厳しさが増してるね...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆DIY教室 ジョリパット塗り&ランチ
  2月12日(月祝)

   参加予定(定員10名)
   終日
    1ryokoさん(女性)
    2じいじさん  
    3まっきーさん 
    4とっこさん(女性)
    5yasuさん
    6わたくし
   午前、ランチ
    1りょういちさん 
    2なつさん(女性)
   ランチ、午後
    1こーへーさん 午後から
    2じょーさん ランチから
    3真中さん  ランチから
   ※道具はこちらで用意しています。
   ※汚れてもよい格好でお願いします。
   ※満席になりました(-_-;)
   

 ☆わたくしのアパート1号完成見学&
  norikoさん1号戸建&ランチ2日目
  2月13日(火)12時

   参加予定(定員10名)
   1norikoさん(女性)
   2たかぱぱさん
   3麒麟さん
   4わたくし



<イベント一覧>
2月
 6日(火)13時 〜北区相談日
10日(土)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ1日目

12日(月)11時 〜DIY教室 ジョリパット塗り
13日(火)12時 〜わたくしのアパート1号完成見学&
           norikoさん1号戸建&ランチ2日目
17日(土)12時半〜よーすけさん5号戸建見学&
           こももさん4号戸建途中経過&ランチ1日目
19日(月)12時半〜よーすけさん5号戸建見学&
           こももさん4号戸建途中経過&ランチ2日目
20日(火)18時 〜勉強会(退去関連)&ディナー
24日(土)13時 〜勉強会(退去関連)&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ネット見てても


なかなか安い物件って出てこないですね〜(;´Д`)




そこそこまともな場所だと


せいぜい350万円ぐらいから...



それでも、場所はイマイチ土地は狭いわ


もちろんベースがボロだから


「そんなん高すぎるわ(;´Д`)」


ってのばっかり...




200万台以下とかになると


岡山市とは名ばかりの僻地ばかり...


そんな僻地でも貸せないことはないと思うけど


思いっきり安く買っとかないと


恐ろしすぎる(;´Д`)




そんなもんだから


そこそこの市街地で300万円台なんかで出てきたら


取り合いが凄い様子(◎_◎;)




先日も、中区で300万円台の物件が出て


もう少し安くならんかなと悩んでいたら


スパッと満額で攫われたとか...


あとで判明したところによると


実は別の大家仲間だったようですが(^^;




その後、南区で300万円台で出てきたので


満額で攫われたトラウマから


速攻で満額で買付を入れたとか(^^;


みなさんよく見てますし


ほんと動きが早い(^^;




さっきの中区もそうですけど


この南区のも複数人から相談を受けていましたが


普通に考えたら


どちらもちょっと高いんですよね...




貸せる家賃って大体決まってるから


リフォームが膨らんだら


利回り10%とかになっちゃう...


ボロ戸建で10%いうとね...





安く買うってことは


それだけ安全マージンが取れるってことでね。


古い建物ほど


いろいろ隠れたリスクがある可能性が高まるから


安く買って利回りを高く取っておかないと...




ボロ戸建で実質利回り10%しか取れないなら


新築で実質7〜8%のほうがよろしかろうと...





そんなことは分かっちゃいるんだけど


とはいえ、予算の問題も出てくる訳で...


初期の頃は、なかなか千万超えいうのもね...


数百万円レベルで探すとなると


300〜400万円に照準を当てるのはごく自然。


心理的なハードルも低めだし


初期状態の人にとっては借りやすい額。


だから競争相手が多いわね...




そんな中で物件を獲得するには


満額買付ってのもしかたないのかな...




物件を持たんことには始まらんしね...




250万円なら合格だと思われる物件を


350万円で買ったとして


この時点では100万円割高


リフォームにいくらかかるかは置いといて


家賃が4万円ちょいで貸せたとして


年50万円ぐらいの収入



100万円割高で買った分を


2年で追いつくことに



2年分の賃料いうたら結構デカイわな...


もっと高額な物件での100万円割高なら


大して問題ないだろうけど...




ただ、その2年で得られるものもある




大家としての運営実績


お金を借りてたら返済の実績





いつお得物件にありつけるかわからないから


もし2年後も物件が買えていなければ


その時間だけが無駄になる可能性もあるわけだしね...




余裕のある人は少々割高でも買っていく中で


これから始める人はどうしたらいいんだろうね...


どんどん厳しさが増していくな...




おしまい




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この記事へのコメント

まさおさん、こんにちは。
仮装通貨がにぎやかですね〜
そんなところで勝負できる人はいいですねー
自分は不動産が一番勝てるんで他に手を出すメリットがないもんで(^^;

ボロ戸建ては安く仕込んで安く直すノウハウがないと、普通の人にはなかなか難しいでしょう。
誰でも彼でも成功できないところが旨味ですね(^^;
岡山大家|2018年02月14日(Wed) 17:25
いつも楽しく拝見してます。
自分も戸建投資を一回だけやって思ったのが、戸建投資のパイオニア加藤さんや他にも千葉や大阪の戸建投資の本やブログ、また立地や建物の状態とか家賃を岡山のそれと比べると明らかに割高なのでいったん辞めました。
今は株や仮想通貨で一年で簡単に2倍高とれるので、それらで自己資本高めてから不動産へ行く方が効率がいいことに気づきました。

多分、岡山大家さんの尽力で意識高い戸建投資が戸建の割合より多いのかも知れません。これだと利回りたいしたことないし、ボロはボロなんで修繕費考えると割りがあわないので自分はいったん様子見します。

これからも頑張ってください。ブログ楽しみにしてます。
まさお|2018年02月12日(Mon) 10:38
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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