21年目以降は逆転?

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

☆勉強会1日目 融資関係その2
  25日(金)19時15分〜

  参加予定(定員30名)
  1担当者さん1  →飲
  2担当者さん2  →飲
  3J子さん(女性)→飲
  4ゆうさん
  5りょういちさん →飲
  6HTさん    →飲
  7GMさん
  8DDMさん   →飲
  9まっきーさん  →飲
  10たろぽんさん  →飲
  11しんさん
  12ryokoさん(女性)→飲
  13SB田さん
  14なおとさん(初)→飲
  15デンチさん   →飲
  16OCさん    →飲
  17K本さん    →飲
  18T本さん    →飲
  19なつさん(女性)→飲
  20よーすけさん
  21たくみさん
  22こももさん(女性)→飲
  23まきさん    →飲
  24yasuさん
  25じいじさん   →飲
  26Y口さん    →飲
  27Y山さん
  28わたくし    →飲
  ※名刺をお忘れなく!
  ※飲み会はこれ以上座れないので締め切ります(-_-;)
   勉強会はまだ座れます。



<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ
14日(月)13時〜 北区相談日
15日(火)12時半〜視察(南区北浦,中区原尾島)
19日(土)12時半〜南区福島250万円→190万円
         店舗兼住居見学&ランチ2日目

25日(金)19時15分〜勉強会1日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
      21時〜 飲み会(イオン岡山6階)

6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
      21時〜 ディナー
5日(火)18時〜 飲み会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、太陽光4号の金消契約に行ってきました。

00.JPG


5月末に8割払って6月に設置完了予定。


中電との連携はもう少し先かな...




今回は、18.91kw


シミュレーションでは年42万円ほどの売電


5年前に付けた太陽光1号の片方が10kwで


同じぐらいの売電...


設置費用は半額以下になったけど(^^;




まぁそんな大した額じゃないけれど


月平均3.5万円いうと


わたくしのボロ物件の1ヶ月分家賃ぐらいだから


大いにありがたい(^^;


部屋と違って退去がないのもありがたい(^^♪


途中でパワコンが壊れるだろうけど


住宅で言えばリフォームみたいなもんだから


そこはしかたないね(^^;



建物と一緒に古くなって


最終的には一緒に解体かなー




まだまだ使えるなら


お金かけてどこかに移設してもいいけど


そこから入る売電金額と移設費用とのバランスですな。




20年後からはどれぐらいで買い取ってもらえるんだろうねー?


電力会社の数もまだ増えてるだろうし


10円ぐらいにはならんかね?


電力会社も10円で仕入れて


各家庭に30円ぐらいで売ればよくね?




もし10円なら、いまの19.44円からだと約半額


売電は年20万円ぐらいですかー


そこから何年もつかねー


5年もつとして約100万円。


移設費用が50万円とかだとちょっとね...


せめて10年ぐらい、


トータル30年ぐらいはいってほしいねー(;´Д`)





5年前につけた太陽光1号は38.88円だから


10円になったら約4分の
1...


こっちの売電は年10万円ぐらいに...



うわぁ〜


こっちは移設なんか考えられんな〜(;´Д`)


幸い建物が新しいから移設はせんでいいと思うけど...





ざっくり


太陽光1号(片方10kw)も4号(18.91kw)も


年40万円ちょいぐらい入るから


どちらも20年で約800万円ちょい
※設置費は4号のほうが安い。



そこから先10年(単価10円で)もったなら


1号 100万円(年10万円)
4号 200万円(年20万円)...



20年の固定買取終了後の動向によっては


逆転しちゃうね...




当初、4号は売電単価の低さに躊躇したけど


長期で見たらそれはそれで良かった気がするね(^。^)y-.。o○




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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