ひっくり返るわ(汗)

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム(笑)
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆しっしーさん3号5万円戸建&
 目黒町110万円戸建見学&ランチ

  5月2日(水)12時〜
  参加予定(定員12名)
  1しっしーさん
  2りょういちさん
  3O幡さん
  4HTさん
  5J子さん(女性)
  6じゅんこさん(女性)
  7じゅんこさん娘さん(女性)
  8K本さん
  9S波さん
  10じいじさん
  11OCさん
  12わたくし
  ※満席になりました。
  ※キャンセル待ちしたい方はご連絡ください。

☆南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
  5月7日(月)12時半〜
  参加予定(定員9名)
  1摂津屋さん
  2K只さん
  3こももさん(女性)
  4N西さん
  5N西さん奥さん(女性)
  6T畠さん(安全靴)
  7わたくし
  8
  9


<イベント一覧>
5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建&
         目黒町110万円戸建見学&ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学&ランチ
8日(火)13時〜 倉敷相談日
9日(水)12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


松坂選手がついに勝ちましたね〜


12年ぶり復活勝利の中日・松坂大輔が貫いた「美学と流儀」



ソフトバンク時代は辛いことが多かっただろうから


引退が頭をよぎったこともあったでしょうに...



全ての努力が報われるわけじゃないけど


努力しないと報われないからね。



まだまだストレートにも力あるし


山本昌さんみたいに50歳までやってほしいねー



頑張ってる人は応援したくなるよね。



...



さて、早4月も最終日


いわゆる繁忙期(1〜4月頭)が終わると


部屋探しで来店するお客さんは急激に減るけど


3末入居の契約処理


3末退去の精算処理に追われ


ようやく落ち着くのが今頃。


ちょうどGWにも突入してね。



4月の売り上げは


3月の繰り越しが残ってるので


それなりに組み立てやすいけど


5,6、7,8月ぐらいは


どこのお店も四苦八苦



そういう時でも、


戸建は割と通年動きがあるんで


かなり重要なアイテム




お子さんがいる家庭だと


新学期早々引っ越しは考えにくいけど


そこそこ年配のご夫婦や単身者は


時期にこだわりがないからね。



むしろ、今時分だと


市営住宅の抽選は外れる


3月だと引越し代は高い


梅雨時期は嫌だわ


夏は暑いわ


割と動くからねー




古い戸建に住んでて


立ち退きで出ていかされるなんてのもあるしね。


古い戸建を壊したあとに


新築のアパートマンションが建ったとしても


家賃も高いだろうし


その人たちはそこには住めないよね...



そういう人が次に住むのはやっぱり戸建なんよね。



戸建の良さがわかると、


古い集合住宅には戻れんわね。




そんなこんなで


古い戸建にはそこそこ決まる目があるけど


家賃が高い単身用や転勤者中心の物件は


結構きつい時期
...



転勤時期が結構分散されてはいるけれど


ライバル物件もかなり増えてるから


なかなかね...





例に出して申し訳ないけど


高柳の交差点近くにそびえ立つこのマンション。

ハアラン高柳
ハアラン高柳.jpg



平成26年築


まだまだ新しいいいマンションなのに


こんなに空いとんよ。

1.jpg




広告料は2ヶ月で...

2.jpg




ここのオーナーは


他にもいっぱい持ってるから


全然余裕なんだろうけど


これだけ家賃が入ってこん思うたら

3.jpg



ひっくり返るわ(;´Д`)



ちなみにこれで72.9万円...



いくつも持ってて


それなりに分かってるであろう人でも


こんなことになるんで...




素人が新築でデカイのやるとか


そんな甘くないんよ(-_-;)




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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