いつの間にか仲介手数料改正

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&
  中区トレジャーハンター&ランチ
  18日(木)11時

   参加予定(定員10名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3たかぱぱさん
   4デンチさん
   5N西さん
   6N西さん奥さん(女性)
   7かこちゃま(女性)
   8N岡さん(女性)
   9HIROさん(初登場)
   10わたくし
   ※満席になりました。

 ☆新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
  19日(金)19時

   参加予定(定員10名)
   1taimanさん
   2しっしーさん
   3真中さん(女性)
   4yasuさん 19時半
   5T本さん
   6よーすけさん
   7わたくし

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
  20日(土)12時半

   参加予定(定員12名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3よーすけさん
   4なつさん(女性)
   5OCさん
   6こももさん(女性)
   7倉敷大家さん
   8じゅんこさん(女性)
   9ryokoさん(女性)
   10Mさん
   11じいじさん
   12わたくし
  ※満席になりました。

 ☆新年会第三弾(北区本町)
  23日(火)19時

   参加予定(定員12名)
   1じいじさん
   2ryokoさん(女性)
   3こももさん(女性)
   4J子さん(女性)
   5DMMさん
   6riekoさん(女性)
   7デンチさん
   8Y口さん
   9OCさん
   10わたくし
   11
   12
   ※早々に満席なので増枠しました(^^;

<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ

18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ
19日(金)19時 〜新年会第二弾(イオンモール岡山6階)
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


不動産屋を通じて不動産を購入すると


仲介手数料をお支払いしますよね。



時々、大家さんになりたいと言いつつも


この存在を知らない人に出会うことがあったりして


ビックリすることもありますが


今一度しっかり理解しておきましょう。



仲介手数料について




以前記事にしたこともあります。

関連記事
2015年09月29日 6万円足りないんです。
2016年01月10日 はっきり言って迷惑なんです...





仲介手数料の仕組みを理解できれば


不動産屋が安すぎる物件は扱いたくない気持ちがわかりますね。


関連記事
2017年12月14日 わざわざ福岡からどうも。
2018年01月08日 基本、300万円のラインなんですよ。





基本、値下げ交渉も厳禁


物件価格に連動している以上


売主に値下げ要請をして下がれば下がるほど


自分のもらえる仲介手数料も減っていきます


値下げ交渉というのは


不動産屋自身の首を絞める行為なんですね。




ましてや、


安い物件の安い仲介手数料の値引き交渉なんて


タブー中のタブー




難癖付けて値切ったり払わんかったりするやつ。


実際時々いるみたいですけど


そんな奴には二度とおいしい話しは舞い込みません




情報こそ命、宝ですから


気持ちよく払ってあげましょう。


そういうところをケチる人は大成しないと思います。


無駄なものを節約はするのはいいですけど、


ケチな人間はダメです。






そんな仲介手数料ですが


しばらく前から改正に向けての動きが。

関連記事
2017年06月07日 手数料の仕組みが変わる?



2017.6.5
空き家取引活性化へ仲介手数料の上限緩和 国交省が告示改正を検討

2017.6.28
仲介手数料の上限緩和「18万円」は愚策となるか




要は、安すぎると不動産屋がやりたがらないので


安い物件の手数料を見直そうという動き。




具多的には


400万円以下の物件に対しては一律


400万円だと


4%+2万円 → 18万円 +消費税 なので


それ以下


100万円だろうと5万円だろうとワンコインだろうと


18万円 +消費税





そんな風に検討していたのが、


実際に改正されたというお話し。



国土交通省HP


平成29年12月8日改正(平成30年1月1日施行)になっとります(◎_◎;)




具体的には以下の文言が追加



空家等の売買又は交換の媒介における特例

低廉な空家等(売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当
額を含まないものとする。)又は交換に係る宅地若しくは建物の価額
(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係
る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれ
か多い価額とする。)が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。
以下「空家等」という。)の売買又は交換の媒介であって、通常の売
買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについて

は、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者
(空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。)から受ける
ことのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下
この規定において同じ。)は、第二の規定にかかわらず、第二の計算
方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額
を合計した金額以内
とする。この場合において、当該依頼者から受け
報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならな
い。



新旧対照表




いつの間にか改正されとりました(◎_◎;)




この物件も

35万円.jpg



従来なら5%+消費税で


1.89万円だったのが、19.44万円にアップ!



それが売主買主双方から受領できるから
※訂正 買主からは従来通りだそうです(^^;



少しはやる気になるかもしれません(^^;






が、実際のところは


ボロ物件ほどいろんな不具合が出てきて


あとあと面倒に巻き込まれる可能性は高い
ので


この程度の手数料では


積極的に取り組むという訳にはいかんでしょうが...


築浅の分譲マンションとかを扱っとく方が


リスクも低くて断然楽だもんね〜(;´Д`)





これでバンバン情報が出回ってくれば


我々にもメリットがありますが...




現状では、払うお金が増えただけってことにも


なりかねないですが


わたくしなら


この部分も加味して価格交渉をするでしょうから


不動産屋を通した契約の場合


一番損するのは売主になりそうです...




みんなで見に行った備中高松の戸建...


いくらで交渉しようかな...




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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