狙いが明確

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆西古松新築マンション見学2日目
 &よーすけさん5号完成見学&ランチ
  4月14日(土)12時〜

  参加予定(定員11名)
  1よーすけさん
  2ryokoさん(女性)
  3いなせさん(初登場)
  4児島大家さん※安全靴
  5なつさん(女性)
  6じょーさん
  7かこちゃん(女性)
  8摂津屋さん
  9じいじさん
  10Y山さん
  11わたくし
  ※満席になりました。

☆視察(原尾島アパート)
  4月15日(日)16時半〜

  参加予定(定員10名)
  1しっしーさん
  2ryokoさん(女性)
  3T本さん※安全靴
  4まっきーさん
  5こーへーさん
  6HTさん
  7SB田さん
  8norikoさん
  9BLXさん
  10わたくし
  ※満席になりました。

☆よーすけさん5号完成見学2日目&ランチ
  4月17日(火)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1OCさん
  2mtanaさん
  3こももさん(女性)
  4わたくし
  
☆HTさん4号戸建ビフォー見学
  4月17日(火)14時半〜

  参加予定(定員10名)
  1のりさん(初登場)
  2こももさん(女性)
  3わたくし

☆勉強会1日目(メルパルク)
  4月20日(金)19時15分〜

  参加予定(定員20名)
  1J子さん(女性)
  2ひろさん
  3yasuさん
  4O幡さん
  5ryokoさん(女性)
  6ゆうさん
  7なつさん(女性)
  8namiさん(女性)
  9たろぽんさん
  10とっこさん(女性)
  11わたくし

☆飲み会(イオン岡山)
  4月20日(金)21時〜

  参加予定(定員12名)
  1J子さん(女性)
  2ひろさん
  3ryokoさん(女性)
  4O幡さん
  5namiさん(女性)
  6わたくし

☆勉強会2日目(シティホテル厚生町)
  4月21日(土)11時15分〜

  参加予定(定員20名)
  1Kすけさん
  2まっきーさん
  3あつおさん
  4いなせさん
  5わたくし

☆ランチバイキング
  4月21日(金)13時〜

  参加予定(定員12名)
  1まっきーさん
  2あつおさん
  3わたくし


<イベント一覧>
4月
 7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
 9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
13日(金)12時〜 西古松新築マンション見学&ランチ

14日(土)12時〜 西古松新築マンション見学2日目
           &よーすけさん5号完成見学&ランチ
15日(日)16時半〜視察(原尾島アパート)
16日(月)13〜18時 北区相談日
17日(火)12時半〜よーすけさん5号完成見学2日目&ランチ
      14時半〜HTさん4号戸建ビフォー見学
20日(金)19時15分 勉強会(メルパルク)
      21時   飲み会(イオン岡山)
21日(土)11時15分 勉強会(シティホテル厚生町)
      13時   ランチバイキング
      15時〜 HTさん4号戸建ビフォー見学2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は西古松新築マンション見学&ランチ

Y山さん
F木さん
こももさん(女性)
しんやさん
わたくし


西古松という好立地に


差別化を前面に出した高級賃貸物件

1.JPG
2.JPG



万人受けする訳ではないけど


富裕層に絞って狙いが明確ですわね。


メーカーのパターン化されたありふれたものだと


陳腐化も早いんでね...




最近だと、工務店が


パッケージ商品を建てまくってるけど


同じパターンでバンバン建てるから


建築費は安くできるくせに


売値は高いっていう確変ぼろ儲け状態


しかも建物自体安普請ときたもんで...



さらに利回り合わせるのに家賃設定がべらぼうに高いから


全然入居も決まらんで


広告料5か月積んでとりあえずぶち込むって


荒業使ってたりするけど


そんなのはかぼちゃの二の舞って感じで


お話しにもなりません(;´Д`)




基本、大量生産品自体に大きな価値はないですよ。



例えば、世の中にたくさん出回ってるプリウス。


他のと比べて同程度の自分のプリウスだけが


高く売れる訳ないよね?



次々と大量生産されるアパート。


同じものがたくさんあるのに


自分のだけ有利に展開しないでしょ。




やっぱり何か別の価値が加わらないと


いまなら、大谷翔平選手のサイン入りとかね(^^;




写真は2日目もあるのでまたね(^^;


...



さて、


9日はHTさん、10日はむーさんの決済でしたが


11日(水)はrikouさんの契約でした。

rikouさん.JPG



物件は、第60回あみだに登場した


北区島田本町のアパート


満室なんで見学会はなかったやつね(^^;




rikouさんも狙いが明確でね。


過去のエントリーは

第28回 倉敷市上富井アパート
第35回 中区湊アパート
第59回 倉敷市川入アパート



そして第60回島田本町アパート



そこそこの立地の中規模アパート



すでにある程度の規模をお持ちなんで


場所や資産性、出口を重視しとるんですな。




資金力の乏しい大家の初期の段階では


低価格の物件で、


利回りや手残りを重視して


キャッシュを増やしていく戦略でないと


なかなか難しいと思うけど


そういう段階は卒業しとるんですな(^。^)y-.。o○




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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