セーフティーゾーンは広く

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 申込中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

<イベントのお知らせ>
 ☆DIY洋室6日目 和室→洋室リフォーム&ランチ
  11月 19日(日)11時半〜 
  参加予定(定員10名)


 ☆必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
  12月3,4日(土日) 
  1OCさん
  2わたくし
  ※エントリーはこちらから

<イベント一覧>
 11月  4日(土)11時半〜 中区400万円アパート見学会&ランチ
           13時半〜 東区25万円戸建 in トレジャーハンター&
                 赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学&
 11月  5日(日)12時半〜 しっしーさん1号平屋アフター見学&ランチ
           9時〜16時 第9回 木材ふれあい祭り ウッディヨネダ
 11月  6日(月)12時半〜 あつおさん4号DIY戸建アフター見学&ランチ
 11月  7日(火)12時半〜 ゆうさん7.5万円戸建アフター見学&ランチ

 11月 14日(火)12時半〜 N村さん北区5万円戸建リフォーム中見学&ランチ
 11月 19日(日)11時半〜 DIY洋室6日目 和室→洋室リフォーム&ランチ

 12月3,4日(土日) 必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


今日は先日の


あつおさん4号DIY戸建アフター見学会の様子を。

1.JPG



ビフォーはここで登場。

関連記事
2017年08月21日 リベンジマッチ



3号を失意の売却の末


ここでリベンジマッチ

関連記事
2017年04月14日 チャレンジャーは現れるかな?
2017年04月15日 なんとか花見になりました(汗)
2017年04月20日 チャレンジャーは...
2017年04月30日 いろいろやってます。
2017年05月01日 最初はみんな初心者ですよ。



あまり安く買えなかったので、DIYに初挑戦...


休みの日は連続24時間以上の作業...


見かねて途中からじいじさんが手伝ってくれました...



傾きの大きかったキッチンは、大工のT田さんに依頼。

5.jpeg 1 (26).jpeg


さすがプロ!

4.JPG 5.JPG




あつおさんが頑張ったのは、主に


元々はこんな壁でした。

IMG_1295.JPG


このトイレの中はきれいですけど


他の部分はかなり汚くなっていて(~_~;)


安く貸すならそのままでもいいかもしれんけど


そこそこマシな状態にするには、触れずにはいられない状況...


かといって、全部にべニア&クロスだとかなり高額が予想される...


家が大きいんで、壁の面積もかなりあるんです(-_-;)



もう自分で塗るしかない...


そして、あつおさん頑張りました!

1.jpeg



2.JPG



最初はかなりまずい状態だったそうですが


じいじ先生の指導で上達(^^;

2.JPG 1.JPG


立派になりました(*^^)v


よく頑張りましたね〜


じいじさんもありがとうございました(^^;





ただ、希望家賃の5.5万円となると...


わたくしの辛口?査定では


家賃だけなら4.5万円というところでしょうか...


駐車場3台、ペット可も加算してなら


5万円台突入は可能と判断(^^;



希望家賃貸せる家賃は違いますからね...




わたくし、いつも


リフォーム代は高めに見積もって


家賃は最低ラインで見積もります。



100万円で済むかもしれないリフォームでも


余裕ラインの150万円ぐらいを想定しますし


高めで貸せる可能性がある場合でも


最低ライン(これは絶対下回らないと思うライン)で想定します。



リフォーム代はプラス50万円


家賃はマイナス5千円〜1万円ぐらいの幅ですかね。



きつい負荷をかけて


それでも耐えられる価格で買えるならGO
です。



ボロ戸建てなんて、蓋を開けてみないとわからないことが多いんでね...


セーフティーゾーンは広くみておかないと。





実は、あつおさん4号のあと


ある水面下情報の戸建を見に行きました。


そこは雨漏りがひどい(-_-;)


ダダもれ,,,

1.JPG 2.JPG


至る所にシミが...

4.JPG 3.JPG


押入れの天井が落ちています...

6.JPG



接道も弱い。駐車場も無し...



それでも直せば3.5万円はいけるか...


修繕に200万円かかるとして...



買値は5万円以下ですわ。



それで折り合えるなら買います。




ん?ここはどうなったって?


ちゃんと5万円で折り合えましたよ(^^;



おしまい




このコメント欄も使えます。
FC2コメント


空き家・空き地のご相談は↓↓↓
40×200バナー(森さんブログ用).jpg


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コメント

お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのコメント

   
検索
検索語句
プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
岡山のブロガーのみなさん
リンク集
最新記事
最新コメント
バーダック
水道代 (11/18)
taiman
観念しました... (11/08)
岡山大家
例の現場、売ってるみたいですねー (11/02)
岡山大家
チャンス到来の波 (11/02)
岡山大家
今日はお休みします... (11/02)
岡山大家
最初はみんな初心者ですよ。 (11/02)
バーダック
例の現場、売ってるみたいですねー (11/02)
バーダック
チャンス到来の波 (10/30)
OC
今日はお休みします... (10/29)
つぐみ
最初はみんな初心者ですよ。 (10/29)
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※
RSS取得
<< 2017年11月 >>
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30    
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ

ここまで明かしたくなかった節税強化書