不動産な一日

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
  3月3日(土)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1Kさん
   2HTさん
   3GMさん
   4倉敷大家さん
   5しっしーさん
   6わたくし

 ☆tomoeさん倉敷市戸建見学&
  こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
  3月4日(日)11時半〜

   参加予定(定員10名)
   1tomoeさん(女性)
   2こーへーさん
   3よーすけさん
   4じいじさん
   5よっさん
   6てっぺいさん(初登場)
   7わたくし

 ☆motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
  3月6日(火)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1motoさん
   2しんやさん
   3わたくし


<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜Kさん長船3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 4日(日)11時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学&
           こーへーさん戸建賃貸見学&ランチ
 6日(火)12時半〜motoさん南区8号ビフォー見学会&ランチ
 7日(水)12時半〜M本さん惣爪完成見学会&ランチ
13日(火)     Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
21日(水祝)    見学会予定
23日(金)夜    勉強会(内容はこれから(^^;)&ディナー
24日(土)昼    勉強会(内容はこれから(^^;)&ランチ

 ※勉強会テーマの候補があれば個別にご連絡ください(^^;
  いまのところ
  ・青色申告について

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はいい天気でしたねー


このまま春になってくれればいいんですけど


もう一丁寒さが戻ってくるんでしょう(-_-;)


油断して風邪ひくパターンです(-_-;)





さて、昼から西古松の建築現場へ。

1.JPG



お邪魔したのは


コザックスさんで建築中の新築マンション

外観1.JPG

外観2.JPG




実は、ここの社長さんとお付き合いがあって


プランニングの際に若干アドバイスをしたので


建築中の状態を見せてもらうことに(^^;




空室募集の営業がてら


コザックスさんのお店へ集合して行ってきましたー

コザックス.jpg




収支面から


限られた空間になるべくたくさん部屋を取り


かつ、高い賃料が取れるように


という難儀なミッション...




場所はいいので、富裕層に訴求できるような


独特なものでないと...



家賃ありきのアプローチは良くないんだけどな〜(;´Д`)



建築費と土地代でいくらかかるから


利回り〇%取るには


家賃はこうで
...みたいな...




昨今の新築物件の賃料は


ほとんどこっち都合の賃料だからバカ高い(;´Д`)


賃料は市場から導き出さんとね。



まぁでも親会社の意向は無視できません(-_-;)





そんなこんなで早速現場へ。

2.JPG



おー、やっとりますなー


ここ、敷地内への入り口に


電動リモコンの門扉を設置(^^;


ここの住民以外には入れないようにして


堅牢性をアピール(^^)v


高級車を護らないとね。




1階はガレージ

3.JPG


こういうのもいいよねー




玄関を入ると螺旋階段

4.JPG



下から上を見るとこう。

5.JPG




上からはこんな感じ。

6.JPG




2階はこんな感じ。

7.JPG

8.JPG



螺旋階段の部分はガラス張り


広さと明るさを感じますねー




いくつか問題が無いわけではないですけど


他にはない物件なんで


なんとかなるんじゃないかな〜(^^;



3月末で完成で、


完成見学会をさせてくださいます(*^_^*)


...




その後は、空室営業へヾ(゚д゜ )三( ゚д゚)ノ"


ホームメイト岡山京山店さん
ホームメイト.jpg

ドアーズ岡山駅西口店さん
ドアーズ.jpg

ガーブさん
ガーブ.jpg



この3つは初めてお邪魔したけど


ひとつでも多く決めてくれればいいんだけどね(;´Д`)





他社さんもいろいろ載せてくれてるんで


ピタットハウス岡山平島店さん
 西大寺新 西大寺新戸建 8K 3.9万円


センチュリー21 岡山駅西口店さん
 古都南方 古都南方戸建 5LDK 4.9万円


アパマンショップ岡山駅西口店さん
 北区下伊福 下伊福戸建 3DK 3.4万円


ピタットハウス西長瀬店さん
 北区津島東 2LDK 8.5万円


アパマンショップ岡山東店さん
 北区宿本町 3K 3.7万円


タルト不動産さん
 倉敷市玉島 4DK 3.5万円

 南区植松 テナント、倉庫、事務所 3.24万円



朗報をお待ちしております(^^;




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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