やる気なさそうです...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
 21日(火)12時〜

 参加予定(14名)
 1なおとさん
 2むさしさん
 3まーさん
 4OCさん
 5児島大家さん
 6こーへーさん
 7よっさん
 8三Mさん(女性)
 9こももさん(女性)
 10わたくし
 11じいじさん
 12あつさん
 13あつさん友達
 14rikouさん
 ※満席になりました。

☆「トレジャーハンター」原尾島AP1号&ランチ
 24日(金)12時半〜

 参加予定(10名)
 1オーディンさん
 2ぺっぺさん(女性)
 3わたくし


5月
1日(水)12時〜 「視察」湊2戸1平屋&
         M本さん湊戸建完成見学&
         門田文化町200万円見学&ランチ
6日(月)12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい?&ランチ
9日(木)11時半〜「視察」南区福田戸建&ランチ
14日(火)12時半〜まきさん南古都競売戸建見学&ランチ
     15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
20日(月)12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい&ランチ

21日(火)12時〜「視察」総社アパート2棟3600万円&ランチ
24日(金)12時半〜「トレジャーハンター」原尾島AP1号&ランチ
25日(土)10時半〜「視察」関西町2戸1平屋2棟&ランチ
27日(月)11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
29日(水)12時半〜「視察」西大寺射越戸建&ランチ

6月
1日(土)10時半〜「見学会」西大寺
25日(火)勉強会予定(保証会社について)
28日(金)勉強会予定(保証会社について)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は南区新保のアパート見学。


場所は申し分なく、170坪ほどもある。


接道も問題なく、将来は無駄なく3つに分けられそう。


接道が良くないと


道路部分を作らないといけないから


その分無駄になっちゃうもんね(;´Д`)



近所に新しい家や建築中もあったけど


安くても坪単価30万円はするでしょうな...



学区という観点から言うとあまり良くないけど


50〜60坪の宅地なら


割とすぐに売れそうな感じはします。





建物自体も、築30年超えてる割に案外悪くない。


室内も案外まとも。

1.JPG 2.JPG
3.JPG 4.JPG



玄関の写真が4つあるのは


4つも空いてるから(;´Д`)



2DK8戸で4つ空きいうて...


やる気のなさが伝わってきます...




空き部屋1
1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG



きれいなもんですよ。


これでなんで決まらんかねー(;´Д`)





いろいろ理由はあると思うけど


まず、まともに募集してなさそう...


管理を任せてるみたいだけど


地場の小さなところだからね...


大手とはほとんど付き合いしてないしね...


小さなところだと結構そういうパターンはあって


大手と付き合いして


管理を持っていかれたら困るってのがある(-_-;)


確かに、大手に関わらず行儀の悪いところは


ガンガン管理取に行くからね...


取に行かないにしても


客付けしたら契約書に名前が出てくるし


頻繁にその会社の名前がでてくるようになると


大家がそこに流れていく可能性も出てくるしね...




要は、鎖国政策みたいなもんです。


外界の様子を知られないのが一番。


遠方であまり賃貸経営に興味の無い家主には


特に有効
でしょうな。



地場の不動産屋の評判や力関係とか


家賃相場とか


調べる気になればいくらでも調べられるけど


そんな家主は調べりゃせんからね。



一応リフォームだけさせられて


あとは数年前には通用したであろう


少々お高めの家賃でひたすら待つ...



そんなでもたまーに決まることもあるけど


それ以上に出ていくっていうね...



いまはまさにそんな状態かなー(;´Д`)




駐車場台数が少々ネックではあるけど


家賃下げて、ちゃんと募集したら


それなりに決まると思いますけどね。





まぁ我々からしたら、こういうのこそチャンス



・管理会社も大家もやる気なし
・ちゃんと運営すれば客付け可能
・場所も悪くなくて
・土地も広い
・道路も問題なく
・3つに分けられる
・坪単価的にはかなりお得



なかなかの要件が揃っています。



でも、難しい点も...

・利回りは10%程度
・築古で融資期間が伸びない
・自己資金2割と諸費用で約1000万円の手金が
・それでもキャッシュがあまり残らない



なかなか厳しい...




銀行が渋いいま、


築古で利回り10%程度だと


どこも似たり寄ったりの結果でしょうけどね...





決して悪い案件ではないけれど


ここに約1000万円の手金を投入するより


わたくしなら


戸建を5〜6戸仕上げますかね...


それで月20万円以上残せますからね(;´Д`)






まぁその人の置かれている状況によりますけどね。





それなりに自己資金と経験がある人で


ごく短期間でそれなりの戸数、規模にしたいなら


ここで8戸増やすのもいいでしょうし




キャッシュが残らないのを承知で


将来的にこの土地が欲しいと思う人なら


それはそれで思い切って買ってもいいと思いますし




事業をされている方で


本業の儲けを投入すしたいとかでもいいでしょうし




定年間近にもう一丁いっとくかでもいいでしょう。




まぁ人それぞれなんでね。


表に出たら割とすんなり消えると思うんで


とりあえず、みなさんに判断にお任せしてみましょうか(^。^)y-.。o○





おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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