どちらも昭和38年築だけど

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...


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<イベントのお知らせ>
  
8月

☆見学会(南方戸建&神田町AP&当新田AP)
  4日(土)15時〜

  参加予定(定員10名)
  1ひろさん
  2O幡さん
  3しっしーさん
  4F原さん
  5わたくし
  6J子さん(女性)※当新田のみ
  7まっきーさん
  8たかぱぱさん
  9たくみさん
  10K本さん※神田町のみ
  11摂津屋さん※南方のみ
  12u-kiさん
  ※満席になりました。

☆勉強会(火災保険について2日目)
  4日(土)19時〜

  参加予定(定員20名)
  1I先生
  2わたくし
  3まっきーさん
  4よーすけさん
  5O幡さん
  6たくみさん
  7namiさん(女性)
  8F原Hさん
  9ryokoさん(女性)
  10あつおさん
  11むーさん(女性)
  12HTさん
  13てつさん
  14しっしーさん
  15GMさん
  16いなせさん
  17
  18
  19
  20
  ※準備の関係で、3日19時で締め切ります。

☆チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
  11日(土)13時15分〜

  参加予定(定員50名)
  1りょういちさん
  2まっきーさん
  3J子さん(女性)
  4OCさん
  5namiさん(女性)
  6Mさん
  7K本さん
  8たかぱぱさん
  9たろぽんさん
  10なおとさん
  11じゅんこさん(女性)
  ※イベントの性質上、6日から一般公開しようと思います。

<イベント一覧>

8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)

4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は見学会2つ。


まずは南方700万円の戸建

1.JPG



35坪で700万円、古家付。


坪単価20万円


まともなら35万円以上はすると思うから


20万円いうたらかなりお得



広くは無いけれど


一戸建てを新築して


駐車場2台も取れる広さなので


土地として売ってもいいし


建てて10万円以上で貸してもいいし


まぁなんとでもなるでしょう。




建物自体は古い(昭和38年築)けど


そこそこきれいでまだまだ使えそう。


つい7月末まで5.5万円で住んでたから


ある程度直せば


また5〜5.5万円ぐらいはいけそう。


10年ぐらい運用してから壊せばいいんじゃないかなー


ここなら客付けも苦戦しないしね。




本体+諸々+リフォームで850万円として


実質7〜8%程度だけど


資産価値や希少性に魅力を感じる人にはおススメ



フルに近いローンでやると


キャッシュフローは出ないから


まだ規模の小さい人にはきついけどね(◎_◎;)







次に行ったのは神田町の300万円ぐらいのアパート

2.JPG



物件はかなりボロ(^^;


さすがに「きれいー」って声はゼロ


こちらも昭和38年築なんだけどね〜


とても同じ築年数には見えないね...




土地は36坪ほどなんでさっきと同じぐらい。


周辺は坪25万円ぐらいかなー


それほどいい場所ではないけど


資産性もあるほうだし


ここが坪10以下なんてあり得ないから


こっちもかなりお得だね。




こっちのいいところは家賃が5万円ほど入ってるところ(*^▽^*)


空き部屋が6つもあるけど


直す言うたらね...


まぁそのあたりは


2日目参加の勇者たちに判断してもらいましょう(^^;



個人的には、


何もせずに引っ張れるだけ引っ張って


できるだけ回収してから解体
ですかねー


土地として売ってもいいし


何か建ててもいいし


こっちもどうにでもなりそうだけどね。




こっちは利回り20%近い


キャッシュフローも出るから


これからの人とか規模の小さい人には向いてると思うけど


そういう人は経験値が低いから


この姿を見て飛び込んでいけるかどうかが問題...




築年数、面積は同じぐらいだけど


価格が倍ぐらい違うからね...




どっちにいくべきか...


或いは両方狙いに行くべきか...




悩ましい選択になりそうですよ(^^;




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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