設置費合計2223万円

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆「視察」南区北浦30万円戸建視察&ランチ
  15日(火)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1こももさん(女性)
  2まゆさん(女性)
  3J子さん(女性)
  4デンチさん
  5じいじさん
  6DMMさん
  7あつさん
  8わたくし


<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ
14日(月)13時〜 北区相談日

15日(火)12時半〜視察(南区北浦,中区原尾島)
19日(土)12時半〜見学会予定
25日(金)19時半〜勉強会1日目

6月
2日(土)19時半〜勉強会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、初めて倉敷の法務局にいきました。

0.JPG



岡山地方法務局 管内法務局一覧



法人の印鑑証明と登記簿が欲しかったんですけど


たまたま倉敷に出ていたんで寄ってみました。


いままで、南方の本局と、


西古松の西出張所しか行く機会が無くて


この自動発行機で出すものだと思っていましたが

2.jpg



倉敷には自動発行機がないんですね〜


案外遅れてるんだね...


建物内でウロウロキョロキョロしてたんで


ちょっと不審者でしたよ(;´Д`)





その印鑑証明と登記簿は


総社AP2号の太陽光の手続きにいるんだってー


ってことで、太陽Tさんに渡して、


併せて契約もしてきました(^^)

00.JPG




今回の太陽光4号は18.91kw


シミュレーション上の数字で


利回り14.03%



過去のと比べると


H25年1号20kw 12.03%(29年実数値) 

H28年2号39.77kw 13.08%(29年実数値)

H29年3号12kw 14.73%(シミュレーション値)

H30年4号18.91kw 14.03%(シミュレーション値)


2号、3号は負担金が大きいから実質


2号は12.89%...

3号は12.41%...



ということで4号が一番いい(^。^)y-.。o○




3号はまだ1年経っていないから実数値がわからんけど


1号、2号は毎年シミュレーションを上回ってるから


3号も4号も上振れしてくれんかな〜




本来空いた空間の屋根で14%もあれば充分よね。


ボロ戸建て買って再生させるより楽ちんだ(^^;




売電単価(税込)は

1号 38.88円
2号 29.16円
3号 22.68円
4号 19.44円



どんどん下がってるけど


設置費が下がってるから利回りは上昇





ここまで使った設置費は


2223万円(90.68kw)


負担金が538,798円


合わせて22,768,798円...


結構使ってますな...




年間売電額が2,900,740円なんで
※1,2号は29年実数。3,4号はシミュレーション値



全体では12.73%ですか。


負担金がなけりゃ13%か...


負担金は大きいね...




それでも入退去も関係なく


安定的に年290万円も入ってくれば


かなりありがたい(^^;




土地の残るボロ戸建と違って


資産性は無いけど


辺鄙な場所の野立てに比べると


屋根上ならそこそこの場所にあるだろうし


建物の解体と一緒に撤去すればいいだろうし


何より、何も生まないはずの屋根が収益を上げるなら


それはそれでいいんじゃないかと思います(^^)




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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