325

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...


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<イベントのお知らせ>

7月 

☆見学会(こももさん6号戸建)&ランチ
  30日(月)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1こももさん(女性)
  2わたくし
  3IW本さん
  4デンチさん
  5しんやさん
  6ラーメンnnwさん(見学のみ)

☆見学会(湊30万円戸建)
  30日(月)18時〜

  参加予定(定員10名)
  1わたくし
  2陽ちゃんさん
  3こーへーさん


8月

☆勉強会(火災保険について2日目)
  4日(土)19時〜

  参加予定(定員20名)
  1I先生
  2わたくし
  3まっきーさん
  4よーすけさん
  5O幡さん
  6たくみさん
  7namiさん(女性)
  8F原Hさん
  9ryokoさん(女性)
  10あつおさん
  11むーさん(女性)
  12HTさん


<イベント一覧>

7月
4日(水)12時〜  ayakoさん25万円戸建アフター&ランチ1日目
     19時〜  勉強会1日目(火災保険について)
7日(土)12時〜  ayakoさん25万円戸建アフター&ランチ2日目
     19時〜  勉強会2日目(火災保険について)
14日(土)12時半〜 しっしーさん5万円アフター&
          物件19号1円廃墟&ランチ
20日(金)13〜18時 北区相談日
21日(土)12時〜  トレジャーハンター東区鉄20万円戸建&ランチ1日目
22日(日)16時半〜 見学会(御成町1日目&1円廃墟)
24日(火)12時〜  見学会(御成町2日目&1円廃墟)&ランチ
25日(水)12時半〜 トレジャーハンター東区鉄20万円戸建&ランチ2日目

30日(月)12時半〜 見学会(こももさん6号戸建)&ランチ
     18時〜  見学会(湊30万円戸建)

8月
2日(木)18時〜   見学会予定
4日(土)16時〜   見学会予定
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、中区某所で戸建を見せてもらいまして。


宇野小学区ということで


場所的には問題なし


角地で30坪ほどに


割とパンパンに建ってます。


駐車場は1台...


ブロック壊して植木を取れば


2台目で軽が置けるかな?


パッと見の外観は悪くない



第一印象は

「ふーん。悪くないじゃん」
「4万円後半ぐらいはいけるかな...」





室内も荷物はほとんどなし


でも、全体的に汚いので


リフォームはそこそこいるかな...

1.JPG




あとは価格次第...



...


...



しかし、いくつか問題が...



まず、前面道路が私道で持ち分なし...



うーん...




まぁ価格次第では...




もうひとつ問題で


室内で孤独死...




うーん...


昨年の今頃発見され、死後数日...


エアコンが動いたままだったのでまだなんとか...




それでも価格次第では...


...


...



相続人の売主さんの当初の希望は


1000万円
(◎_◎;)




はぁ〜??


そりゃ無茶ですわ〜




流石にそれだと受けられないと


不動産屋も拒否したそうで(-_-;)


そりゃそうだ。


売れるはずの無いものを受ける訳ないもんね。





それで、坪20の30坪で


600スタート
...




いやいやいやいや...


坪20は分からんこともないけど


そりゃ建物が無い状態でしょ?




まぁまぁ家も大きいから


解体で150〜200ぐらいいるでしょ?




だったら現状で400ぐらいのもんでしょ?




道路と孤独死のこともあるんだから


もっと安くないと...


なんぼ素人のエンドさんへ言うても、600じゃ買わんわ〜





ましてや買取で言うんなら


200以下ですわ...





売主さん、


どうせ相続で得たんだから


こんな物件で儲けよう思うたらダメですわ(;´Д`)


お金になるだけマシぐらいに思ってもらわんと...





まぁこういう売主じゃなかなか折り合いませんわな...






実は、下げられない理由がもうひとつありましてな...




やっぱり手数料のことを言われますわ。




「あまり小さいのだとやれない...」




リアルな声ですよ。


ここは大手さんなんで裏金的なものはNG...


手数料を考えると


不動産屋としては扱う金額は


400ぐらいが下限ですわ。




この業者さんはリアルなライン


325万円だそうで。




営業マンとして


売上(手数料)と本数が問われるそうな。




しかたなく受けないといけないケースもあるので


手数料が小さいときももちろんあるけど


325万円を下回ると


本数にカウントしてもらえない
んだって(◎_◎;)





「なので200とかだとちょっと...」




いや〜、でも325じゃ無理ですわ(-_-;)




折り合わん理由はいろいろありますな...




おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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