利回りって作られるもんなんよねー

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27解体。翌年2/1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

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<イベントのお知らせ>

2月
2日(土)11時〜  北区津高水没アパート見学2日目
16日(土)見学会予定
23日(土)必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル
24日(日)必殺見学会
※必殺セミナーのお知らせ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


「ガイアの夜明け」を見ました。


マネーの魔力 3




レオパレス、めちゃ叩かれてましたね〜(;´Д`)


って、わたくしが買ったアパート5号は


レオパレスの建物なんで


わたくしもレオパレスオーナーの一員ですね(^^;


例の界壁問題


当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について




レオパレスなんぞで建てるからじゃという


そもそも論もありますけど


何も知らないオーナーは気の毒な感じでしたね...





レオパレスと一緒に


悪さして収益物件を売ってたってことで


ケリーバックスって会社も叩かれてましたね〜



放送直後はなかなかアクセスできなかったんで


きっとみなさん同じことしてたんでしょう(^^;




全国の収益物件を


あの手この手で売りまくってたみたいで


ホームページの事例紹介の画面がテレビに映ってました。



その中に岡山の文字がヽ(゚Д゚;)ノ!!

1.jpg
※リンク先はこちら



おー、岡山にまでこんな会社がきてんのかー(;´Д`)


ん?


あれ、この物件、花尻のあれか青江のあれじゃね?


ってことで探してみると...


...


...



ピンポーン♪(笑)


青江のあれでした(笑)

2.jpg


グーグルマップ




この物件は、わたくしが最初の不動産屋にいた頃に


散々苦労させられた物件だったんで


外観見てピンときました(笑)





前のオーナーは確かM田さんだったかなー


当時はかなりの規模を持っていた方でね。


この青江下中野、西市、神田町、新保、福富とかに


ざっと500戸以上は余裕で持ってたんじゃないかなー


1棟で100戸近くある巨艦もあったしね。


それが放漫経営で、ほとんどの建物がガラガラ...


1棟40戸とかあって半ば廃墟みたいなやつに


2つ3つぐらいしか入ってないとかね...


当時勤めてた不動産屋の社長と一緒に視察に回ったけど


ゴーストタウンみたいで


昼間でも気持ち悪かったもんね...




そんな状態だもんだから、もう払えなくてねー


平成17、18年ぐらいだったかな。


当時Mさんは60後半ぐらいに見えたけど


ご夫婦で来店されて


社長が任売で売っていくような説明してたな。


Mさんたちの家だけどうにか確保して


社長が激安でバンバン捌いていってたなー




その時はまだよくわかってなかったけど


デカイRCで満室なら30%とか40%とか


もっと利回りあったと思うわ。


自社でもいくつか買ってたしね。


新保のやつなんか早速壊して


穴吹が分譲マンション建てたりね。


M田さんの物件たちは、宝の山だったと思うね。


当時、目端が利いてれば無理してでもどれか買ったと思う。


不動産屋に勤めてて


社長と一緒に見て回ったりした


超インサイダー情報が目の前にあったのに


気づかなかったんよなー(◎_◎;)




それらを何棟もドーンと買ったのが次のオーナーの


第一〇〇〇〇プライズさん。




バンバン買っていってるのに


まだ融資枠が10億とかあるから


どんどん買いたいなんて話をされてたな。




そのオーナーの客付け指令がほんと厳しくてね〜(;´Д`)


そんなきつい思い出のある物件のひとつだったんで


よく覚えてます(^^;




いま思うと、転売で儲けたかったんでしょうね。


中も外も思いっきりリフォームして


見た目はかなりよくなりました。


で、家賃設定がめちゃ高くてね(^^;


ベースがボロで狭いから


なかなか決まらんのよね〜(;´Д`)


現場では、やっぱり家賃下げてくれって。


でも、とにかく家賃は絶対下げないの一点張り




あんなもん家賃下げんと決まらんわー


何考えとんじゃってのが現場でしたわ。




その代わり

初期費用カット
フリーレント
広告料増額
家具家電付


とかそういう経費は出すんよね。




そんな感じでかなり高い家賃設定なもんだから


相場観のある地元民は住まんけど


県外組や会社契約は知らんから


ポロポロは決まって
ね。



所詮単身用のせまーい1Kだから


入れ替わりも多くて


もぐら叩きみたいで大変だったけど


1割2割3割の入居率だったのが


9割ちょいぐらいにはなってきたんよ(^^;


9割言うても


50戸100戸あったら


5戸10戸ぐらいは空いてるんだけどね(^^;


もちろん時間もかかったし、相当苦労もしたけど


ほかのどのオーナーの物件よりも優先されてたからね〜(^^;


ぶっちゃけ、零細オーナーの物件は


どうしても後回しになってしまいがちですね...




いろいろ苦労したけど


家賃下げたらレントロールに響いて


利回りが下がる
から


売るときに有利にしたいってことだったんだね。




当時は気づかんかったけど


そうやって利回りって作られるんよねー




その頃の経験が活きてるのか


素人に売る設定の収益物件には見向きもしなくなりました(^^;




そこから、このケリーバックスを通じて次に渡ったのか


はたまたまたその次に渡ったのかは知りませんけど


一番儲かったのは、第一〇〇〇〇プライズさんだね。



いまとなっては、教えとなってます(^^;




おしまい




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この記事へのコメント

不動産って、時流に乗ればボロいですねー。
私が収益やりだしたのが平成18年ですから、上手く世渡りできました。😙
バーダック|2019年02月07日(Thu) 09:52
私が13.5%で買って5年後10%で売った物件ですね。
5年後15%で売却できれば収支があうかなと思って購入したのですが、不動産バブルの波に乗れたのは運が良かったです。
N村|2019年02月06日(Wed) 19:02
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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