そこに建てるのが合理的かなと。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
 属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。
 ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1,850万円で売却グッド(上向き矢印)

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中(゚д゚)
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

 ☆半日見学会ツアー 1日目
  1月13日(土)
   11時〜備中高松見学会(満席)
   12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ(満席)
   15時〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV撮影会
   なつさん(女性) 10半→12→15
   J子さん(女性) 10半→12→15
   倉敷大家さん   10半→12→15
   わたくし     10半→12→15
   真中さん(女性) 10半→12→15
   しっしーさん   11 →12→15
   まっきーさん   11 →12→15
   たろぽんさん   11 →12→15
   こーへーさん   11 →12
   こももさん(女性)11 →12
   taimanさん           15
   
 ☆見学会ツアー 2日目
  1月16日(火)
  北区高松150万円ぐらい?戸建&
  総社市倉敷大家さんアパート&
  おまけでもうひとつ見学会&ランチ
   参加予定(定員10名)
   1倉敷大家さん
   2DMMさん
   3じいじさん
   4OCさん
   5摂津屋さん
   6麒麟さん
   7わたくし

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&
  中区トレジャーハンター&ランチ
  8日(木)11時

   参加予定(定員10名)
   1いいてんきさん
   2摂津屋さん
   3たかぱぱさん
   4デンチさん
   5N西さん
   6N西さん奥さん(女性)
   7かこちゃま(女性)
   8わたくし

 ☆中区いいてんきさんマンション&
  北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
  20日(土)12時半

  参加予定(定員10名)
  1いいてんきさん
  2摂津屋さん
  3よーすけさん
  4なつさん(女性)
  5OCさん
  6こももさん(女性)
  7倉敷大家さん
  8じゅんこさん(女性)
  9わたくし


<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ

13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
      11時 〜備中高松見学会
           &総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学
           &中区トレジャーハンター&ランチ
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
           &北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
           &ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は大安


不動産の決済は大安にすることが多いですけど


新年早々、よーすけさんが5号戸建ての決済だったようで(≧▽≦)


第52回あみだくじ


年末にゲットした5万円4号戸建に続き

関連記事
2017年12月10日 2年で5つ


2年半ほどで早くも5つめ。


今年も幸先がよろしいですなー



まずは4号5号を貸し出して


今年後半に6号がゲットできればいいんじゃないですかね(^^)


なかなかお得な物件が出てこないなか


毎年2つも買えてれば順調なペースでしょー(*^▽^*)


すばらしい。


5年、10年後が楽しみですね。


おめでとうございます(*^_^*)


...


...


わたくしは年に1つ買えれば充分


規模の拡大にはあまり興味がなく


両親や兄弟、妻の名義でも持たせてもいません。


身内にひとつも持たせることもなく


他人にばかり放出していくのもどうかと思いますが


ブログに書いてあるものが全部




ただ、どうしてもそれぞれの物件は古くなっていく一方なので


血の入れ替えは必要だと思っていて


古くなった物件の処分を見越して


ある程度の規模の維持するために


毎年1つは買っておきたいなと。


減価償却も減っていくしね。




いまある物件は、ほとんどが売却益が出てしまうものなので


税金を考えると売却はあまり考えていなくて


できれば解体後にそこに新築ができるようなものを好みます。




古い物件を使い切って


プラス解体費分も稼いで、返済もゼロになれば


土地がそのまま手に入るから


そこに新築するのが合理的
かなと。


・売却益にかかる税金
・売却時の仲介手数料
・新たに中古物件を探す手間
・購入時の仲介手数料
・登記費用などの諸費用



こういったものが要らないのはありがたいな。



激安ならそんなことも凌駕してしまうけどね(^^;




特に、最近買った

東区広谷の物件10.11.12号

中区原尾島のアパート1号は



利回りはかなり低いけれど


10〜15年後の新築候補地として買いました。



その頃だと


北区関西町の物件3.4.5号

倉敷市水島の物件8号

北区牟佐の物件9号



あたりの存在は怪しいので(^^;


建てるならライバルが少ないもの。


そう。もちろん戸建。できれば平屋ですよ(^^;






ただそれにしても、やはり近場がいいのは基本


遠いと何かと手間なんでね...





そんなことを考えつつも


実は、わたくしも今日物件の決済がありました(^_^;)

決済.JPG





場所は、総社市真壁...


自宅から1時間以上...


しかもアパート(2DK6戸)...



いくら年にひとつは買っておきたいといっても


そもそもわたくしの基準から大きく外れるんですが...





なぜそんな物件を買うことになったのか?


買った今でもしっくりこないところがありますが...


でも、買わないとしかたなかった側面も...


ブログに書けないこともいろいろね...


絶対損しないようには買ってますけどね...




13日(土)、16日(火)の見学会に組み込んであるんで


まずはそこでお話ししましょうか。



おしまい




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この記事へのコメント

無借金か一括返済できる以上に預貯金があれば楽勝ですねー
60歳まであと15年なんで、それまでになんとかしておこうと思います(^^;
岡山大家|2018年01月15日(Mon) 12:44
私の賃貸業のゴールは、無借金のアパートを2棟程度持つか、
地元駅前にテナントビルを持つことです。
それまで物件を組み替えながら進めていきたいですが、
まだまだ先は長そうです。汗
バーダック|2018年01月12日(Fri) 17:32
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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