退去立会い

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

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<イベントのお知らせ>

3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目
15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)12時半〜
 「視察」北区全空きアパート&ランチ


4月
3日(水)11時〜 Mさん大井戸建完成見学&ランチ
4日(木)12時半〜門田文化町200万円戸建見学&
         じいじさんDIY完成見学&
         たくみさん御成町完成見学&ランチ
5日(金)12時半〜よーすけさん羽島完成&ランチ
8日(月)11時〜 高梁市美邸見学&花見
10日(水)11時〜赤磐市美邸見学&花見


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は3月最終日


で、ちょうど日曜日


退去立会いが一番多そうな感じ(^^;


ここでも少し書きましたけど

関連記事
2019年03月14日 退去の流れについて。




賃貸物件って家賃が前払い


解約予告が1か月前のことが多い。


なので


2月末に解約予告、3月分家賃支払いで


3月31日まで権利を持って


その間に次の物件へ引っ越します。


次の物件の契約開始を3月31日にしておけば


3月日割り家賃は1日分だけでいいから


なるべくギリギリにしようとするんよね(◎_◎;)


どうせ家賃は払ってるんだし


早めに引き払う必要がないからね...



多くの人は、土日に引っ越ししようとするから


3月の最後の土日ってのが一番引っ越しが多いと思うけど


それが今年は30、31日...


荷物を搬出後は、退去立会いって流れが多いんで


今日はさぞ多かっただろうな〜って(^^;




さて、その退去立会い


いくつかパターンがあります。


いくつも管理物件を管理しているところだと


退去立会いはしないケースがほとんど


だって、末日に何十件と集中してしまうと


人員がどうにもならんから(;´Д`)



そういう場合は


鍵だけを返してもらって、部屋の確認は後日に。


鍵は、

・郵送してもらう
・現地のどこかに置いておいてもらう
・入居を決めた不動産屋に預けてもらう


そんな感じで回収します。



なるべく入居者に会わずに済ませたい大家さんも


そんな感じにするね。


できれば当事者がいるところで


最終の部屋の確認をしたほうがいいけど


お互いがよければそれはそれでいいからね。



近所に引っ越しだから


4月に入っての立会いでもいいって人もいたり


まぁそこは話し合いですな。





要は、カギの返却と部屋の確認ができれば


日程はいつでもよろしい。





実際の立会いは何をするのかっていうと

・部屋の確認
・カギの返却
・電気,ガス,水道などの閉栓の確認
・退去後の連絡先の確認
・敷金返金先の確認



ぐらいかな。



部屋の確認で最低限やっておくことは


ドア、扉、窓とか動くところは全部動かしてみること。


ちゃんと動くか?はもちろん


ドアとかの裏側の確認も。


開き戸を開けたままだと


そこで隠れる壁が見えないしね。



部屋をうろうろしながら


動くところは全部動かす



忘れ物がないかも確認する。


そんなことをしながら世間話を混ぜて


さりげなく「壊したとか汚したところはないですか〜?」


なんて軽く聞いてみたりね。




スイッチ類や蛇口とかもね。


なので基本的に、電気と水道は


引っ越し日に合わせて閉栓してもらいましょう。


立会い時に、電気、水道が使えれば


電気の点かないところや


小さな水漏れとかも確認できるからね。




一通り確認したら


あとは業者さんから見積もりを取って


入居者側と大家側の負担個所や割合を提示して


相手が良ければ


敷金を返したり、逆に修繕費をもらったりで


それで完了。



可能であれば、内装屋さんとかと一緒にいくのアリね。




立会い時に、ある程度負担の話しができていれば


比較的スムーズです(^^;




どこで折り合うかですな(^。^)y-.。o○




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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