保戸建 家賃3.9万円
 立川戸建 家賃3万円
 
☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・デンチさん  北区足守古民家
・OCさん   南区福田戸建
・まさしさん  北区大窪戸建
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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