繰り上げ返済

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;



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<イベントのお知らせ>

3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目

15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は生憎の雨...



しかーし、今日も行ってきました。


往復300km超、約6時間のドライブ。


途中の信号待ちで偶然メモリアル。
IMG_9959.JPG



しかし、2日連続はなかなかしんどいね(^^;



20代でタンクローリーに乗ってた頃は


連日もっと走ってたけど


もう若くないいうことですな(-_-;)





そんなこんなでどうにか到着。


雨なので今日は車中から。
IMG_9964.JPG




こちらは3198万円
3.jpg


40坪でP2台。


築21年で昨年12月にリフォーム済とか。


高いのか安いのかよくわからんけど


岡山とそんな変わらんような気が...


普段からこのあたりを見てないとよくわからんね(^^;





今日も車中でいろんな話に。



誰々さんはこういう方法で資金調達したよとか


次のあみだ候補はこれとこれだよとか


早く決断するにはどうしたらいいかとか


サラリーマン収入以外をどう構築するかとか


それぞれの勤務先での話とか


いろいろ話すことは尽きません。




普段の見学会とか飲み会とかだと


なかなかここまでまとまった時間は取れないからねー


先日の、必殺合宿みたいな泊まりでもいいし

関連記事
2019年02月23日 必殺セミナー in 鷲羽山



大山や高松行ったときみたいな日帰りでもいいし


大山日帰りツアー
2019年01月23日 悲喜こもごも

高松日帰りツアー
2019年02月16日 どれがメインだ?



また何か企画しましょうかね。





その中で、繰り上げ返済の話しに。


みなさんの勤務先の方で


住宅ローンの繰り上げ返済に躍起になっている人がいるそうな。


まぁね。気持ちはわからんでもないですねー


ローンがあると心配だもんね。



在籍中に完済すればいいけど


定年後もローンが残るような人もいるもんね(-_-;)


残りは退職金で払うとかね...


でも思ったように出なかったりするんよね...




60歳まで働くつもりでローン組んでるのに


その前にリストラとか


体調不良で働けなくなったりとかもよくある話し...




確かに、そういう収益を生まないローンは


さっさと返したほうがいい
でしょうねー



収入が断たれた時にどうにもならんからね...





その点、収益物件のローンはまた質が違うからね。


同じ借金とはいえ、生んだ収入から払うんで


リストラとか体調不良とかは関係ない


ちゃんと予定した家賃が入れば問題なし



まぁそこで困っている人が大勢いるのも事実だけれど(;´Д`)




収益物件で一番大事なところよね。


架空の表面利回りなんかどうでもよくて


実は、

・ちゃんと予定した家賃で入居するか?
・そして、安定的に長く住んでくれるか?



が大事なんだけどねー(;´Д`)




そういうところに問題が無ければ


どんどんローンは組めばいいと思うね。




そして、固定金利であれば


その間は繰り上げ返済しないほうがいいとも思うね。



サッサと返したところで


また次に好条件で借りられるかなんてわからないしね。



わざわざ期限の利益を捨てることはないでしょう。




変動金利だと上昇リスクもあるにはあるけど


政策金融公庫みたいに長期の固定だったら


十二分に活用するべきじゃないかなー




まぁ人それぞれですけどね(^^;




おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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