100ありゃ充分

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

<イベント一覧>
3月
 3日(土)12時半〜長船Kさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 6日(火)     見学会予定
 7日(水)     見学会予定
21日(水祝)    見学会予定
23日(金)夜    勉強会(内容はこれから(^^;)&ディナー
24日(土)昼    勉強会(内容はこれから(^^;)&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日のtaimann先生による「退去あるある」のあとは


玉野市30万円戸建見学2日目へε≡≡ヘ( ゚Д゚)ノ


1日目の様子
2018年02月21日 これを「美邸」と言わずして何という!?


HTさん
なつさん(女性)
たろぽんさん
よーすけさん
児島大家さん
じゅんこさん(女性)
わたくし

の7名で現地へ。

4.JPG


5.JPG



2日目のみなさんも口をそろえて「きれい」という(^^;




ボロを見過ぎて


もはや残置物が無いってだけで「きれい」に見えるほど


感覚がおかしい人たちの意見ですが...




では早速室内写真を公開




まずは玄関から

1.JPG 2.JPG



廊下の突き当りにはトイレのドアが見えます。


トイレはこんな感じ。

トイレ.JPG




玄関入って右側に洋室

3.JPG




玄関の左側は二間続きの和室

4.JPG 5.JPG


それぞれはこんな感じ。

6.JPG 7.JPG



トイレの前を右に行くとDK

8.JPG 9.JPG




DKの奥に小さな和室

1.JPG




DKの勝手口を開けるとかまどがΣ(・□・;)


珍しいね〜

2.JPG かまど.JPG




そのかまどの右にお風呂

3.JPG



お風呂の外側に小屋があって洗濯機はここに。

1.JPG




普通の人が見たら全然きれいじゃないんだろうね〜(^^;





でも、ボロ戸建てマニアからしたら

・残置物なし
・雨漏りなし
・床のふわふわなし
・臭いもなし


と、最上級クラス(^^;




せめて、これを見て怯まないぐらいにはならないと


ボロ戸建てチャレンジは無理
だろうね〜


いろいろ見てたらそのうち慣れるけどね(^^;





ここはどこを触るかな〜


やりだしたらキリがないからな...


掃除いれたらそのままでも貸せんことないしね(^^;




まぁやるとしたら


ブロック塀壊して軽四が入るようにとか

2.JPG


トイレを洋式にするとか

トイレ.JPG



かな...



たたみ変えたら壁が目立ってくるだろうしね...


たたみのとこはゴザでも敷くかな...



電気は触らんでもいいな。

4.JPG



そもそも平屋ってのがいいね〜(^。^)y-.。o○


屋根するにしても、壁するにしても


ほんと楽ちん(^^;





ここならそんな直さんでも


家賃2.5〜3万円ぐらいはいけるでしょ。


年30〜36万円




安くしか貸せないなら


安く買って安く直さないと
ね。




30万円+諸費用で買って


諸々直しても100ありゃ充分かな(^^;


実質30%は固いライン




金額的にも難易度的にも初心者向けなんだけど


初心者だとボロはビビるんよね...


まぁね。初めて買うとなると


100万円とはいえ勇気いるわな(-_-;)




仕上げまで持って行って100なんて


表に出てる物件だと絶対無理
だと思うけど


そういうとこもよくわかってないかもしれんしね...




果たして、チャンスを掴もうとする人は何人出るかな〜?(^^;




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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