地道大家

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
 満室時想定利回り18%程度。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃3万円で賃貸。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&新築未入居平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も解体必須...
 30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...

H30年12月7日契約 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス

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<イベントのお知らせ>

<イベント一覧>

12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日(火)12時半〜見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ1
14日(金)19時半〜忘年会第一弾 イオン岡山
15日(土)11時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             大井180万円戸建見学&ランチ1
16日(日)11時〜 見学会 こももさん4号萌え萌え完成&ランチ2
18日(火)12時〜 見学会 むーさん3号70万円戸建完成&
             Y口さんペット臭戸建?&
             大井180万円戸建見学&ランチ
19日(水)20時〜 忘年会第ニ弾 イオン岡山
20日(木)12時〜 忘年会第三弾 ホテルグランヴィア19階
21日(金)11時〜 OCさん1万円長屋完成見学&ランチ
24日(月)12〜17時 相談日(北区)
26日(水)20時〜 忘年会第四弾 イオン岡山
29日(土)12時〜 横井上しっしーさん&
         K本さん戸建アフター見学&ランチ
29日(土)18時〜 忘年会第五弾 イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


早いもんで今年も終わりですかー




わたくし、常々


年に1つ買えればいいと公言していますが


今年は想定外も想定外

1月  アパート2号(総社)→6戸満室
5月  物件17号(福島) →倉庫で賃貸中
6月  物件18号(和気) →入居中
6月  太陽光5号(アパート2号に設置)
6月  物件19号(門田) →解体
8月  物件20号(鉄)  →解体
12月 アパート3,4号(福田)→10戸満室



が買えました。




不動産業界に入ったのが平成14年。


大家を始めたのが平成18年。


随分時間が経ちましたが


それなりに自己資金も増え


それなりに実績も評価されたから


スルガ問題の最中でも


お金を貸してもらえたんだと思いますが


そんなわたくし、


志した時は、年収300万円台で貯金0...


億単位のお金を借りられるなんて


思ってもみませんでした。




当時は相談できるところもなく


全部手探り
...


自分のその判断は正しいのか?


ドキドキの連続...


それはそれは大変でした...





当初は、築古を触るのが怖かったですしね...


直せるとも思ってなかった


貸せるとも思ってなかったですもん。


こんなボロ、誰が借りるんな〜って感じで


営業マン時代は案内に行くのもイヤでしたからね...





だから、1号、2号は新築なんですよ。


新築なら10年20年は心配ないから。


新築以外は怖くてできなかったんですね。



ボロを買っても直すノウハウもない


貸せる自信がなかったんでね...




でもある時、3,4,5号の話しがきてね。


関西町なんか人の住むところじゃないと思ってた


こんなボロに誰が住むんならって思ってたけど


自己資金が貯まってたのと


激安には違いないんで


まぁなんとかなるかって


思い切ってチャレンジしてみようかとね。




でも、やっぱり直すノウハウが無い


ボロを直して何になるん?って感じだったから


ほとんどギャグで募集してみたら


入居する人がいたんよね ぉお!!(゚ロ゚屮)屮




まさかあれで借りるか!?




まぁ驚きましたわ...


物件4号が決まった時ですから


平成25年1月


業界に入ってちょうど11年


それまでの営業経験を覆す


ほんまカルチャーショックでしたね...



その後、5号もノーリフォームで貸せちゃったし


ほんと11年の営業経験が吹き飛んだよね。




こんなボロなんか直せない、貸せないって


いつの間にか固定概念が出来上がってたんだね...





その後、6,7号と新築しましたけど


この時も、やっぱりボロは嫌いなんよね。




8号を付き合い半分で買ったのも


オーナーチェンジだったから


まぁ死ぬまで住んでくれるだろう


あとは壊せばいいわって軽い感じで(^^;





9号は元々500で売ってて


385に下がったけどなかなか売れず
牟佐.jpg
※当時のキャプチャ



当時の売買担当から相談を受けて


たぶん100でも売ると思うってことだったんで


これも半分付き合い、半分ギャグで買ったんよね。


当時は100万円で戸建なんか買えなかったから。




でも、こんなボロ直してもな〜ってのもあって


周りに否定的なことを散々言われながらも


調子に乗って、4号、5号に続いて募集してみたら


3匹目のどじょうがいたんだね〜(^^;




その辺からようやくボロ耐性がついて


「ボロでも家賃次第で借りる人っているんだな〜」

「安く買っとけばどうにでもなるんだな〜」



って感じになってきたんよね。



大家をスタートしてこの時点で約8年


いろいろ気付くまでに随分時間かかったね(^^;





高属性で自己資金が豊富な方には縁の無いことだろうし


そうした方に比べると


随分遠回りしたんだろうけど


コツコツやってきてよかったよ。





高属性大家やキラキラ大家のようなことは書くことがないから


「地道大家」に改名して(うそ)


来年も、地味で地道な活動を書いていこうと思います。




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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