中途半端な感じ

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会&ランチ1日目
  25日(木)12時半

   参加予定(定員10名)
   1デンチさん
   2しんやさん
   3ryokoさん(女性)
   4K本さん
   5真中さん(女性)
   6わたくし


 ☆デンチさん1号戸建ビフォー見学会2日目
      &倉敷大家さん中庄6号アパート見学&ランチ
  27日(土)12時半

   参加予定(定員14名)
   1デンチさん
   2倉敷大家さん
   3よーすけさん
   4みっちゃん(女性)
   5ひろさん
   6riekoさん(女性)
   7なつさん(女性)
   8こももさん(女性)
   9namiさん(女性)
   10yasuさん
   11じいじさん
   12わたくし
   13
   14
   ※すぐ満席になったので増枠しました(^^;

<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ
19日(金)19時 〜新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
      19時 〜新年会第三弾(北区本町)

25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜デンチさん1号戸建ビフォー見学会2日目
           &倉敷大家さん中庄6号アパート見学&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


東京でシェアハウスのサブリースが破綻したそうですねΣ(・□・;)



「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、
 物件オーナーへの支払いが困難に




いろんな不動産ブログでも話題になっていますねー(;´Д`)





この会社の社長、こんな本を出してましてね。

「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資―――脱・不動産事業の発想から生まれた新ビジネスモデル

新品価格
¥1,620から
(2018/1/25 07:40時点)






女性専用のシェアハウスに


地方から出てきた子に住んでもらって


人材紹介をする
ってことで。



今回のことがあってか


いまは社長(社名も)は代わっていますが


いろんなやり方があるもんだな〜


なんて思っていました。


が、思ったほど入居もせず


人材紹介料も入らなかった
ようで...




新社長曰く

「ビジネスモデルは破綻していると思う」だってさ(;´Д`)


※クリックで大きくなります。



短期間で関東近郊に600棟以上


建てたってんだから...


しかも各部屋は7平米(約4帖)ほどしかなくて


賃料も結構してます(;´Д`)


株式会社スマートデイズのシェアハウス・ゲストハウス一覧



トイレ風呂キッチンが共同で狭くて高い...



関東のことはよくわからんけど


入居付けが難しそうなのは


なんとなくでも想像できる。




サブリースが成り立つには


ある程度は入居しとかんといけんけど


ここの物件は平均40%程度なんですって...




それでどんどん建てて得られた利益で補填...




それが回らなくなって


年末にサブリース賃料を一方的に減額...



年明けにサブリース支払い停止...





サブリースが無けりゃ


たぶん多くの人は手を出さなかったんでしょうが...


エサにやられましたね...


レオパレスがよく問題になってますけどねー(;´Д`)




サブリースが付いてるから安心って思っちゃうんでしょうね...


そもそもサブリースが付いていると


金融機関が安心しますからねー


金融機関の素人っぷりがよくわかりますわ(笑)





なんでも、1億円クラスのローンで建てた物件が多いそうで


その多くは、サラリーマン大家だとか...


ほとんどが素人でしょ。


ある程度目端が利く投資家なら


多少なりとも危うさを感じるでしょうけどね...




1億クラスをポンっと借りられるサラリーマンなんて


それはそれはさぞ高属性でしょう。



でも、一番やられるものこのあたりの人(^_^;)




なんだろうね...


中途半端に頭が良くて

中途半端に年収があって

中途半端に預貯金があって



あと、中途半端に自信があったりね(笑)


なんも知らんくせに生意気な(笑)




少し前に不動産屋の飲み会に行ってきたけど


忠告してあげても言うこと聞かんって言うてたなー




やられる時は中途半端じゃ済まんのによー



一度死ぬ寸前まで頭打たんと気づかんのかもしれんな〜(;´Д`)


まぁよろしいわ。



おしまい




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バーダックさん。
一気に12億ですかー
他人事ながら心配になりますね(^^;
高属性の方は不動産なんか舐めてる人多いですからねー
そういう人に限って不動産屋に転がされるんですけど...
岡山大家|2018年02月05日(Mon) 13:52
先日、あるセミナーに行った時の話で、高属性を利用して高額マンションを買い進めて、
数年で12億まで借り入れしてます、みたいなことを言ってましたが、
自分的には非常に危うく思いました。

勝算あってのことだと思いますが、社会情勢が変わって賃貸状況や不動産市況が悪化したときに
目一杯手を拡げていればすぐに転換できないと思うのは私が慎重すぎるのか。

高級時計を買った話などバブルそのものでしたが、うらやましいとは思いませんでしたね。(^^;)
バーダック|2018年01月25日(Thu) 10:58
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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