割り切りリフォーム

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

6月
☆「視察」矢坂本町戸建2戸300万円&ランチ
 14日(金)12時半〜

 参加予定(13名)
 1Mさん
 2HTさん
 3こももさん(女性)
 4児島大家さん
 5こーへーさん
 6なおとさん
 7こはらさん(女性)
 8まさしさん
 9ひろしさん
 10わたくし
 11F原Hさん
 12
 13
 ※増枠しました。


☆「勉強会」保証会社について(桑田町)
 25日(火)18時15分〜 20時半〜「飲み会」イオン岡山

 参加予定(20名)※20名で予約中
 1ひろしさん
 2まっきーさん
 3Mさん
 4マジシャンかんかんさん
 5こーへーさん
 6namiさん
 7まさしさん
 8わたくし
 ※勉強会のみ
 1K只さん
 2むさしさん


☆「勉強会」保証会社について(桑田町)
 28日(金)18時15分〜 20時半〜「飲み会」イオン岡山

 参加予定(24名)※24名で予約中
 1ひろさん
 2OKOさん
 3J子さん(女性)
 4たかさん
 5HTさん
 6かおりんさんご主人
 7T本さん
 8つぼさん
 9ゆたかさん
 10こはらさん(女性)
 11たくみさん
 12よーこさん(女性)
 13neverさん
 14じゅんこさん(女性)
 15むーさん(女性)
 16TAKEさん
 17F原Hさん
 18よーすけさん
 19GMさん
 20K本さん
 21わたくし
 22
 23
 24
 ※増枠しました。 
 ※勉強会のみ
 1まゆさん(女性)
 

6月
1日(土)10時半〜「見学会」じゅんこさん3号ビフォー&ランチ
3日(月)12時半〜「視察」当新田平屋8棟&ランチ
4日(火)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日(水)13時〜 「トレジャーハンター」栢谷戸建&ランチ
7日(金)12時半〜「視察」妹尾戸建&ランチ
8日(土)10時半〜南区見学会3本(北浦、川張、植松)&ランチ
11日(火)12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋&ランチ
     15時半〜「視察」奥田南町1円?
12日(水)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
     15時半〜「見学会」三野本町AP+戸建3つ
13日(木)12時〜 「見学会」M本さん湊30万円アフター&
              じいじさん山の上アフター&ランチ
     15時半〜「視察」清輝橋AP4戸

14日(金)12時半〜「視察」矢坂本町戸建2戸300万円&ランチ
17日(月)13時半〜「視察」真備町100万円以下確定戸建&お茶
19日(水)12時半〜「見学会」アパート5号退去部屋&ランチ
20日(木)12時半〜「視察」予定   
25日(火)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時半〜「飲み会」イオン岡山
28日(金)18時15分〜「勉強会」保証会社について(桑田町)
     20時半〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。



今日も12時から

M本さん2号湊30万円アフター
じいじさん山の上APアフター
ランチ
丸の内コーポ 外だけ
まこりん1号AP 外だけ
J子さん1号AP 外だけ
OCさん100円戸建 外だけ
HTさん1号AP 外だけ
かこちゃん新築戸建 外だけ
いなせさん購入予定AP 外だけ
IW本さん戸建 外だけ
しんさんAP 外だけ
わたくし1円廃墟跡

を巡回して

15時半から
清輝橋AP見学

16時半から
GMさん西大寺射越契約


と、一日中遊んでネタが満載です(^^;






で、まずはM本さん2号30万円戸建


ここは何度か登場しましたね。

関連記事
2019年05月02日 家族総出で。



入居が決まったので、入居直前最終見学会です(^^;


駐車場部分もなだらかになりました。
1.JPG


紫陽花がきれいですねー
2.JPG


こういう気遣いはいいですね(^^)
IMG_2580.JPG


IMG_2585.JPG






この物件、わずか30万円にもかかわらず

S農さん   1口
HTさん   2口
M本さん   1口
もりてるさん 3口
K本さん   1口 


と、5人8口とかなり少なめのエントリーだったんで


再生できるのか?
こんな坂の一番上で貸せるのか?



ってみなさん不安に思ったんでしょう(^^;




でも世の中にはいろんな人がいますから


ここに住んでくれる人もいるんですよね〜(^^)v





しかも、リフォームもがっつりいう訳じゃないのにね(^^;


こういうところが大事




もちろん直すべきところは直しました。
3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG




それなりに格好はついていると思います(^^;





でも、2階はそのまま(^^;
1.JPG


ゴザを敷いて
2.JPG


汚い壁はそのまま(^^;
3.JPG




1階の洋室との境の段差もできちゃったし
4.JPG


畳の大きな傷はそのまま。
IMG_2583.JPG



自分たちで塗ったフェンスなんて
5.JPG


ペンキがボタボタ(^^;
6.JPG





この割り切りね(^^;





この場所で、このリフォームで


ペット1匹加算で4万円オーバー


余裕の20%超え


ちなみにペットはニワトリ1羽(^^;




「これで貸せるんだー」


ってのを体感して


自身の運営の参考にしてほしいね。


完璧が全てじゃないから。





完璧主義者やこだわり派には


理解しがたい話しでしょうけど


それに同調する入居者はここにはこないから


こっちには全く関係ない(^^;





大して多くもない自分の経験の中での


自分の常識ってのは、案外狭い範囲のお話しでね。




世間は広いからね〜


柔らかい考えもあったほうがいいですよ(^^;




おしまい




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この記事へのコメント

M本さんとお会いした当初が懐かしい(^^;
頭固すぎて、一生前に進めないだろうなーぐらいに思ってました(^^;
コツコツいきましょう(^^)/
岡山大家|2019年06月21日(Fri) 20:33
自分だけではなかなか広げられない自身の常識幅を岡山大家様やあつさんのお力添えで少しづつ広げて頂いていると感謝しています。家族総出の残置物処理やペンキ塗りも楽しい思い出となりました。次はどんな思い出ができるかワクワクしながら3号を目指します!
M本|2019年06月14日(Fri) 22:32
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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