退去精算

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

<イベントのお知らせ>

<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目
12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学&
           こももさん4号戸建途中経過&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学&
           こももさん4号戸建途中経過&ランチ2日目
20日(火)18時 〜勉強会(退去関連)&ディナー
21日(水)12時 〜玉野市30万円戸建見学&ランチ1日目
24日(土)11時 〜勉強会(退去関連)&ランチ
      15時半〜玉野市30万円戸建見学2日目

26日(月)13〜17時 倉敷相談日
27日(火)13〜18時 北区相談日


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




こんばんは。岡山大家です。


今日は、勉強会2日目&ランチバイキング

りょういちさん
O幡さん
namiさん(女性)
AIさん(初登場)
HTさん
Kすけさん
しっしーさん
IW本さん
ロバートS田さん
たろぽんさん
K本さん
Y原さん
たくみさん
taimanさん
tomoeさん(女性)
わたくし

の16名で退去関連のお勉強です(^^;

1.JPG




退去いうのは大家の一番の敵



ほんま退去するとロクなことがない(;´Д`)




次の募集のためのリフォームやら


募集のために不動産屋を回ったりやら


お金も時間もかかる(;´Д`)




なかなか決まらんかったら


その間の賃料は入らんし(;´Д`)




ようやく決まった思うて


広告料1ヶ月払うつもりでおったら


いきなり「広告料2ヶ月くれ」言われたり(;´Д`)




そんなん今さら拒否できん


拒否しとったら他の物件の客付けしてくれんようなるし(;´Д`)



ずっと平和に入居してくれとんが一番です(-_-;)




平穏無事に安定経営するには


ここを押さえとくんが一番なのに


みんな軽く見とんよな〜(;´Д`)




それはさておき


いつかは住んどる人も死ぬから


未来永劫入居してくれることはないんで


どこかで遭遇するであろう退去




そんな時のために


退去立会や精算のお勉強をしました(^^;




立会時にすること


実際にわたくしが精算したときの資料を見ながら


大家が損しない方法をお伝えしました(^^;




なにも入居者から修繕費をぼったくれってことじゃないですけど


ちゃんとやり方ぐらいは知っとかんとね(^^;


自主管理なら自分でやらないといけないことだから。




客付けした不動産屋にお願いするのも手


昔からの付き合いがあったりすると


無償で引き受けてくれたりもするかもしれないけど


基本的に不動産屋としてはNG


立会の手間賃でいくらか払うとか


リフォーム工事をさせてあげないと


人をひとり派遣するのに


基本的にタダって訳にはいかない。


その後の募集を専属でさせるなんてのいいけど


いまどき専属募集なんてのんきなことやらないしね。




管理自体を任せて管理会社に丸投げもいいけど


管理会社の人は、


大概、入居者寄りの精算をするんよね(;´Д`)


なんでそうなるかって?


それは、入居者と揉めたくないからよ(;´Д`)




いまごろは国土交通省が出してる


いわゆる、ガイドラインってのがあってね。


「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について



まぁ揉めることが多いから


一定のルール的な指針を示した訳ね。


絶対的なルールではなくて指針というか目安程度のものなんだけど


ちょっと知ってる入居者だと


これを盾にいろいろ言ってくる訳(;´Д`)



現場で、恐る恐る


管「ここは入居者さん負担で...」


なんて言うと


入「いや、ガイドラインではこうですから」


管「はい!わかりました!」
 「大家さん負担でいきますね!」(^^)v




あんたコロっと態度変わって弱腰すぎやろ...



こんな感じの人、山ほどおります(;´Д`)




だってね、その社員さん


管理物件数十戸?数百戸?の精算をさせられとんですよ(;´Д`)



ひとつひとつ入居者を説き伏せて


数千円、数万円の話を


大家寄りに立って話ししてくれるはずないでしょ?





だからもうほとんどフリーパス


壊したところがなかったら


「敷金はぜーんぶお返ししますからね〜」(^^♪

「あっ、清掃費だけ負担してくださいね〜」(^^♪




入居者にはええ顔してその場は片付けて


大家には

「いやぁー、最近はガイドラインがありましてねー」
「なかなか修繕費もらえんのですわー」
「大家さん負担で直してください」
(^^;


とか平気でぬかしよる...



あほか(;´Д`)




まぁでもしかたない。


手間かけて少々多めに回収したところで


自分らは一銭の得にもならんからね〜(;´Д`)




サッサと大家負担でバカ高〜いリフォームして


リフォーム代は大家からきっちり回収


バカ高〜いリフォームだから


入居も決めやすいわな。


それで決まったら広告料数ヶ月ぶん獲る



入居者と後々まで揉めること思うたら


そっちのほうがよっぽど賢いわ。




どこに任せるのも自由だけど


自分でこれぐらいはできるようにしとかんと


骨までしゃぶられるで〜((((;゚Д゚)))))))




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓
40×200バナー(森さんブログ用).jpg


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コメント

お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのコメント

   
検索
検索語句
プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
岡山のブロガーのみなさん
リンク集
最新記事
最新コメント
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※
RSS取得
<< 2019年12月 >>
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ

ここまで明かしたくなかった節税強化書