岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...
　30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18％

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

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＜イベントのお知らせ＞

２月
2日（土）11時〜　　北区津高水没アパート見学２日目
16日（土）見学会予定
23日（土）必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日（日）必殺見学会
※必殺セミナーのお知らせ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


「ガイアの夜明け」を見ました。


マネーの魔力 ３




レオパレス、めちゃ叩かれてましたね〜(;´Д｀)


って、わたくしが買ったアパート５号は


レオパレスの建物なんで


わたくしもレオパレスオーナーの一員ですね(^^;


例の界壁問題。


当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について




レオパレスなんぞで建てるからじゃという


そもそも論もありますけど


何も知らないオーナーは気の毒な感じでしたね...





レオパレスと一緒に


悪さして収益物件を売ってたってことで


ケリーバックスって会社も叩かれてましたね〜



放送直後はなかなかアクセスできなかったんで


きっとみなさん同じことしてたんでしょう(^^;




全国の収益物件を


あの手この手で売りまくってたみたいで


ホームページの事例紹介の画面がテレビに映ってました。



その中に岡山の文字がヽ(ﾟДﾟ;)ﾉ!!


※リンク先はこちら。



おー、岡山にまでこんな会社がきてんのかー(;´Д｀)


ん？


あれ、この物件、花尻のあれか青江のあれじゃね？


ってことで探してみると...


...


...



ピンポーン♪(笑)


青江のあれでした(笑)




グーグルマップ




この物件は、わたくしが最初の不動産屋にいた頃に


散々苦労させられた物件だったんで


外観見てピンときました(笑)





前のオーナーは確かＭ田さんだったかなー


当時はかなりの規模を持っていた方でね。


この青江や下中野、西市、神田町、新保、福富とかに


ざっと５００戸以上は余裕で持ってたんじゃないかなー


１棟で１００戸近くある巨艦もあったしね。


それが放漫経営で、ほとんどの建物がガラガラ...


１棟４０戸とかあって半ば廃墟みたいなやつに


２つ３つぐらいしか入ってないとかね...


当時勤めてた不動産屋の社長と一緒に視察に回ったけど


ゴーストタウンみたいで


昼間でも気持ち悪かったもんね...




そんな状態だもんだから、もう払えなくてねー


平成１７、１８年ぐらいだったかな。


当時Ｍさんは６０後半ぐらいに見えたけど


ご夫婦で来店されて


社長が任売で売っていくような説明してたな。


Ｍさんたちの家だけどうにか確保して


社長が激安でバンバン捌いていってたなー




その時はまだよくわかってなかったけど


デカイRCで満室なら３０％とか４０％とか


もっと利回りあったと思うわ。


自社でもいくつか買ってたしね。


新保のやつなんか早速壊して


穴吹が分譲マンション建てたりね。


Ｍ田さんの物件たちは、宝の山だったと思うね。


当時、目端が利いてれば無理してでもどれか買ったと思う。


不動産屋に勤めてて


社長と一緒に見て回ったりした


超インサイダー情報が目の前にあったのに


気づかなかったんよなー(◎_◎;)




それらを何棟もドーンと買ったのが次のオーナーの


第一〇〇〇〇プライズさん。




バンバン買っていってるのに


まだ融資枠が１０億とかあるから


どんどん買いたいなんて話をされてたな。




そのオーナーの客付け指令がほんと厳しくてね〜(;´Д｀)


そんなきつい思い出のある物件のひとつだったんで


よく覚えてます(^^;




いま思うと、転売で儲けたかったんでしょうね。


中も外も思いっきりリフォームして


見た目はかなりよくなりました。


で、家賃設定がめちゃ高くてね(^^;


ベースがボロで狭いから


なかなか決まらんのよね〜(;´Д｀)


現場では、やっぱり家賃下げてくれって。


でも、とにかく家賃は絶対下げないの一点張り。




あんなもん家賃下げんと決まらんわー


何考えとんじゃってのが現場でしたわ。




その代わり

初期費用カット
フリーレント
広告料増額
家具家電付

とかそういう経費は出すんよね。




そんな感じでかなり高い家賃設定なもんだから


相場観のある地元民は住まんけど


県外組や会社契約は知らんから


ポロポロは決まってね。



所詮単身用のせまーい１Kだから


入れ替わりも多くて


もぐら叩きみたいで大変だったけど


１割２割３割の入居率だったのが


９割ちょいぐらいにはなってきたんよ(^^;


９割言うても


５０戸１００戸あったら


５戸１０戸ぐらいは空いてるんだけどね(^^;


もちろん時間もかかったし、相当苦労もしたけど


ほかのどのオーナーの物件よりも優先されてたからね〜(^^;


ぶっちゃけ、零細オーナーの物件は


どうしても後回しになってしまいがちですね...




いろいろ苦労したけど


家賃下げたらレントロールに響いて


利回りが下がるから


売るときに有利にしたいってことだったんだね。




当時は気づかんかったけど


そうやって利回りって作られるんよねー




その頃の経験が活きてるのか


素人に売る設定の収益物件には見向きもしなくなりました(^^;




そこから、このケリーバックスを通じて次に渡ったのか


はたまたまたその次に渡ったのかは知りませんけど


一番儲かったのは、第一〇〇〇〇プライズさんだね。



いまとなっては、教えとなってます(^^;




おしまい




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