2017年11月06日
戸建ならでは。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に1850万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地1号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,テナント1号に設置
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Pで貸し出し中
月極P1号(普) 契約中
月極P2号(普) 契約中
月極P3号(普) 契約中
月極P4号(軽) 申込中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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☆ゆうさん5万円戸建アフター見学&ランチ
11月 7日(火)12時半〜
参加予定(10名)
1F木さん
2ryokoさん(女性)
3Y口さん
4真中さん(女性)
5DDMさん
6わたくし
☆必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
12月3,4日(土日)
1OCさん
2わたくし
※エントリーはこちらから
<イベント一覧>
11月 4日(土)11時半〜 中区400万円アパート見学会&ランチ
13時半〜 東区25万円戸建 in トレジャーハンター&
赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学&
11月 5日(日)12時半〜 しっしーさん1号平屋アフター見学&ランチ
9時〜16時 第9回 木材ふれあい祭り ウッディヨネダ
11月 6日(月)12時半〜 あつおさん4号DIY戸建アフター見学&ランチ
11月 7日(火)12時半〜 ゆうさん5万円戸建アフター見学&ランチ
11月 14日(火)12時半〜 見学会予定
12月3,4日(土日) 必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
世の中には変わった物件があるもんで
DDMさんの崖の上物件もそのひとつ。
関連記事
2017年03月07日 1番手と2番手
2017年03月08日 百聞は一見に如かず
2017年04月11日 得したのにすぐ出ていくわ...
2017年05月13日 週末の隠れ家?
DDMさんが初対面の人に、
「崖の上の...」っていうとすぐ通じるという超有名物件(^^;
なんと、これが決まったそうなんですよΣ(・□・;)
いや〜住む人っているもんですね〜
まぁ2棟のうち1棟は購入前から住んでいますし
空き家のほうも以前は誰かが住んでいたわけなんで
もちろん新たに住む人もゼロじゃない(^^;
ほとんどの物件は、
家賃が妥当なら多少時間はかかっても決まるもんです(^^;
そんなことはいつも言っていますが
リスクを取りに行った姿勢が素晴らしい。
表面50%超え。実質でも40%台。
リスクを取りにいかないと実現不可能でしょう。
出口戦略も大事ですし
実際どうすんだ? って思う人も多いでしょうけど
それら全てを凌駕するほどの価格で買っておけばよろしいが。
サッサと回収さえしてしまえば
オーナーチェンジで売ってもいいし
入居者に売ってもいいし
安ければ買う人もいるでしょう。
ん?どんな人が住むって?
属性は知りませんけど、
とにかく静かなところに住みたいってことらしいです(^^;
そりゃ満足度は高いでしょう(笑)
静かすぎて夜は怖いですもんねー(^^;
長く住んでくれるといいですね(*^^)v
...
変わった物件と言えば
先日の4本立て見学会3つめに行ったラーメンnnwさんの平屋も。
1つめ 中区400万円アパート
2017年11月04日 最高の誉め言葉?
2つめ ayakoさん東区25万円戸建 in トレジャーハンター
2017年11月05日 この子もきっと大家さん
いきなりシャッターがお出迎えで
中で左右に分かれています。
元々2つだったのをくっつけたみたいです(^^;
早速室内へ。
左はふつうの住居で1DK。
部屋はきれいで
水回りもしっかりしてるΣ(・□・;)
これだけでも充分成り立っていますけど
反対側はいきなり土間!
こういうのを好む人って絶対いますよねー
&洋室がひとつ。
業者さんへの差し入れが置いてありました。
優しいですねー(^^)
外には鉄骨の屋根付き駐車場とデッキ。
眺めがよろしいわー(*´▽`*)
これを1〇〇万円で仕込むとは...
いつものようにご丁寧にリフォーム明細まで公開してくれます(^^)
後進の人たちには助かります(*^^)v
ここも実質40%ぐらいになっちゃいそうです(◎_◎;)
みなさんいろいろ探してきますね(^^;
物件が100万、200万。利回りが30%、40%。
そんなのが珍しくないのが恐ろしい(^^;
2DK+土間 に屋根付き駐車場&デッキ
こんなのなかなかないよね(^^;
戸建ならでは。
こういう特殊性、希少性は戸建の醍醐味ですね。
アパートじゃなかなか出せない魅力です。
素晴らしい。
こんなんすぐ貸せますよ(*^^)v
おしまい
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に1850万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地1号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,テナント1号に設置
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Pで貸し出し中
月極P1号(普) 契約中
月極P2号(普) 契約中
月極P3号(普) 契約中
月極P4号(軽) 申込中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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☆ゆうさん5万円戸建アフター見学&ランチ
11月 7日(火)12時半〜
参加予定(10名)
1F木さん
2ryokoさん(女性)
3Y口さん
4真中さん(女性)
5DDMさん
6わたくし
☆必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
12月3,4日(土日)
1OCさん
2わたくし
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<イベント一覧>
11月 4日(土)11時半〜 中区400万円アパート見学会&ランチ
13時半〜 東区25万円戸建 in トレジャーハンター&
赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学&
11月 5日(日)12時半〜 しっしーさん1号平屋アフター見学&ランチ
9時〜16時 第9回 木材ふれあい祭り ウッディヨネダ
11月 6日(月)12時半〜 あつおさん4号DIY戸建アフター見学&ランチ
11月 7日(火)12時半〜 ゆうさん5万円戸建アフター見学&ランチ
11月 14日(火)12時半〜 見学会予定
12月3,4日(土日) 必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
世の中には変わった物件があるもんで
DDMさんの崖の上物件もそのひとつ。
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2017年03月07日 1番手と2番手
2017年03月08日 百聞は一見に如かず
2017年04月11日 得したのにすぐ出ていくわ...
2017年05月13日 週末の隠れ家?
DDMさんが初対面の人に、
「崖の上の...」っていうとすぐ通じるという超有名物件(^^;
なんと、これが決まったそうなんですよΣ(・□・;)
いや〜住む人っているもんですね〜
まぁ2棟のうち1棟は購入前から住んでいますし
空き家のほうも以前は誰かが住んでいたわけなんで
もちろん新たに住む人もゼロじゃない(^^;
ほとんどの物件は、
家賃が妥当なら多少時間はかかっても決まるもんです(^^;
そんなことはいつも言っていますが
リスクを取りに行った姿勢が素晴らしい。
表面50%超え。実質でも40%台。
リスクを取りにいかないと実現不可能でしょう。
出口戦略も大事ですし
実際どうすんだ? って思う人も多いでしょうけど
それら全てを凌駕するほどの価格で買っておけばよろしいが。
サッサと回収さえしてしまえば
オーナーチェンジで売ってもいいし
入居者に売ってもいいし
安ければ買う人もいるでしょう。
ん?どんな人が住むって?
属性は知りませんけど、
とにかく静かなところに住みたいってことらしいです(^^;
そりゃ満足度は高いでしょう(笑)
静かすぎて夜は怖いですもんねー(^^;
長く住んでくれるといいですね(*^^)v
...
変わった物件と言えば
先日の4本立て見学会3つめに行ったラーメンnnwさんの平屋も。
1つめ 中区400万円アパート
2017年11月04日 最高の誉め言葉?
2つめ ayakoさん東区25万円戸建 in トレジャーハンター
2017年11月05日 この子もきっと大家さん
いきなりシャッターがお出迎えで
中で左右に分かれています。
元々2つだったのをくっつけたみたいです(^^;
早速室内へ。
左はふつうの住居で1DK。
部屋はきれいで
水回りもしっかりしてるΣ(・□・;)
これだけでも充分成り立っていますけど
反対側はいきなり土間!
こういうのを好む人って絶対いますよねー
&洋室がひとつ。
業者さんへの差し入れが置いてありました。
優しいですねー(^^)
外には鉄骨の屋根付き駐車場とデッキ。
眺めがよろしいわー(*´▽`*)
これを1〇〇万円で仕込むとは...
いつものようにご丁寧にリフォーム明細まで公開してくれます(^^)
後進の人たちには助かります(*^^)v
ここも実質40%ぐらいになっちゃいそうです(◎_◎;)
みなさんいろいろ探してきますね(^^;
物件が100万、200万。利回りが30%、40%。
そんなのが珍しくないのが恐ろしい(^^;
2DK+土間 に屋根付き駐車場&デッキ
こんなのなかなかないよね(^^;
戸建ならでは。
こういう特殊性、希少性は戸建の醍醐味ですね。
アパートじゃなかなか出せない魅力です。
素晴らしい。
こんなんすぐ貸せますよ(*^^)v
おしまい
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