大家にとって一番の悪

岡山県岡山市・倉敷市・赤磐市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日売却)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去と重なり売却
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から4台月極Pで貸し出し中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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<イベントのお知らせ>

 ☆ラーメンnnwさん御津戸建&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
  12月10日(水)12時半〜
  参加予定(10名)
  1ラーメンnnwさん
  2Mさん
  3摂津屋さん
  4じゅんこさん(女性)
  5じいじさん
  6わたくし

 ☆半日見学会ツアー 1日目
  1月13日(土)
   11時〜備中高松見学会(満席)
   12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ(満席)
   15時〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV撮影会
   なつさん(女性) 10半→12→15
   J子さん(女性) 10半→12→15
   倉敷大家さん   10半→12→15
   わたくし     10半→12→15
   しっしーさん   11 →12→15
   まっきーさん   11 →12→15
   たろぽんさん   11 →12→15
   こーへーさん   11 →12
   こももさん(女性)11 →12
   真中さん(女性)     12
   マキさん(初登場)11
   taimanさん           15
   ※10時半組が1つ空きました(^^;
    変更希望の方は直接ご連絡ください。

<イベント一覧>
1月
 5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
           &賃貸募集用間取り図面作成体験
      19時半〜新年会第一弾(北区平和町)

 9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
           &わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV撮影会
16日(火)半日見学会ツアー 2日目
      11時 〜備中高松見学会
      12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
      15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV撮影会
18日(木)11時 〜見学会&ランチ(浜、原)
20日(土)12時半〜見学会&ランチ(浜、原)
25日(木)12時半〜見学会&ランチ(倉敷市)
27日(土)12時半〜見学会&ランチ(倉敷市)


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


DIY教室の教室の主な舞台となった


わたくしのアパート1号


関連カテゴリー
DIY教室の教室




みんなでワイワイ漆喰塗りなどを楽しんだ?のは


記憶に新しいところですが


和室を洋室にしたのがこの時...

関連記事
2017年11月20日 和室を洋室にするまで。




その後、かれこれ2ヶ月近く放置...


はよ直して貸さんといけんのにね〜(;´Д`)



なかなかイメージが固まらんのもありますけど


基本、自分のことは後回しになりますな...


まぁこの繁忙期で決まればよろしいか(^^;




ちなみに退去したのは8月末...


前の人は家賃4万円だったんで


9,10,11,12,1月...


もう20万円も家賃が入っとらんΣ(・□・;)





実際のところ


サクッと普通にリフォームして募集したとしても


10、11、12月に


すんなり入居したとは思わん
しね〜(;´Д`)




場所こそ悪くないものの


所詮ボロアパートだから


類似物件なんて山ほどあるしね...


家賃も下げんといけんし...




まぁ10,11,12月に決まったかどうかは


実際やってみんと誰にもわからんことだけど


退去するとマイナスしかない...


退去こそが大家にとっての一番の悪ですな(;´Д`)




だから、物件選びの段階から


退去の少なそうな物件
を中心に据えないと


思うほどお金は残っていかないよ。





まぁここは最初からこの繁忙期に間に合わせればいいと思ってたし


なんか面白いことができればなーって思ってたから


それはそれでプラスになったけどね(^^;





そんなこんなで


すえちゃんともりてるさんの手がようやく空いてきたってのもあって


今後の打ち合わせをしてきました(^^;



元々はこうだったのが

間取り1.jpg





みんなで壁と天井を塗り


トイレを洋式にして


和室をひとつ洋室に座上げまでを


DIY教室(赤い部分)でやりました。

間取り2.jpg




久々に見に行くと


洗濯機置き場の室内設置


DKと和室を繋げて(座上げはなし)


LDK化のお願いをしていたのが


いつの間にか概ね出来上がっていました(^^;

1.JPG

間取り3.jpg




あとは仕上げに関することが中心ですけど


お願いしてきたのは


収納関係

2.JPG



照明関係

3.JPG



キッチン関係

4.JPG




あとは間仕切りに関すること。

間取り4.jpg




どう変わるかは


見学会のお楽しみに(^。^)y-.。o○




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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