「家から近いのがいい」

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから引き取ることに。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>

☆トレジャーハンター in 赤坂台
  1日(土)12時半〜
 参加予定(定員9名)
 1OCさん※車
 2わたくし※車
 3K本さん
 4りょういちさん
 5まっきーさん
 6じゅんこさん(女性)
 7なつさん(女性)
 8児島大家さん※車
 9じいじさん
 10
 11
 12
 13
 ※増枠しました(^^;

<イベント一覧>
11月
1日(木)12時〜 見学会(売買案件 新京橋AP,旭東町戸建)
2日(金)12時〜 見学会(norikoさん広瀬町&東古松アフター)
6日(火)12時半〜見学会(Y口さん一宮戸建ビフォー)
7日(水)12時〜 見学会(K本さん大内田戸建ビフォー)
8日(木)13時〜19時 北区相談日
12日(月)12時半〜見学会(ひろさん玉野市1号戸建ビフォー)
13日(火)12時半〜見学会(ayakoさん南古都戸建ビフォー)
16日(金)10時15分〜トレジャーハンターin浦安
17日(土)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター1日目
20日(火)12時〜 見学会(かこちゃん新築完成)
         &じいじさん山の上アパートアフター2日目
     15時〜 関西町40万円戸建見学
21日(水)12時半〜玉島長尾100万円戸建見学&ランチ

27日(火)15時〜 中区某所1K8戸全空きAP見学


12月
1日(土)12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
14日(金)夜   忘年会
29日(土)夜   忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
 追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


今日は、急遽決まった


中区某所の全空き物件の見学へ

1.JPG




集まったのは、ド変態ばかり(^^;


「全空きに魅かれた」って言ってるし(笑)


まぁ確かに全空きなら全空きで


入居者に気を遣わずいろいろできるからねー


思い切ったリニューアルをするにはもってこい。



まぁボロ戸建だって全空きっちゃ全空きだからね(^^;




で、これはこれで面白い素材なんだけど


トイレ風呂が一緒の1K8戸で


駐車場も無しってのが個人的にはね...


やっぱ持つならファミリー物件のほうがいいよ。





社員寮にするとか


外国人を集められるとか


ちょっと特殊な環境にないと


場所も良いわけじゃないから


全部詰めるのはなかなか大変(-_-;)




初期費用無しにして家賃2万円ぐらいなら


いずれは詰まると思うけど


低属性であろう8名を


家賃2万円で面倒見るのも大変よね...


まぁそこは管理任せりゃいいんだけど


修繕費や広告料の負担額に対して


家賃が低すぎるってのが困る
(-_-;)




ちょっと退去が出れば

リフォーム代
広告料
空室損料



で、家賃半年分ぐらいかる〜く吹っ飛ぶからね...


下手すりゃ1年分ぐらいすぐ吹っ飛ぶよ。




運営が大変な物件はお金残らん


そういう苦労をしてでも


持っておきたい土地であれば


考えんこともないけど


そこまでの魅力は感じないから...




築古木造で全空きじゃ普通は融資も厳しい


実績、自己資金とも充分な


ド変態の方の案件です(^^;




そんなド変態の方々と見てきましたが


室内はめちゃきれい(◎_◎;)

2.JPG

3.JPG

4.JPG

5.JPG

6.JPG



残置物があったりはするものの


美装だけでよさそう(^^;




前面道路の持ち分が無いとか


他にも問題はあるけれど


価格が折り合えばそれはそれでいいかもしれないね。


口々に言ってたのが


「家から近いのがいい」って。


あつさん
かこちゃん
T本さん

は、車で5〜7分程度だからねー


いいてんきさんは南の方が拠点なんで


これが「南区ならな〜」って


やはり距離のことを言っていましたね。




あまり気にしない人もいるけど


近けりゃ近い方が何かと便利


やっぱり移動時間ってのもコストだから。


ガソリン代、車の消耗はもちろん


一番大事なのは自分の時間


時間=命 なんだから


移動時間で命を使うのはもったいないと思うね。



遠くてもそれらを凌駕する魅力があればそれはそれでいいけど


できることなら近い方がいいだろうねー



これからの人は


そういう視点でも探した方がいいと思うよ。



おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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